宁波楼市6月底密集开盘，上半年市区均价21634元/㎡，奉化“倒挂”全国第九！

6月底，各大房企在半年度业绩考核的压力下，

宁波楼市密集开盘。

7月2日，在诸葛找房发布的

《2018年上半年全国一二手房倒挂城区榜》中，

宁波奉化排列第九，

差价达4200元/平米。

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房企半年度冲刺，6月底密集开盘

上半年成交均价同比上涨20%

各大房企在半年度业绩考核的压力下，6月份最后一周，各大房企纷纷推盘，开盘项目高达11个，共计3315套房源。6月25日，奥园誉湖湾、公园道、欢乐海岸三期、御江山开盘；6月28日，江山万里五期、姚江金茂府、学仕里、云峰原著开盘；还有翰林甲地、堇天府、中旅城二期等。

来自华星研策的数据统计，截止到6月30日，2018年上半年市六区新建商品住宅共31739套，同比下降0.7%；市五区共成交27986套，同比下降1.34%。成交均价方面，市六区参考均价为21634元/平米，同比上涨20%。其中，鄞州区均价最高，为27964元/平米；其次是江北区，成交参考均价为23643元/平米；镇海区的均价为16078元/平米，但环比涨幅最高。

回顾这半年，宁波楼市共开盘66次，当天售罄的有15次，占比23%；当天去化率达到80%以上为29次，占比44%。“从成交量看，宁波楼市其实并没有想象中的疯狂。这跟市场供应量有一定的关系。”业内人士表示。华星研策数据统计，截至6月底，宁波市五区领取预售证的套数(供应套数）为20768套，环比2017年下半年下降18.66%；2018年上半年开盘量较2017年上半年下降32%。市场供应低，也导致了部分楼盘火爆的场面。

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库存方面，根据宁波市房地产交易中心的数据显示，截止2018年6月30日，市区住宅可售套数为17692套，较去年同期的25501套降幅达30.6%。6月份，最低的库存量曾跌破15000套。

上半年全国楼市调控密集

宁波落户政策开放，引燃二手房市场

据中原地产研究中心统计数据，2018年5月，楼市调控再次全面升级，全国超过40个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达50次，从单月房地产调控政策次数来说，刷新了历史纪录，2018年1-5月全国房地产调控政策内容次数多达159次，同比2017年1-5月上涨了60%。

楼市密集调控后，一线城市房价下调，降温了，而二三线城市依旧呈现升温态势，可谓“一半海水，一半火焰”。“上半年二三线城市集中反弹，最主要的特点是，这些城市都释放了人才政策和摇号政策。”某楼市观察人士说。

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上半年，宁波出台的政策中，对楼市影响最大的就是落户政策的放开和限售区域的扩大。宁波在3月1日起正式实施新的落户政策，取消了原来100平米的住房面积要求。放宽了落户门槛，能吸引更多的人来这座城市，也引燃了宁波二手房市场，一部分刚需客的购房需求得到了释放。

“曾经有位楼市业内大咖就曾预言2017年要进入换房时代，因为现在到处都是居住十年以上的老房子，很多市民有强烈的改善居住环境的需求。但是眼下250万以下的商品房一房难求，在高房价背景下，很多人需要先把老房子卖掉。今年3月的落户政策放开，大大地激活了100平米以下老房子的市场流通性。今年上半年，有很多新宁波人为了落户买了小户型的二手房，有换房需求的那批人则卖掉老房子后，买了新建商品房，这样的案例比比皆是。”南天房产副总经理郑桂良说。

根据宁波市房地产交易中心的数据显示，3月、4月、5月的月成交量分别为7517套、10323套、8388套。这3个月的成交总量相当于去年全年二手房成交的41.46%，宁波的二手房涨幅要高于商品房，甚至出现“倒挂”。

“一二手房价格倒挂，这与政策和市场的博弈脱不开关系，尤其是倒挂差额巨大的楼盘和城市，就更值得警惕了。各个城市如今都有‘买到即赚到’的抢购心态蔓延。”诸葛找房相关分析人员说。7月2日，诸葛找房发布《2018年上半年中国找房榜》，在2018年全国一二手房倒挂城区榜中，宁波奉化排列第九。数据显示，奉化新房均价为11410元/平米，而二手房均价为15610元/平米，均值差价达4200元/平米。

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针对还处于房价洼地的奉化区和杭州湾新区的购房热现象，宁波继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，从5月19日起对奉化区主城区、杭州湾新区范围内新购买的住房实行了2年限售的新政。“预测下半年政策密度会加大，宁波会借鉴其他城市的先进经验，比如摇号或在商品房预售环节设置刚需房源比例，以满足刚需的‘住房梦’；另外政府所承诺的增加市场供应、盘活存量土地也会陆续兑现，给市场足够货量的同时，避免了老百姓的恐慌恐涨的心态。”腾讯房产宁波站房产观察人士薛敏强分析。

央行降准利好楼市

但要遏制房企“搭便车”行为

当前，房价走高、好地段稀缺、市核心区房源紧张等问题，依然是各界普遍关注的房产市场焦点。宁波市滨海城市文化研究院副院长、浙江省金融工程学会常务理事朱友君认为：高房价与购房需求量的不均衡，不但不利于居民改善基本住房，还对宁波引进中高端人才团队、产业转型升级、城市竞争力提升等产生一定的负面作用。应从“抢机遇、抢人才、抢项目”的大局出发，提高宁波房产的销售创新思路，不断完善住房供应与贷款政策，并建立新型人才住房保障制度。

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朱友君建议：首先，加快我市房产供给侧改革，通过“人才房”、“公租房”等手段，积极扩大外来人才与本地人才的购房需求和换房信心，将部分区域的房产存量转化为人才用房增量，形成“人才入住——项目落地——商贸引流——房产兴旺”的良性反馈机制。并且，鼓励各县市区在产业集聚区、高科技园区、留学人员创业园、大学园区等周边建设或者合作人才公寓，将符合条件的人才公寓纳入公共租赁住房管理体系，发挥好公租房优惠政策与“租售同权”创新模式的结合，推进高层次人才集中居住小区功能规划、物业管理及创新创业文化等软环境建设工作。

今年6月，央行宣布自7月5日起下调国有大型商业银行等人民币存款准备金率0.5个百分点，意味本次定向降准预计释放约7000亿人民币。房地产行业属于资金密集型行业，新楼盘从开发立项到成功出售，全过程离不开巨额资金；而央行此次降准，释放银行业的流动性，房企也更容易获得融资和银行贷款。

因此，一方面可以期待宁波下半年更多好楼盘的推出，更多房产地块的动工，缓解购房者因供应紧缺引起的焦虑心理。另一方面，监管部门应紧盯避免资金流入房地产市场导致的房价暴涨，遏制住部分房地产企业“搭便车”行为，银行方面也做好把控工作，让居民“钱袋子”真正鼓起来了，敢去买房子，能换到大房子，达到房企、消费者与银行三者的共赢。

来源：现代金报 记者 钟婷婷

编辑：忻小新

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