购物中心改造潮来临，钱要花在哪里？
来源：商业与地产（id：commercialproperty）
作者：MalltoWin
在美国，2017年商铺关闭和破产的情况加快，部分是由于购物中心面临的挑战。截至今年5月中旬，全美大型公司门店关闭的数量已经近2016年全年的一倍。而美国的10家大型零售商已经申请破产。
购物中心也正在经历一场改变——从传统形式转变为“未来的购物中心”。
一些封闭的购物中心比其他的更受欢迎。
顶级购物中心的空置率较低，而租金则明显较高的。例如，美国81家顶级购物中心的平均租金为每平方英尺72.44美元，比二等购物中心的平均租金的3.5倍还高。
购物中心的经营状况部分是由的它所在的社区的质量——即所处的地段决定的，购物中心本身并不能对其作出太多改变。但是，与时俱进的商厦外观再加上吸引人的承租商铺组合则可以增加客流和购物中心的价值。
幸运的是，对于所有者和投资者来说，这两方面都是可以改变、优化的。
在过去的四年间，仲量联行研究了90个将这两个要素都（或部分）把控得非常好的购物中心，形成了此份题为《A New Mall Rises》研究报告。《商业与地产》将其编译，期望对购物中心和传统百货的改造提供更多借鉴及思路。
2014年以来，我们在全美考察了近来正在进行或已经完成大规模重装工程的90个超级区域和区域购物中心。超过一半的购物中心告知了其装修预算，而用于升级零售空间的费用超过了80亿美元。
购物中心的装修主要可以归入以下四类：
●美食和娱乐：
为顾客改善或增加食品、饮料和娱乐选择。
●社区联系：
改变购物中心为社区服务的方式——将购物空间转化为享受生活和社区活动中心项目、增加非零售功能、创造混合用途项目，为社区提供空间或设计新的开放空间
●整体翻新：
通过改进公共区域、升级租户、甚至更改名称重塑购物中心形象使其更适应市场。
●新的用途：
部分或全部向非零售用途转化。
01
扩大餐饮和娱乐
现在，大多数业主依旧抓住美国人热爱美食的心理来对其购物中心进行整改——打造出更多的“美食集散地”。
购物中心内的餐饮空间占总GLA（套内面积）的8.0％至9.0％，比十年前上涨了5.0％，到2025年这一数字可能达到20.0％。
41.1％的购物中心正在升级食品和饮料（F＆B）供应种类——因此在餐饮方面进行重装也是本调查中最普遍的。
而在同样的购物中心中，有55.3％将餐饮与升级或新的娱乐设施相结合，最大程度丰富消费者的购物体验。
在创建新的集中式餐饮供应服务的同时，购物中心也在改造现有的美食广场服务以适应现代消费者的品味需求。
这意味着它们会增加新的快速休闲类餐饮和现代化的休息区域——不再像“昨天的美食广场”而更像是“明天的美食殿堂”。
位于马里兰州贝塞斯达的Westfield Montgomery餐厅翻新了室内美食广场，设置了新的天窗，室内景观以及Sarku，Cava Mezze Grill和Wicked Waffle等快速休闲餐厅——将其定义为“餐饮露台”。
今年其还新增了保龄球主题的Lucky Strike餐厅。
电影院对于一些购物中心来说都是增加人气的新兴设施，尤其是升级了餐饮供应的豪华影城（如CinépolisLuxury Cinemas和AMC Dine-Ins）。
在Dave＆Buster's，Main Event和GameTime顾客都可以享受到美食饮料、各种游戏以及与朋友家人互动的包间。
在得克萨斯州圣安东尼奥的Rivercenter商店里，Texas的老板Ashkenazy在他们已有的互动式项目“Battle for Texas:The Experience（德州战役：经历）”中加入了Dave&Buster’s,Yard House和Margaritaville项目，以庆祝了阿拉莫的历史。
【Westfield Century City】
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迄今为止最昂贵的购物中心之一是位于洛杉矶的Westfield Century City（西田世纪城）。Westfield投资10亿美元翻新了该购物中心并且将重点放在餐饮方面——率先引入具有全球影响力的意大利市场概念——West Coast Eataly。
改造重点：
餐饮入驻品牌——Eataly、鼎泰丰、La ColombeCoffee Roasters（咖啡）、Shake Shack（汉堡）、Compartes Chocolatier MediCi（巧克力饮品）和Gelson’s杂货店（生鲜杂货）
知名品牌零售商：Gloveworx、Equinox、Ted Baker、Cole Haan、Tumi、and Bonobos；娱乐：the Atrium,大型活动和娱乐空间,以及AMC Theatres（影剧院）
【Oakbrook Center】
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Oakbrook Center专注于儿童娱乐方面——建有KidZania和Movies on the Green（绿地影院）
2012年位于布鲁明戴尔的家居店关闭之后，Oakbrook Center（橡木中心）的所有者GGP集团与共同所有者CalPERS就对Oakbrook Center（位于伊利诺伊州奥克布鲁克市）进行了一系列整改。
之前的空间被重新划分为六个较小的商铺，承租商包括Lululemon（运动服饰），Container Store（家居用品）和Tommy Bahama（时装）。
而最近，该中心又进行了一项耗资5000万美元的改装项目为新的娱乐场所和餐饮集散地腾出空间。
改造重点：
娱乐：KidZania（2019年开业）；拥有斜倚座位的AMCTheatres影剧院；免费举办“家庭观影夜”活动的Creation of the Village Green；Fine Art Shows（艺术表演）；面向整个家庭的节日活动（包括圣诞节在内）；溜冰场以及特色手作店铺。
餐饮：The District：14,000平方英尺的餐饮集散地，餐饮品牌包括potbelly（三明治），Cilantro Taco Grill（墨西哥卷饼和烧烤），Stans Donuts（甜甜圈）和Freshii（健康快餐）
02
变身生活工作娱乐目的地
购物中心正在努力摆脱公众对其的固有看法——只是偶尔有购物活动时（如开学季或假期）才会光顾的地方。
现在各大购物中心都在精心挑选各种商铺租户并进行组合，来迎合不同消费者的特定需求，如千禧一代、奢侈品爱好者和希望购买本土品牌的消费者。购物中心也正在努力突破其建筑结构创造开放空间，并通过营造一种“繁华街道”的感觉，将其他功能引入这种融合的新兴社区中。
我们所调查的购物中心中有30.0%已经开始通过增加其非零售功能来营造出生活、工作、娱乐环境以达到以上目的。
公寓是最受欢迎的选择，这些购物中心中的40.7％都增加了多户住宅。
新增的酒店和办公场所的也很多——分别为33.3％和29.5％。
这种理念在于——生活、工作和消磨时间可以在同一个地方进行，即使一个地方具有多种用途。由此购物中心可以成为人们做其他事情时所选择的地方——不仅仅是购物之所。
非零售设施会产生光环效应，为现有零售商带来新的客流。
因此，传统的购物中心业主不仅专注于零售业，还着眼于零售业其他业务的协同发展。
尽管我们生活在科技的时代并且对社交媒体越来越痴迷，但我们仍然重视地点的重要性和社区意识。
购物中心正开始向丰富消费者体验的方向转变，并且正在开发新的功能，以促成不同方面的大规模互动，使之整体成为一个可以自我维持的“商业中心”。
03
增强社区链接
为了进一步激活商场空间，20.0%的购物中心为社区新建了专用区域，包括儿童游乐区和开放绿地。这种转变强调了创造吸引人的环境并保持公众的参与性对购物中心业主的重要性。
位于科罗拉多州柯林斯堡的山麓小丘上的The Shops就在这些方面获得了多项殊荣。该购物中心新建的山麓的活动中心可以举办青年和成人体育、儿童早期教育活动；并且商店的中心的大草坪（East Lawn），会有免费的音乐会和其他户外活动。
被调查的封闭式购物中心中接近五分之一都开放为部分或全部露天。
这种更倾向于生活方式或活动中心的转变改善了中心内外的步行和连通性，并使外部街道和人行道得以改善。
位于俄勒冈州斯普林菲尔德的Gateway的商店拆除了一部分屋顶，以建立一个实用的新活动中心。在田纳西州橡树岭的主街奥克里奇，开发商Realtylink拆除了所有室内商铺，使独立零售商拥有更大的空间。该项目的第二阶段将包括现有博物馆的搬迁，一个新的多户住宅开发项目以及一家酒店。
【The Shops】
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麓山的The Shops 专注于该购物中心与社区重新建立联系。
这家购物中心前身为Foothills Fashion Mall（麓山时尚购物中心）。2015年，Alberta Development Partners投资了3.13亿美元使其发生了脱胎换骨的转变——拆除部分区域重建更多的广场景观，并致力于将其打造成一个购物、餐饮和娱乐集散区。这些改革使这一曾经在吸引消费者方面黔驴技穷的购物中心重获新生。
改造重点：
社区联系：新的楼顶露台向公众开放。该区域夏季可以开音乐会、办集市；在冬季则成为滑冰场。并且改善步行通道网络，增强了购物中心与周边社区的联系。
麓山活动中心：价值580万美元的娱乐中心，并会有儿童发展、青少年和成人体育、健身和舞蹈方面的活动。
知名品牌零售商：知名品牌零售商：Cinemark Movie Bistro（影院餐厅）、Smashburger（汉堡）、Yoga Pod（瑜伽健身）、The Hop Grenade（酒吧）和Nordstrom Rack（折扣店）
【The Bloc】
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The Bloc原名洛杉矶市中心的Macy's Plaza，目前该封闭式购物中心仍在进行一项2.5亿美元的重装项目。第一阶段包括拆除屋顶，以激活以前昏暗并毫无魅力的空间，并为社区提供其所需的街道生活。
改造重点：
知名品牌零售商：Alamo Draft House（影院）（2018年开业）(opening in 2018),EveryTable（轻食）、T-Mobile（通讯）、和星巴克
社区联系：到第七大街新增的地铁口使得购物中心和公共交通之间步行来往更加方便。
04
形象升级
有时候，购物中心是否成功是取决于其市场性的。购物中心正在更新品牌战略，以改善和增加它们吸引顾客的地方。
这一目标可以通过改进公共区域的来实现。
比如对大堂过时的元素进行更新——设置舒适的座、提供免费WiFi、重新布置走廊灯光、改进路标、重新粉刷以及增加窗户以吸纳更多的自然光。
在高端商品方面，购物中心的侧翼或部分中央区间用来售卖奢侈品规划给高端零售商。
位于马萨诸塞州波士顿的Copley Place的翻新工程就是中心区域规划为奢侈品集散地，入驻品牌包括：Jimmy Choo，Versace（范思哲）和Louis Vuitton（路易威登）
购物中心引入新锐承租商铺以响应千禧一代的需求
购物中心的业主也在重新选择承租商并且重视不同类型承租商的组合以吸引购物者。并且我们发现30家购物中心为不同的零售商专门设计了商铺组合方式。它们专注于服装、奢侈品和健身用品零售商。吸引千禧一代消费者的服装零售商（如快速时尚零售商H＆M和Zara）正租用着购物中心最佳的室内区域。
29.0%“购物中心”是个不好的词吗？
似乎很多人都避讳“购物中心”这个词。我们发现，在我们的研究中，18.9%的购物中心在改革中都将名称中的“购物中心”一词删掉了。为了摆脱上个世纪已经过时的购物中心的形象，这些中心都更名了。他们选择一些可以营造出一种更小、更亲密的社区感的名字，如“名店”（“Shoppes”）、“镇中心”（“Towne Center”）和“村”（“Village.”）。
【Westfield Garden State】
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Westfield在Westfield Garden State Plaza（Westfield花园广场）新开辟了一个时装零售区——在原购物中心的基础上增加了55,000平方英尺，并且新增22家商店和餐馆，预算达1.6亿美元。
改装重点:
知名品牌零售商：Urban Outfitters（时装）, 微软, Armani Exchange（时装）,and LUSH（沐浴用品）
顾客体验：新建翼区的入口处有数码招牌迎接顾客，并有六个7英尺高的高清触摸屏提供引路查询服务。
【Galleria Houston】
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Galleria Houston（休斯顿商业街）为奢侈品和奢侈品精品零售商Galleria VI投资数百万美元；West Property Group为Galleria Houston的改装项目上花费了3亿美元，为之前的Saks Fifth Avenue（萨克斯第五大道）增加了35家新店和餐厅。
改装重点:
知名品牌零售商：Ted Baker（面包店）, Kate Spade （箱包）, b8ta（创新科技产品）, Cole Haan（箱包）,and Lacoste（时装）
餐饮: Nobu and Fig and Olive
05
转换用途
一些购物中心发现，他们的零售空间供大于求。这就导致人们去探寻购物中心的新用途。
在佛罗里达州奥兰多的West Oaks 购物中心， Xerox的呼叫中心占用了144,000平方英尺；而Bed Bath＆Beyond将把35,000平方英尺的空间重新规划为自己的呼叫中心。
购物中心的空间尤其受呼叫中心欢迎，因为其占地开阔，基本不需要改造就可以满足大量的员工的需要和充足的停车位。在俄克拉荷马州的塔尔萨，一个110万平方英尺的购物中心内入驻了四个呼叫中心——Alorica、可口可乐、Enterprise Rent-a-Car和Capital One。呼叫中心现在成为了购物中心的主导，只剩下少数餐饮和传统的零售店面了。
在底特律密歇根州迪尔伯恩的费尔莱恩镇中心（Fairlane Town Center），福特将其研发部门的2100名员工重新安置到前Lord＆Taylor和其他的空置零售空间中。
2014年，俄亥俄州曼斯菲尔德的Richland Mall将一家前F＆R Lazarus＆Company百货公司门店改造成了Avita医疗中心。 在2016年，Avita宣布进一步扩张，因为此举取得了初步成功——引用“曼斯菲尔德新闻”杂志的报导，购物中心客流量增加了8.0％至10.0％。
从购物中心到大学：
【奥斯汀社区学院（ACC）接管高地购物中心】
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在得克萨斯州奥斯汀，奥斯汀社区学院买下了高地购物中心并开始把它改建为大学校区。 高地购物中心是奥斯汀第一个郊区购物中心，于2015年正式关门了。在此之前ACC已经开始收购周边的土地了。
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