新区新城丨重塑CBD

文丨张勋（方塘智库区域战略研究中心研究员）

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全球CBD的启示

曾几何时，我们向往欧美的繁华，高楼林立的街区，其实是我们对国际化大都市繁华的憧憬。当历史的征程推进至充满变革与机遇的今天，我国城市化率已经达到57.4%，2017年北京、上海、香港已跻身全球10大城市。

但由于国际金融危机和产业内生动力不足等问题的影响，我国经济形势依然面对着结构调整缓慢、国际贸易持续低迷等问题的严峻挑战，中国经济已经走在了转型升级的十字路口，而城市作为资本、科技、人才与产业的配置平台，应该成为区域发展的驱动与引擎。

CBD即中央商务区，是城市发展到一定规模和经济达到一定水平之后，企业的商务活动和生产活动在空间上逐渐分离，商务活动从工业生产区分化出来，向城市中心地段集聚和迁移而形成的城市功能区。CBD作为城市经济发展的中枢和商业活动的核心区，具有超强的经济辐射和带动能力，当前已成为衡量城市经济发展指数的主要标志之一。

实践证明，CBD的发展体量基本上与城市乃至国家的经济发展相一致，如世界三大金融中心纽约曼哈顿CBD、伦敦金融城CBD和东京新宿CBD对全球经济的引领作用，我国国家级三大CBD，北京朝阳CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD对京津冀、长三角、珠三角区域经济的资源配置乃至对全国经济的标杆性引领。

CBD的兴起与经济基础、产业结构、交通基础、总部聚集和政府服务紧密相连，其发展与扩张又反过来助推以上因素的优化升级。CBD成为一个城市的精华所在，是生产力与生产要素的交融与聚集地，亦是政府税收的重要来源。

纽约曼哈顿CBD

区域经济的发展助推了国家综合实力的提升，城市作为区域经济的增长极其核心竞争力在于对全球资本和产业的掌控，CBD是城市参与全球对话的核心载体，没有一个强大CBD的城市不可能成为国际化大都市。

放眼全球，纽约曼哈顿CBD被称之为整个美国的经济和文化中心，世界上摩天大楼最集中的地区，汇集了世界500强中绝大部分公司的总部，也是联合国总部的所在地；英国伦敦金融城在一平方英里的土地上经营着全球20%的国际银行业务，1/3的外汇交易，近乎1/2的国际股权交易，每天外汇交易额高达6000多亿美元，是华尔街的2倍；东京的新宿CBD在不到1平方公里的区域中近90％都是金融机构，而且全球98％的国际金融机构在此落户。

2017年的全球城市GDP排名中，东京、纽约、洛杉矶、伦敦、巴黎排名前五，香港排名14，上海排名23，北京排名25，国家、城市、CBD之间经济要素的融合与发酵，共同构筑了区域经济的发展及其国际影响力，通过对标国际知名CBD我们发现，金融机构、企业总部和服务业是决定CBD兴亡的关键要素，是城市乃至区域经济发展的核心产业支撑。

我国各大城市的CBD目前从宏观上来看，存在着发展水平差异较大，协同发展缓慢；合作平台和载体缺失，限制深层次合作；同质化竞争较为严重，尚未形成发展合力等问题。从微观上来看，写字楼和公寓配备不合理，昼夜人数反差大；道路交通不畅、活动效率降低；建筑群引起的环境恶化和通风不畅等问题。

纵观当今全球经济风云，国家的竞争体现在城市的较量，城市的发展需要依靠CBD的全球资源配置，在方塘智库看来，当前的中国CBD的发展主要有以下以下趋势：

从高楼林立的空间走向温暖的城市社区，一个真正高品质的CBD绝不是只有写字楼的混凝土组合，而是一个可以容纳衣食住行等诸多配套的经济社区。当今CBD对高端人才的需要要求其必须建立人性化的生活空间，如精品酒店、独立书店、创业咖啡、幼儿园、健身房、医院等与写字楼的深度融合，公寓的建设面积要大于写字楼占用面积，给高端人才提供一个温暖舒适宜居的工作环境。

CBD不应只是功能单一的写字楼

从传统物业服务走向产业生态深度融合，传统的CBD只是收取租金提供物业服务，缺少产业资源的整合、对接与配置，没有发挥出城市CBD集群化学效应，今后的发展路径应该建立生态型CBD,布局资源共享、分工细致、配套齐全的产业集群，发挥1+1>2高精尖经济结构的独特价值，提升产业链附加值和区域整体竞争力。

从引领区域经济走向全球对话的平台，CBD不应只是功能单一的写字楼，应发挥金融作为经济发展燃料的特有功能，CBD首先应该是金融聚集区，这是全球CBD发展取得的共识，通过金融对生产资源的配置，支持实体经济转型、互联网模式创新、总部经济强势聚集，以智能化、信息化、创新性实现CBD以城市为纽带对全球资源的整合配置与优化效应。

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大西安CBD的困惑

西安CBD的建设分为三个阶段，第一阶段是以钟楼为核心的商业街区；第二阶段是以高新区为核心逐步形成的商务区；第三阶段随着开发区多点开发形成的高新区CBD、长安路CBD、经开区CBD、曲江CBD、浐灞金融商务区等CBD的产业聚集和商务区。

无可否认的是，西安各CBD主要依托开发区进行商业聚集、资源配置和产业融合，促进了西安近来年城市化和区域经济的飞跃，但与此同时，我们应该正视西安的差距，由于当前城市GDP体量太小，产业聚集程度低、金融业发展滞后、科技创新效能低下，限制了CBD 的规模效应，与此同时，西安CBD在自身的建设中亦存在诸多问题：

西安CBD遍地开花，资源分散，协调困难，除主要的开发区以外，各行政区几乎都提出CBD的建设方案，由于互动不足，缺乏整体规划和协同发展，各大CBD甚至通过优惠政策争夺经济资源，其分散性不利于资本、产业、人才、科技与商业的集聚形成示范带动效应。

西安的CBD定位不清晰，引发同质化竞争与产业结构趋同等问题，各开发区的同质化、竞争性也反映在各CBD，由于缺乏统一规划的开发理念，定位不明确、特色不够清晰，几乎都以写字楼办公为主体，缺少统筹与衔接，无法形成错位融合发展的态势，也造成了各CBD发展都处于初级阶段。

西安CBD物理空间均太小，商业办公楼数量少、规模小，入驻企业主要以本地中小企业为主。世界500强企业太少，主要是以办事处或分支机构为主，金融机构未形成集聚态势。再加上内部结构分布不合理，开发商为追求利润，过多开发商住一体式公寓，导致CBD内部的畸形发展，如长安路CBD内部50%都是住宅，办公空间明显不足。

西安CBD遍地开花但存在诸多问题

西安CBD缺乏国际化表达，由于以上原因，在资本、科技、人才与产业等生产要素的全球化配置中，西安的CBD无法发挥产业催化剂的效能，进一步加剧了西安外向型经济驱动力的滞后性，由于高档楼宇较少、硬件环境较差，西安对高端企业吸引力不够，无法在全球对话中享有话语权。

另一方面，随着当前区域竞争威胁的不断加大，国内区位经济竞争日益白热化，西部地区如成都、重庆，乃至中部地区的郑州、武汉都在与西安争夺资源、市场、资本和人才，从目前的经济吸附性来看西安几乎没有优势，反而处于下风。作为大西北的龙头城市，关天经济区的中心城市，丝绸之路经济带的引擎，西安之崛起不仅关乎三秦大地的福祉，更是西部安定繁荣的千年大计，西安已处于生死存亡的关键时刻，不进则退，不胜则为败。

自2013年“一带一路”实施以来，西安已不符合新一轮抢占“一带一路”区域话语权和产业引领的经济条件。因此，国家层面无论从政策的倾斜如自贸区、国家中心城市；还是省市领导的优化配置，反腐力度的加强；乃至交通、科技、金融、人才战略的扶持，在西咸托管后，西安迎来“换挡加速”的最佳时期，当前迫切需要一个能够配置大西安、大关中与大西北和丝绸之路经济带乃至全球资源的中央CBD。

大西安中央CBD呼之欲出！

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沣渭CBD走向何方？

西安的城市规模和GDP体量当前还太小，无法形成向西开放的动力引擎和引领大西北整体突围的龙头城市。陕西省2011年设立西咸新区，寄望于双核发展促进西安城市规模的扩张，然而，受制于体制障碍的西咸新区发展速度缓慢、停滞不前，其于2014年初设立的丝路经济带能源金融贸易区亦因西咸新区的瓶颈而未能发挥出能源、科技和金融的西部CBD全球资源配置功能。

2017年年初西咸新区被西安市托管后，大西安格局终于形成，西安迎来“追赶超越”最好的变革机遇，从嵯峨山沿沣河至秦岭的科技创新引领轴成为大西安新中心，其中能源金融贸易区以明显的区位优势、便捷的交通条件、叠加的优惠政策承担着建设大西安新中心中央商务区核心CBD的重任，由于其位于沣渭之滨，我们暂且称之为沣渭CBD。

然而，虽然大西安整体的经济实力不强，但各开发区、行政区CBD之间的竞争却异常激烈，沣渭CBD不但面临原有的高新CBD和经开CBD的强势竞争，还要面对生态环境优美、金融机构集聚、财政优惠政策扶持的浐灞生态区的PK，因此，沣渭CBD虽然前景广阔，但依然道路漫长。

大西安新中心中央商务区

但沣渭CBD也有其自身独特的优势和魅力，如自贸区的优惠政策、沣渭三角洲的黄金生态资源、一张蓝图绘到底的空间开发格局等优势，由此以来，实现践行金融、居住、科技和生活配套的产业融合，成为大西安、西部乃至丝绸之路的资源配置平台，打造王永康书记寄望的西安陆家嘴亦并非没有希望。

沣渭CBD如何打造西安的陆家嘴：

其一，要立足于金融创新建设现代金融城，CBD的全球资源配置功能金融是不可或缺的，应尽早确定沣渭金融城的国际品牌并向全球发布。立足于国家“一带一路”倡议、自贸区和国家级新区的宏观战略背景，通过项目化、产品化和平台化的具体实践，步步为营，构建属于适配于“一带一路”与自贸区的金融创新聚集区，守正出奇，打造未来十年中国最具成长性的真正具有全球影响力的金融中心或金融城。

这就需要系统研究西安市、陕西省和关中城市群乃至西北地区的产业结构，立足实体经济的转型发展，主动创设一些金融平台和机构，以生产性服务业的本质定位来看待西安的金融产业发展。比如与陕甘宁能源金三角地区的能源产业集群和产业链进行深度互动，通过精准招商、产业链招商、增量招商等，推动面向能源金三角地区能源和城市可持续发展的金融创新，并争取国家围绕“一带一路”的金融战略布局西安。

其二，打造自贸区国际总部经济聚集洼地，自贸区是我国以开放倒逼改革的试验田，其核心是创新，沣渭CBD当前的创新立足于政府职能转变，这应该仅仅只是一个开始。全球著名CBD的核心功能除了金融主导以外，另一个就是总部经济，国际企业总部聚集是CBD的基础资源，沣渭CBD要在区域经济资源配置中占领至高位置，就必须以自贸区平台为机遇，吸引关中城市群、全国乃至世界500强企业总部落户，成为丝路经济的汇集大本营。

如何吸引世界500强企业的落户？沣渭三角洲的生态与地理、人文资源独具优势，在此基础上，以政府职能转变为初步改革，逐步形成法律、金融、贸易、投资与税收政策的深度创新，按照国际范例和要求互动对接，积极融合，对标上海陆家嘴乃至纽约曼哈顿CBD，形成关中城市群与丝路经济全球对话平台。与此同时，吸附关中城市群、丝绸之路沿线城市知名企业总部落户沣渭CBD，形成资源整合与配置的效能洼地。

大西安新中心起步区一期效果图

其三，扛起科技转化与人才引进的大旗，西安市不缺科技与人才，但由于科技转化效率低下与人才流失异常严重，造成了产业经济发展内生动力的缺失。沣渭CBD如能抓住现今西安市“追赶超越”的变革机遇，打造科技成果转化与高端人才回流的产业对接基地，形成关中城市群、丝绸之路沿线高端人才与科技创新的融合平台，并以此契机为汇聚的人才、资本、科技、产业提供金融、办公、政策等服务，吸引阿里巴巴、华为等科技创新企业西北总部落户形成示范效应，以科技与人才形成西安的全球表达。

此外，沣渭CBD还是长安文化的发源地，周秦汉唐文明的肇始，因此沣渭CBD不仅应以国际化的方式体现现代文明，而且对长安文化亦应有所体现，如成立长安文化研究中心挖掘在地历史文脉。

今年以来，沣渭CBD吸引了海航、宝能、中建、华润、绿城等知名企业总部落户，聚集效应正在加速形成，“人文西安、国际沣渭”将会成为大西安的国际表达名片，一座现代、优雅、人文的国际CBD诞生为期不远。

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