国浩分享 | 受新冠肺炎疫情影响承租人能否要求租金减免的法律问题研究及应对措施

2019年12月以来，新型冠状病毒肺炎疫情的蔓延及各级政府为应对疫情陆续出台的各项防控措施（以下简称“新冠肺炎疫情及防控措施”）不可避免地影响了经济发展。许多承租企业及商户一方面无法正常开工开业，经营收入骤减乃至停滞，另一方面仍要继续承担工资、租金等各类支出，生产经营面临着极大困难。

尽管各地政府陆续推出对承租国有资产类经营用房的中小企业实行相应租金减免政策并鼓励其他类经营用房业主（房东）为租户减免租金。但由于各地的减租政策大多限于国有资产类经营用房，不仅对房产以外其他租赁物未作规定，而且对于其他出租主体也不具有强制作用。在当前我国的法律背景下，承租人能否要求出租人对受疫情影响期间租金进行减免，值得探讨。

鉴于本次新冠肺炎疫情所引发的履约障碍和2003年“非典”疫情并无实质区别，本文在结合“非典”疫情期间相关案例和规定的基础上，试对新冠肺炎疫情期间承租人可能要求减免租金的法律依据为何，受疫情影响的租金损失如何分担等系列问题作如下探讨，并提出相关建议，以期对读者有所裨益。

一、新冠肺炎疫情期间承租人可能要求减免租金的法律路径

受新冠肺炎影响的承租人能否要求减免租金，本质在于受疫情及防控措施影响出现的履约障碍及其责任如何承担的问题。理论上来说，受新冠肺炎疫情影响的承租人可据以实现其减免租金的请求或抗辩的法律路径主要有不可抗力和情势变更（公平原则）两项制度。但本文认为，承租人选择情势变更作为其将来可能出现的诉讼中主张减免租金的抗辩或诉请依据，相较于不可抗力更为适宜。

(一) 受新冠肺炎影响的承租人可选择不可抗力和情势变更作为减免租金的法律制度依据

1. 从法律规定层面来看，2003年“非典”期间最高人民法院发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（以下简称“《关于防治非典期间工作通知》”）第三点（三）规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

针对当前新冠肺炎疫情形势，尽管最高院尚未出台相关规定，但从目前部分高院出台的相关意见来看，基本延续了“非典”疫情期间关于受疫情和防控措施影响合同履行纠纷处理的有关规定。如浙江省高级人民法院民一庭2月10日发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》以及江苏省高级人民法院2月13日发布的《关于为依法防控疫情和促进经济社会发展提供司法服务保障的指导意见》，其中均明确了对于受疫情及防控措施影响出现的合同履行纠纷，分为如下两种情形处理：

其一，“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人起诉请求变更或者解除合同的”，适用公平原则和《合同法》有关情势变更的规定处理；其二，“因政府防控措施或疫情影响致使合同根本不能履行的”，适用《合同法》有关不可抗力的规定处理。

2. 从司法实践层面来看，具体到本文所讨论的疫情期间承租人要求减免租金的相关案例，虽然各地法院在裁判观点和结果上存在着较大分歧，但主要涉及的仍是不可抗力和情势变更（公平原则）两项制度，且都存在法院支持承租人关于租金减免的现实案例。

(二) 新冠肺炎疫情语境下不可抗力和情势变更制度之简要辨析

在此之前，司法实践中各地法院在适用公平原则和情势变更制度上较为混乱。本文认为，在“非典”疫情期间最高院《关于防治非典期间工作通知》中之所以规定适用公平原则处理，是受限于当时尚未有关于情势变更制度的具体规定。但此后情势变更制度在最高院发布的《关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》中已有明确规定，出于禁止“向一般条款逃逸”原则的考量[注1]，对于新冠肺炎疫情期间的相关合同纠纷适用情势变更而非公平原则更为适宜。

结合目前关于不可抗力和情势变更的法律规定，可以将二者简要归纳如下：

尽管《最高院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》在对于情势变更的定义上力图撇清情势变更与不可抗力的关系，但《民法典》（草案）删除了“非不可抗力”这一表述，且在实务中二者并非全然泾渭分明，其实质都是用于规范当事人没有承受到的、支配领域外的风险[注3]，对于情势变更中情势是否属于不可抗力还是其他原因不应当作明确区分，不可抗力不应当排除在情势变更的事由之外，只要是造成不公平的无法预见的客观情形都应当包含在内[注4]，二者存在一定的交集。

当前出现的新冠肺炎肺炎疫情，已被纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病，采取甲类传染病的预防、控制措施，与2003年“非典”疫情如出一辙，且在传染性、突发性以及危害性上远超“非典”。另据2月10日全国人大常委会法制工作委员会发言人所称：“当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力”。因此，从一般意义上来说，新冠肺炎疫情及政府为此采取的防控措施均有可能符合法律上对于不可抗力和情势变更的规定，至于能否适用不可抗力或者情势变更，还应当根据个案具体判断。

(三) 受新冠肺炎影响的承租人选择情势变更将比不可抗力更为有利，理由如下

其一，通常认为，不可抗力要求造成合同履行不能，包括法律上不能和事实上不能，但并不包括经济上不能。换言之，在租赁合同履行过程中，新冠肺炎疫情及防控措施通常影响的是承租人对于租赁物的正常使用，并不因此造成承租人无法支付租金，这也符合多数学者所主张的金钱之债不存在履行不能的理论观点。

其二，相较于情势变更，不可抗力对于当事人的履约要求更高，除了造成合同履行不能以外，还要求当事人在因不可抗力不能履行合同后向对方履行通知和证明义务，否则可能无法达到减免租金的预期目的。而在实务中，即便承租人在受疫情影响后履行了上述要求，也可能因为程序瑕疵而增加败诉风险。

其三，从情势变更和不可抗力的适用情形考量，造成“合同履行不能”的程度明显高于“合同继续履行对一方明显不公平”以及“不能实现合同目的”，与之对应，这也意味着承租人对此的证明难度和说理论证成本会相应增加。

其四，在笔者检索到的有关案例中，针对承租人关于“非典”期间租金减免的主张，法院根据公平原则和情势变更进行裁量的案件数量也明显高于不可抗力。

二、新冠肺炎疫情语境下法院裁量的案件因素

不论是出于上述何者来主张疫情期间租金减免，法院在裁判时都不可避免地需要审查新冠肺炎疫情及防控措施在具体个案中是否符合不可抗力或情势变更的构成要件。对此，本文在结合“非典”期间相关案例的基础上，分析认为对于不可抗力和情势变更的认定，可以从以下几个方面加以把握。

(一) 新冠肺炎疫情及防控措施是否构成不可抗力或情势变更的“客观情况”

1. 当事人对疫情期间合同履行的约定及合理预期

如果当事人在合同中对疫情发生时合同履行或解除等事项作出特别约定，或者是合同当事人所处行业与疫情有着密切联系，法院可能会据此认为当事人对于疫情发生存在合理预期，从而无法满足不可抗力和情势变更对于“不能预见”的要求。如广西桂林中院（2018）桂03民终93号案件中，二审法院认为借款人作为一家大型家禽养殖企业，应当对家禽感染有充分的预料和防范，以抵御市场风险，故涉案风险不符合情势变更，也不符合不可抗力；山东高院（2017）鲁民申3251号案件中，当事人在“非典”期间达成会议纪要，载明了涉案工程时值非典时期，只能使用当地施工队伍，只能使用特定图纸等内容，法院遂认定当事人已经对“非典”时期的特殊情况做出了明确的预见和约定，不得再主张免责。

2. 合同成立与疫情发生的先后时间

客观来看，疫情的发展及政府的应对防控是一个渐进的过程，各地政府在应对本次新冠肺炎疫情的过程中先后采取了诸如启动突发公共卫生事件应急响应、延迟企业复工、要求外来返程人员自行隔离等防控举措。在此情形下，如果当事人选择订立合同，原则上应当认为其对于合同订立以后可能因疫情遭受的履约障碍有所认识，进而阻却适用情势变更和不可抗力。例如，辽宁沈阳中院（2005）沈民（2）房终字第799号案件认为，虽然2003年爆发“非典”疫情，但签订《协议书》时（2003年6月21日）出卖人应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，仍然约定在2003年9月底交付商品房，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故不能免除出卖人承担的违约责任。

(二) 新冠肺炎疫情及防控措施对合同履行的实际影响程度

1. 新冠肺炎疫情及防控措施是否导致合同目的落空

新冠肺炎疫情爆发后，全国各地为有效控制“疫情”扩散而禁止可能会导致人群聚集的场所营业。以苏州市为例，根据《苏州市关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告（第3号）》第5条，影剧院、娱乐休闲场所、网吧、浴室、足浴、棋牌等场所，一律全面停止营业。对于经营上述场所的承租人而言，其租赁场所的目的是否会因为政府的通知及政策而落空，涉及到对于承租人经营范围的具体考察。例如，在辽宁高院（2013）辽审二民抗字第14号判决中，“非典”期间，大连市林业局和工商行政管理局下发紧急通知，要求停止野生动物的经营活动，法院依据承租人办理的《经营野生动物许可证》中载明的经营范围，以及查阅的工商档案，认定其并非专门从事野生动物的餐饮经营，故在“非典”期间政府通知停止野生动物的经营活动仅仅会对其部分营业活动产生影响，尚不足以导致租赁合同直接或根本不能履行。

此外，对于租赁目的的判断，不能仅限于分析租赁双方的法律关系，单纯地将租赁标的适租和满足功能意义上的正常使用作为租赁目的。相反，合同目的并不受固定法律关系的局限，此处的合同目的应当理解为订立合同所期望的经济利益[注5]，即在判断承租人的租赁目的时，应当回归订立合同初始承租人期望租赁后能够产生的经济利益。以湖北高院（2007）鄂民四终字第47号案件为例，承租人与出租人签订《租船合同》，承租游船用以航线经营，后因“非典”疫情，国家旅游局发布紧急通知，明确禁止跨区域促销和跨区域旅游。一审法院认为，承租人签订租船合同的目的在于利用约定的船舶提供航行服务，旅游合同是否能履行、如何履行，是否有游客、游客的多少属于承租人的经营风险，与出租人无关。但二审法院则认为，合同目的是指当事人在订立合同时所追求的基本目标和利益，承租人作为一家经营旅游业的商业公司，如果其花费巨资租赁数艘豪华旅游船的目的不是为了装载游客航行、通过载客航行赚取商业利润而仅仅是为了让游船本身空驶，显然不符合商人逐利的商业规律，这与旅游合同法律关系及租船合同法律关系是否混同并无联系，据此否认了一审关于租船合同目的的认定。 

2. 新冠肺炎疫情及其防控措施影响期间与租赁期限的比较

在判断新冠肺炎疫情及防控措施对合同履行造成的影响程度上，租赁期限也是一个重要的考量因素。将受疫情及其防控措施影响期间（以下简称“疫情影响期间”）与租赁期限相比较，若疫情影响期间占合同约定的整体租赁期限比例较小，在疫情及防控措施等客观情形消失后，合同仍然可以正常履行，且正常履行后可以几近达到合同预期效果，则新冠肺炎疫情及防控措施并不会造成合同目的无法实现。如上文提到的湖北高院（2007）鄂民四终字第47号案件中，二审法院将受“非典”疫情影响的期间与涉案游船最低计租期和停航后剩余运营天数分别作对比，发现疫情影响的期间占最低计租期和停航后剩余运营天数的比例均不超过50%，由此得出疫情虽对合同履行造成较大影响，但未造成合同目的不能实现的后果。

虽然法院关于疫情影响期间在认定上存在明显的个案差异，但针对本次新冠肺炎疫情，可以重点关注以下几个方面的时间点。一是政府公布疫情的时间，如2019年12月31日武汉市卫健委通报发现27例肺炎病例，2020年1月21日新型冠状病毒感染的肺炎纳入法定传染病管理；二是给承租人履行合同造成影响的相关政府通知、政策等的公布时间，如2020年1月22日湖北省启动突发公共卫生事件二级应急响应，1月23日武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营，机场火车站离汉通道暂时关闭，1月23日武汉文娱场所暂停营业，湖北省A级景区星级饭店活动一律取消；三是政府或相关组织官方宣布疫情结束的时间。

须注意的是，法院对于疫情影响期间的认定并不必然采用官方公布的特定时间作为节点，还要考虑疫情对合同影响的实际情况。比如在官方解除相关防控措施或是宣布疫情结束以后，由于公众残余的恐慌、企业复工需要准备时间等诸多因素，合同履行在一段时间内仍会受到疫情的持续影响，此时疫情影响期间应当相应延长。此外，疫情影响期间的认定还需考虑出租人的利益，不能一味延长导致出租人承担过多风险。

(三) 法院对于受“非典”疫情影响租金损失分担的判决情况概览

本文同时还检索分析了十个受“非典”疫情影响的租赁合同纠纷，并对每个案件的判决结果和依据作了归纳。从下表可见，各地法院依据每个案件的具体情况，对主张租金减免的请求支持比例从100%至33.3%不等，法院对于当事人之间就疫情期间租金支付事宜达成的合意在比例适当的情况下通常均予以支持。

三、承租人在新冠肺炎疫情期间的应对建议

(一) 勿忘合同约定，及时履行合同约定的有关此等情形下的义务

合同各方可能在合同中已对不可抗力或情势变更情形作了相关约定，基于合同意思自治原则，当不可抗力或情势变更情形发生时，承租人首先应当立足合同，积极履行合同约定义务，若合同内已约定不可抗力或情势变更情形下的解决办法，应首先按照合同约定履行，避免造成违约。

(二) 及时与出租人协商，寻求途径解决争议或达成补偿协议

考虑到后期若出现纠纷而诉讼可能带来的成本及风险，当不可抗力或情势变更情形出现后，承租人可通过与出租人磋商的途径解决方案。若就此达成协议，首先须注意，达成的协议应当符合法律法规的规定，不存在违反法律法规而导致协议无效的情形；其次，协议达成的形式应为书面且双方通过必要形式进行签字盖章，以保证其效力。若合同各方认为在疫情期间线下沟通存在交叉传染风险，在进行线上磋商时注意保留磋商的证据（聊天记录、通话记录等）。

(三) 当阻碍合同履行的障碍发生时，可能构成不可抗力或情势变更，及时书面通知对方，并提供相关证明

因对于是否构成不可抗力或情势变更需根据个案具体判断，且进入诉讼阶段后法院对具体案件的审查具有一定的自由裁量权，故在新冠肺炎疫情发生后，尽管目前法律关于情势变更的规则未规定当事人具有通知义务，但作为承租人，为减少风险，都应当尽量根据《合同法》第117条之规定履行通知义务，书面通知出租人新冠肺炎疫情的情况以及该疫情给承租人履行合同造成的影响，并附上相关证明，例如政府通知、病历报告等。

(四) 做好证据收集及保留工作

若承租人主张依不可抗力免除全部或部分责任，或依情势变更来变更或解除合同，其举证责任根据“谁主张，谁举证”原则，应由提出主张的承租人一方承担，承租人在此期间需要做好证据收集及保留的工作。例如，上文提到的磋商过程中产生的各项证据，考虑到疫情影响可能大多属于电子证据，在此等情况下承租人尤其应当注意对电子证据原件的保留；再如，政府及相关部门、第三方权威机构发布的公告通知，新闻媒体关于疫情的报道等也是证明造成合同履行障碍的重要依据，在收集、保留的过程中需要注意来源的真实性与权威性，必要时进行公证以固定证据。

(五) 密切关注疫情发展，在不可抗力情形消失后及时履约，或在情势变更情形后与出租人协商确认是否需要对合同进行再次磋商

因不可抗力免责仅限于障碍存续期间,当不可障碍消失后，若合同得以正常履行，承租人应当及时履行其义务，避免因迟延履行而导致违约。若在情势变更的情形下，合同各方为减少损失而对原租赁合同进行更改，在情势变更情形消失后，若继续履行更改后的合同将对于一方当事人明显不公平的，出租人与承租人应协商确认是否需要对合同进行进一步磋商修改。

(六) 做好预防工作，订立新合同时注意对不可抗力或情势变更约定

在签订新的租赁合同时，出租人、承租人均应当注意合同内对于不可抗力或情势变更的约定，可就不可抗力以及情势变更的范围作更为明确的列举，例如将疫情加入到不可抗力及情势变更的情形中，并就出现此等情形后的合同履行以及责任分担进行明确约定，对租金的承担比例双方根据公平原则可协商达成合意，在日后发生类似情形时可有效减少双方的损失、成本以及风险。

王   蔚         国浩苏州办公室合伙人

翁林江        国浩苏州办公室律师助理

阚   琪         国浩苏州办公室律师助理

注释及参考文献:

[1] 梁慧星 《民法解释学》，北京：中国政法大学出版社，1995年，第312页以下。

[2]《民法典》（草案）第533条删去了“不能实现合同目的”的表述，与《最高院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》有所偏差，鉴于目前《民法典》尚未正式生效，本文以《合同法司法解释二》的规定为准。

[3] 韩世远 《情事变更若干问题研究》，《中外法学》，2014年第3期，第659页。

[4] 王利明 《聚焦民法典合同编编纂 情事变更制度若干问题探讨———兼评《民法典合同编（草案）》（二审稿）第323条》，DOI:10.16390/j.cnki.issn1672-0393.2019.03.002，第6页。

[5] 崔建远，《论合同目的及其不能实现》，吉林大学社会科学学报，第55卷，第3期，第47页，2015年5月

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