观点丨金融科技赋能长租公寓平台新活力
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——金融电子化
中国民生银行成都分行网络金融部总经理 朱鹏
近年来，国家相关部委下发多项政策鼓励发展租赁市场，从租赁住房的供应到金融政策的优惠，中央及各地方政府相继出台租购并举、商改住、租赁税收优惠等一系列政策，旨在通过规范化的租赁市场满足居民住房需求，构建更加完善的住房体系。十九大会议中，习总书记也明确提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。随着利好政策的层层递进，逐步放开租购同权门槛，为长租公寓的发展提供了良好的外部环境，一个万亿元级的租房市场正式开启。
从2018年起，成都市已逐步建立了统一的租赁平台来规范化租赁市场行为，同时开始逐步推广租购同权，这暗示着租赁市场规范化、规模化的时代逐步拉开大幕，租赁市场的新角色——长租公寓自然也会迎来新的发展机遇。
长租公寓行业的难点、痛点
尽管伴随着互联网技术和新兴住房需求应运而生的长租公寓行业，能够解决当下买房贵、租房难、找房烦的诸多问题。然而，长租公寓行业的发展推进并非一帆风顺，落地实施还面临着诸多问题和挑战。
一是行业鱼龙混杂。政策红利下，长租公寓行业飞速发展，各路资本蜂拥而至，长租公寓的“混战”也越发激烈，乱象频发。为通过规模抢占市场份额，部分长租公寓企业开展“租金贷”业务进行筹资扩张，使得租客落入消费陷阱。二是风险事件层出不穷。多家长租公寓因盲目扩张，资金链断裂而相继爆仓，导致租户租期未满被迫清退，却仍需按期支付租房分期款，导致群体性聚集事件偶有发生。三是监管存在真空地带。“互联网+”的概念能够将看似毫不相干的两个行业链接，同时也对监管机构提出了更高的要求，尤其是风险事件发生后，争议的处置及权责归属都是核心所在。
金融科技赋能长租公寓的成都实践
中国民生银行成都分行积极参与了人行在全国十个省市牵头开展的金融科技试点工作，并在中国人民银行成都分行的大力支持和耐心指导下，推出了基于分布式核心技术的长租公寓资金监管服务平台。该平台引入了成熟的电子签名技术、CFCA网络身份认证平台和数字证书体系，使用大数据分析+机器学习提供辅助决策，为接入平台的长租公寓企业提供房租直付的业务合作模式。
1.产品设计探索
通过金融服务专业性和科学化的风险管理能力，从支付、功能、安全、体验等多维度设计完善长租公寓资金监管服务平台功能，以开放平台模式可与各类长租公寓平台对接与共建，解决房租资金监管问题，在合作中相互“赋能”，共建更健康的长租公寓生态。
通过搭建电子账户体系、收银台业务体系以及提供账户冻结与解冻支付功能，达到租金直接在租客与房东之间流转，不产生长租公寓平台留存租金资金的问题，有效规避了现有模式下资金期限错配和平台资金池的问题，以此实现房租直付。
房租直付模式即租客的付款周期与房东的收款周期保持一致，避免出现资金期限错配和资金池的问题。具体实现方式是以民生银行电子账户作为长租公寓平台房东会员账户，通过搭建电子账户体系、收银台业务体系以及提供账户冻结与解冻支付功能，租客支付的一年期房租付款至长租公寓平台房东电子账户后进行冻结，按约定每租住一段时间后，定期解冻相应租金提现到房东账户，达到租金直接在租客与房东之间流转，不产生长租公寓平台留存租金资金的问题，以此实现房租直付。
2.产品推广探索
首先，建立专门队伍，狠抓方案落实情况。民生银行成都分行经营班子高度重视产品推广工作，指定牵头部门配合经营机构做好长租公寓方案实施情况，实时监测业务开展过程中遇到的问题和挑战，及时发现问题、解决问题，并形成书面材料，总结经验教训，防微杜渐，确保业务顺利、健康、可持续发展。
其次，寻找目标客户，复制推广试点方案。我行在试点工作中持续加大市场调研力度，发动辖区内所有经营机构进一步挖掘同类客户需求，量身制定产品方案，进一步开拓市场，为长租公寓行业良性健康发展、保障人民居有所住贡献一份力量。
第三，指定考核指标，量化试点方案成效。按照长租公寓试点方案特点，科学制定一套可量化、可监测、可实施的指标考核体系，实时判断试点业务发展方向，为及时纠正问题提供科学依据，确保试点方案顺利生根发芽，逐步壮大。
3.产品保障探索
（1）严控交易风险、技术风险
为规避法律风险、解决交易风险等业务安全问题，在整个项目中通过引入CFCA网络身份认证平台和数字证书体系，一方面可解决在线用户实名认证的关键问题，另一方面成熟的电子签名、加密技术解决了平台的交易风险和技术风险，同时符合签名法相关规定的电子签名及电子合同能有效地规避平台的法律风险。
（2）全流程管控
民生银行直销银行Ⅱ类账户开立均符合监管要求，需验证反洗钱十要素与客户鉴权五、四要素。根据民生银行《关于将消费者权益保护纳入产品与服务准入审核的通知》要求，直销银行推出的对客产品在销售汇签、产品协议审批、产品宣传审批时，均会根据审核要素进行情况反馈，其中包括财产安全权、知情权、自主选择权、公平交易权、受尊重权、信息安全权、其他权利，产品服务发起部门出具审批意见。
（3）落实适当性原则
销售适当性原则参照民生银行零售风险管理部统一要求，在销售专区产生的销售行为进行双录及风险评估；在线销售渠道将根据适当性问卷确认、风险测评等全行零售统一规范执行，对于风险等级不匹配或产品风险等级高于客户风险评级的情况，不能进行产品购买。
（4）保障财产安全
用户在线开户交易通过系统完成资金扣划，所有业务流程通过系统完成。民生银行行内定期进行业务人员资格考试，确保上岗资质。
（5）信息披露
产品信息批露遵守《中国人民银行金融消费者权益保护实施办法》中关于金融产品和服务信息披露机制，风险提示文字均在产品销售页面进行提示。
（6）尊重金融消费者真实意愿
民生银行直销银行线上业务在验证用户身份后，由用户自行选择产品或服务，在线上自助操作完成。
（7）诚信经营
线上金融产品销售均由用户自助操作，产品信息公示充分，用户通过系统自行输入交易密码完成交易，不存在篡改、违法使用消费者个人信息的情形。
（8）规范格式合同条款
格式合同条款及服务协议文本不存在误导、欺诈等侵犯金融消费者合法权益的内容，不含有减轻、免除己方责任，加重金融消费者责任，限制或者排除金融消费者合法权利的格式条款，及借助技术手段强制交易等不合理条款。
4.应用成效及展望
（1）社会效益分析
2018年开始，“长租公寓推高房租价格”的论断，租客、房东权益得不到保障的新闻等将长租公寓推向了风口浪尖，引发人们对整个行业的担忧。长租公寓行业面临租客与房东两方的信任危机，而市场中却还没有一个很好的机制来解决长租公寓平台资金监管的问题。民生银行长租公寓资金监管服务平台建设上线后，不仅能很好地解决资金监管问题，同时能为长租公寓平台输出个性化的金融产品，将金融与科技有机融合，促进长租公寓行业良性有序的发展。
（2）经济效益分析
经试点工作搭建长租公寓资金监管服务平台，以标准接口模式进行设计构建，可快速输出应用于各类长租公寓平台。目前已接入四川本地行业头部企业，管理存量房源约1万间，服务覆盖人群1800余人次，累计交易笔数993笔，交易金额1.7亿余元。
展望全球，开放银行被认为是商业银行跳出传统业务领域、走向全方位金融服务的有益探索方向。2020年是我国实施“十三五”规划的决胜之年，也是金融机构在经济逆周期下实现高质量发展的关键一年，银行可借力开放银行服务能力，不断深化数字化转型的广度与深度，将金融服务全面渗透至不同行业、领域，让银行服务无处不在。2020年，民生银行将继续在金融科技创新这条正确道路上持续发力，依靠“互联网+”的理念，乘风求进、笃定前行，加速为普惠生态圈建设注入新活力，尽到股份制商业银行应尽的社会职责。
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《金融电子化》新媒体部：主任 / 邝源 编辑 / 潘婧 傅甜甜