【报告】基础建设REITs对基建行业影响分析
德勤发布《基础设施REITs对基建行业影响分析报告》。以交通运输、供水供电、通信设施、生态环保和市政设施等为主要内容的基础设施建设，由于其具备的“乘数效应”，可以带动数倍于投资额的社会总需求，近年来成为全球各国推动经济增长、稳定就业的重要措施。2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，全球经济增速放缓，多个主要经济体通过基础设施建设刺激经济增长。如何为基础设施投资建设寻找到可持续、可复制的有效方案，也日益成为行业各利益相关方的关注重点。
中国自2020年开始推行“新基建”，目前的基础设施REITs试点项目，既包括传统意义上以交通运输、供水供电、通信设施、生态环保和市政设施等为主要内容的基础设施资产，也包括产业园区、仓储物流、数据中心等物业资产，可以称为“广义基础设施资产”。而根据资产性质、收入来源、现金流特征以及运营管理重点的不同，上述“广义基础设施资产”可以分为两大类：
以租金(或运营外包服务)为主要收入来源的产权类资产，如产业园区、仓储物流、数据中心等；
依据与政府签署的特殊经营协议进行收费的特许经营类资产，如高速公路、污水处理、水电气热市政工程、清洁能源、轨道交通等。此类经营权资产由于底层资产属于基础设施建设类资产，可以称为“狭义基础设施资产”。
基础设施行业特点
投资规模大，投资期限长，资金需求高。以中国为例，截至2021年10月，录入全国PPP项目信息监测服务平台的项目7784个，投资额超过人民币11万亿元，平均每个项目投资额超过人民币14亿元，此类项目的合作期限都超过10年。高额的投资和长期限的合作，对于建设投资方提出了更高的资金需求。
投资回报率有限。基础设施的公共服务特性，决定了其定价需遵循政府监管或政策调控，即使近年来通过PPP模式引入了市场机制，其本身属性也决定了无法实现高额投资回报。
现金流稳定，债务融资占比高。基础设施项目在运营期现金流稳定、资产流动性低等特点，导致行业债务融资占比高，股权融资难度大。
基础设施REITs对于基础设施建设的推动作用
提高基础设施企业的再投资能力。通过发行基础设施REITs，投资方可以提前获得资金回流，进行再投资或偿还现存债务。同时，基础设施资产的上市出售，有利于降低企业资产负债率，增强企业的再融资和再投资能力。
拓宽基础设施项目投资建设的资金来源。基础设施REITs的风险适中、现金流稳定和流动性适中的特点，使得各种机构和公众投资者可以通过购买REITs份额参与基础设施投资，为基础设施建设提供更广泛的资金来源。
实现基础设施领域的投融资闭环。“投资-建设-运营-退出-再投资”是基础设施领域的完整链条和良性循环模式。由于基础设施项目的巨大投资规模和长期投资期限，项目普遍缺乏投资退出渠道。基础设施REITs提供了规范化、标准化的投资退出渠道，提升了基础设施项目的流动性。
全球基础设施REITs概览
全球已经有超过40个国家和地区发行REITs，市场规模较大的有美国、日本、澳大利亚、新加坡等地。按底层资产分类，零售和商业物业、出租公寓、产业园区、仓储物流等物业资产占据绝大份额。
由于不同国家和地区对于REITs的分类口径存在差异，本文按照“狭义的基础设施REITs”进行划分，即其底层资产属于基础设施建设类资产。目前全球已发行的基础设施REITs主要如下：
数据来源：德勤研究整理
目前，基础设施REITs在全球REITs市场中所占份额不高，但其整体抗风险能力较强、收益稳定性强的特点，也让其成为投资组合配置中的重要类别。作为目前全球主要的基础设施投资建设市场，中国在2021年首次发行基础设施REITs，后续市场规模将快速发展。
基建企业应如何主动参与REITs市场
面对宏大的中国REITs市场，针对现有的存量基础设施项目，德勤认为基建企业应提前做好以下准备：
组建基础设施项目的专业运营团队，提升运营管理效率
提升基础设施资产运营中的“开源”能力
提前做好REITs发行前后的财务、资金、税务筹划
上下联动，激发企业参与REITs市场的积极性
基础设施REITs的发展展望
基础设施REITs，是将资本市场引入基础设施领域的有效途径，可以降低基础设施建设对于政府投资的依赖，也可以改善基础设施投资企业的资金来源和财务结构，提升行业的持续增长能力。
中国基础设施规模巨大，类型多样，而且持续保持较高增速。根据国家统计局数据显示，2010年至2020年，我国基础设施累计投资达到人民币108万亿元。巨大的存量规模，将为中国的基础设施REITs发展提供坚实的基础。而伴随着中国经济发展，存量基础设施在使用率、收益水平方面也逐年提高，符合现金流稳定、收益与风险匹配的资产比例保持稳定。
目前，各国财政赤字率和公共债务规模持续上升，在寄望通过基础设施投资建设刺激经济增长和不增加财政负担的共同影响下，基础设施REITs或将成为为数不多的可行出路，有望得到快速发展。
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德勤中国工业产品及建筑行业领导合伙人
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殷莉莉
德勤中国建筑行业领导合伙人
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