国浩分享 | 新冠肺炎疫情下商业用房减免租金请求的法律探讨

新冠肺炎疫情爆发以来，游客取消酒店订单、餐馆被迫暂停营业、商场更是门可罗雀，全国零售和餐饮行业受到巨大冲击。为合力抗击疫情、减轻承租方负担，万达、龙湖、华润等多家房企推出减免商户租金举措，北京、上海、重庆等各地方政府亦出台政策，对承租国有企业经营性房产的中小微企业减免一定房租。尽管有国家政策的支持和鼓励，也有大企业积极主动承担社会责任，但受疫情影响严重，仍有许多行业及企业无法享受到前述政策。疫情暴发以来，笔者接到许多有关承租方是否有权主张减免租金的咨询，也有许多出租方咨询接到减免租金的请求应如何应对。本文拟结合法律规定及过往案例对商业用房租金减免问题进行探讨，期望能对有效处理新冠肺炎疫情所引起的房屋租金减免纠纷有所助益。

一、相关司法判例分析

鉴于2003年“非典”事件与本次新冠肺炎疫情均为全国性的传染病疫情事件，笔者认为2003年“非典”时期关于承租方减免租金请求的司法判例对当下处理房屋租金减免纠纷具有较大参考价值。故笔者对“非典”事件发生后，承租方以遭遇该疫情为由主张房屋租金减免的案例进行了检索，共检索到13个有效裁判观点（包括同一案件不同审级的裁判观点），具体如下：

注：上述第7-8项裁判观点虽非租金减免，但因该租赁经营合同为租赁宾馆开展经营活动，租赁标的物亦为房屋，对本文探讨观点有一定参考性，故此处亦将其列入统计数据中。

就上述裁判观点总结如下：

1. 支持租金减免请求的裁判观点为8个，占比61.54%。主要理由为：（1）基于公平原则，应减免租金；（2）“非典”疫情构成不可抗力，承租方经营受此影响，应减免租金；（3）“非典”疫情系不可预知的灾害，承租方因此遭受的损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围，适用情势变更原则减免租金。

2. 未支持租金减免请求的裁判观点为5个，占比38.46%，主要理由为：（1）承租方未举证证明其受到“非典”疫情影响及其受损范围；（2）“非典”疫情属于不可抗力，但其造成的损失属于正常的经营风险；（3）减免租金的诉讼请求超过法定诉讼时效。

最高人民法院于2003年6月11日紧急颁布了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（以下简称“《2003最高院通知》”，现已失效），其中第三条“依法妥善处理好与非典防治有关的民事案件”中的第（三）项明确：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

多数裁判观点援引“公平”原则支持“非典”期间租金减免请求，符合《2003最高院通知》确立的原则。但就个案中的租金是否减免以及减免金额仍需在考察商业性质、甄别行政部门在疫情控制过程中采取的具体措施，了解出租方和承租方的意思表示基础、签约时点以及履约过程中是否存在其他违约行为等因素的前提下进行综合评判，由此看到法院对不同的案件给出了差异化的判断。下文将主要就租金减免的法律依据作进一步分析。

二、请求减免租金的法律依据

结合前述司法判例来看，新冠肺炎疫情期间，承租方请求减免租金可能援引的法律依据主要为不可抗力、情势变更及公平原则，笔者将依据现行法律规定对其进行逐项论述：

(一) 承租方能否以新冠肺炎疫情构成不可抗力为由要求减免租金？

根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称“《民法总则》”）第一百八十条、《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。即不可抗力需要满足不能预见、不能避免及不能克服这三个要素，且该等不可抗力事件与当事人不能履行合同之间需存在因果关系，合同当事人方能以不可抗力为由主张全部或免除责任，如该等不可抗力导致合同根本不能履行，即合同目的无法实现的，合同当事人可依据《合同法》第九十四条第一款的规定解除合同。

此次新冠肺炎疫情突如其来，全国及各地政府为防控新冠肺炎疫情、保护公众健康亦采取了相应疫情防控措施，在形式上符合不能预见、不能避免的客观要件，但就“能否克服”这一要件及疫情与当事人不能履行房屋租赁合同之间是否存在因果关系仍需根据具体案件情况进行分析和判断，进而认定在个案中是否构成不可抗力事件。同时，即使此次疫情在个案中构成不可抗力事件，根据《民法总则》《合同法》前述条款的规定，因不可抗力不能履行合同的，当事人仅能根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，而不能以不可抗力为由变更合同条款或免除合同履行义务。

就房屋租赁合同而言，出租方主要义务为提供适格的租赁房屋，承租方的主要义务为支付租金，该等租金支付义务为金钱债务，不存在因疫情影响无法履行的问题，即使承租方无法当面交付租金，其亦可通过手机银行转账等方式支付租金。因此，笔者认为承租方不能以不可抗力为由要求减免租金。

如因政府及有关部门为防治疫情而采取禁止营业等防治措施导致出租方无法提供适格的租赁房屋（如承租方承租了某商场中的一间商铺，商场运营管理方暨商铺出租方因政府疫情防控需要整体关闭了商场，承租方虽然持有商铺钥匙但实际无法占用、使用该商铺），则承租方可以出租方未按照合同约定履行义务而非不可抗力为由减免支付其无法占有、使用租赁房屋期间的租金，此种情形下出租方未履行义务系因不可抗力所致，无需承担违约责任。如因政府及有关部门为防治疫情而采取禁止营业等防治措施导致租赁合同根本无法履行的，承租方亦可主张解除合同。

(二) 承租方能否以情势变更原则或公平原则为由要求减免租金？

公平是民事活动的基本原则之一，《民法总则》第六条规定：“【公平原则】民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”；《合同法》第五条规定：“【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。情势变更原则实际上是公平原则的体现和延伸。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》（以下简称“合同法解释二”）第二十六条就情势变更原则的适用进行了规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

根据该条规定，情势变更的适用需满足如下条件：1. 应有情势变更的事实，即合同赖以存在的客观情况确实发生变化；2. 须为当事人订立合同时不能预见的非市场系统固有的风险；3. 须不可归责于双方当事人，即由除不可抗力以外的其他意外事件所引起；4. 情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前；5. 情势变更使履行原合同显失公平或者不能实现合同目的。合同法解释二实际将不可抗力事件排除在了情势变更原则的适用情形之外，这给情势变更原则的使用造成了一定的限制，但在实践中，不可抗力和情势变更情形通常难以做到泾渭分明，而是客观上存在交叉状态。新编撰的《民法典（草案）》第五百三十三条将情势变更原则表述为：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”《民法典（草案）》不再将情势变更和不可抗力进行区分，其立法逻辑肯定了情势变更原则是对公平原则的适用和延伸。实际上，笔者倾向于认为法院亦没有将不可抗力和情势变更进行对立的本意，因此，笔者认为，不能当然将不可抗力事件排除于情势变更原则的适用情形外，而应根据个案情况进行判断和适用。

如租赁房屋因此次新冠肺炎疫情本身或因政府及有关部门采取的疫情防治等措施无法正常使用（如用于生产经营的租赁房屋因行政部门采取疫情控制措施而必须停业或延迟复工），但租赁合同尚未因此直接或根本不能履行，或租赁房屋尽管可以正常用于开展经营活动，但因疫情影响导致客流量减少、收益明显降低的，此时仍按照原合同约定继续履行对于承租方明显不公平或无法实现合同目的，对于前述情形，承租方有权据此向人民法院提出适用情势变更原则减免租金。同时，鉴于情势变更原则的法理基础亦是公平原则，承租方亦可依据公平原则主张减免租金。

但提请注意，为限制法官自由裁量权，防止情势变更原则被不当适用甚至滥用，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》和《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》规定，人民法院应谨慎适用情势变更原则，对于当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。这在很大程度上增加了情势变更原则的适用难度。

三、笔者的建议

综上，笔者认为，因房屋租赁合同项下承租方的主要义务为支付租金，该等支付租金义务为金钱债务，不存在因疫情影响无法履行的问题，承租方应谨慎援引不可抗力条款作为减免租金的依据；但如因政府及有关部门为防治疫情而采取禁止营业等措施导致租赁合同无法履行，或由于新冠肺炎疫情原因，按照原房屋租赁合同约定继续履行对于承租方明显不公平或无法实现合同目的，承租方可依据情势变更原则或公平原则主张减免相应租金。疫情当前，笔者更希望当事人结合签署合同及履约时的真实意思表示、商业目的、租赁期限以及受疫情影响的程度等因素通过友好协商更高效的解决问题、共克时艰。

同时，亦提请注意，如承租方拟主张减免租金的，建议采取如下措施：

1. 查看房屋租赁合同中相关条款。如合同条款就疫情属于不可抗力事件、可减免租金等有明确约定的，可直接适用合同约定解决租金减免问题；

2. 及时与出租方沟通。如合同中未作约定的，承租方应第一时间向出租方发函告知其因疫情遭受的影响、损失范围等，并提出租金减免的要求，如与出租方就减免租金达成一致意见的，应以协议、往来函件等书面方式予以落实；

3. 继续履行合同项下义务。在与出租方就减免租金达成一致意见前，承租方应仍按照合同约定履行租金支付义务，勿擅自不付或少付租金，避免承担违约责任；

4. 采取适当措施防止损失扩大。承租方应采取适当措施避免损失扩大，比如在政府解除管控措施后及时恢复正常经营活动，避免损失进一步扩大；

5. 注意收集保存证据。在疫情发生后，承租方应注意收集和保存其遭受疫情影响的相关证据，如有关疫情防控措施（当地政府责令停业的通知等）、承租方因此遭受的损失金额（如经营收入锐减等）等证据，避免届时因证据不足导致减免租金请求不被法院支持；

6. 寻求司法救济。如承租方与出租方无法就租金减免达成一致意见的，建议承租方及时通过司法途径寻求权利救济。

黄冬梅      国浩重庆办公室合伙人

傅源清      国浩重庆办公室律师

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