那些“起死回生”的项目，都做对了什么？

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引言

生与死中间，隔着个“定位”~

来源 | 赢才商学院（ID: wincaihr）

很多项目早期因定位不准、业态混乱或跟不上市场变化逐渐走向掉铺、关门的境况，但经过专业团队的操作，重新调整，“起死回生”。

今天来看看那些经过调整，持续稳场旺场的项目。

 01 

上海·正大广场

• 开业时间：2002年10月

• 商业面积：8万㎡

• 停车位：1000个

• 项目地址：浦东陆家嘴西路168号

• 公共交通：地铁2号线陆家嘴站

2004年底，正大广场已营业近3年。然而，除了负二层间断的客流量，地面9层没有一家商家入驻，店铺空置率超过40%，每天的人流量不足五万人。另外，由于建筑产品设计未考虑招商需求，各店铺面积均偏大。原先期待的奢侈品大牌一个都没有来，不难看出，正大广场“超级品牌”定位以惨败告终。

“明确需求对症下药，才能解开死结。”正式接手正大广场后，盈石团队对国际上成功的商业项目认真考察。结合当时上海购物中心形式单一的问题，决定以“快时尚”来重新定位正大广场。这座休眠多年的购物广场终于找到了一个明确的方向。

6个月完成全部空置面积的工作，引入Gap、Zara、H&M、C&A、UNIQLO、Next等大量国际品牌。通过对业态组合、规划、软硬件等方方面面的调整，正大广超客流量由原来的5-6万/天增长到15-17万/天。盈石对于正大的价值，呈现在数字上。

 02 

深圳·皇庭广场

• 开业时间：2013年12月

• 商业面积：10.8万㎡

• 停车位：800个

• 项目地址：福华三路118号

• 公共交通：地铁1、4号线会展中心站

深国商旗下这个购物中心，曾命名为晶岛国际购物广场后更名为皇庭广场。建筑面积约8.06万㎡，共有5层（地下两层，地上三层），特设下沉广场。原计划2003年1月动工，2005年1月竣工。

事实上，在烂尾的十余年中，皇庭广场已超6次表示推迟开业，期间深国商股权数易其主，公司因皇庭广场装修等问题，在市场上进行数次融资，更是导致中小股东与其对立，“逼宫”要求更换公司管理层。

由于项目位于福田CBD区，消费群体以年轻白领为主，因此皇庭广场以“城市之心，文化艺术MALL”为定位，在2013年12月试开业，与周边商业体进行错位竞争，在品牌组合上亦与这些消费者定位相符，截至2014年底皇庭广场开业率已提升至70%，2016年底重新定位社交mall，招商率已近100%。

2017年2月，皇庭广场全新定位——深圳社交型购物中心，将打造深圳CBD复合的社交生活圈，将创新启动小剧场、空中农场、艺术画廊、时间长廊、交流天地、音乐平台六大空间。

 03 

东莞·华南MALL

• 开业时间：2005年5月

• 商业面积：47万㎡

• 停车位：3000个

• 项目地址：万江区万江路南10号

• 公共交通：公交华南摩尔站

开业初定位为超级世界级购物中心，辐射珠三角。引入肯德基、麦当劳、必胜客、真功夫，麦德龙、SPAR超市、时尚电器、尼罗河大酒店、锦江之星旅馆，万达国际电影城、亚洲最大动感娱乐主题街区新加坡欢笑天地、英国BBC天线宝宝主题儿童乐园、魔方KTV、冰河世纪电玩城等品牌，但因经营不善被贴上鬼城的标签。

2013年，项目重新定位，聚焦万江的30万本地居民，实质是将华南Mall变成万江MALL，调整定位之后华南Mall在新一轮的招商引入中更多的是引进当地本土的企业和品牌，看重他们对当地市场以及消费人群的认知程度与熟悉程度，瞄准当地消费群众的消费取向与需求。

 04 

合肥·保利MALL（原新地购物中心）

• 开业时间：2013年1月

• 商业面积：15万㎡

• 项目地址：合肥市蜀山区祁门路333号

• 公共交通：地铁4号线在建

合肥新地中心于2013年1月18日正式开业，是天鹅湖商圈内第二家开业的购物中心，同时也是最早进入天鹅湖南岸的购物中心，与天鹅湖万达、华润万象城、银泰城等商业体，共同打造了合肥数一数二的商圈——天鹅湖商圈。

商业体云集，业态定位雷同，激烈的市场竞争不可避免。合肥新地中心的经营尴尬就此产生：

• 2016年12月，百盛正式撤离新地中心。

• 2017年1月，新地中心正式对外宣布，全面启动升级调整，打造为合肥首家休憩型购物公园。

• 2017年8月，新地购物中心业主方安徽金大地商业管理有限公司公布：成功引入保利商业，积极助推区域市场消费升级，与全国性商业集团共同打造新型区域商业购物中心模式。

改造计划为：

• 主次力店、餐饮、零售、配套分别占比54%、27%、10%、9%；

• 计划引入国际快时尚、运动、文创、影院、餐饮等约140家品牌。

• 零售、餐饮组合注重新意，除品类创新之外，还将引进多个合肥首店品牌。

2017年12月，保利MALL·合肥举行招商发布会暨品牌签约仪式。

 05 

洛杉矶·圣莫尼卡广场

• 开业时间：1980s

• 商业面积：4.8万㎡

• 停车位：2000个

• 公共交通：地铁Expo线至Downtown Santa Monica站

洛杉矶·圣莫尼卡广场（Santa Monica Place）坐落在洛杉矶海边，好莱坞电影经常出现的地点之一，自上世纪80年代开业，20多年后与市场脱节，逐渐衰败。

2008年，业主关掉后并砸下2.65亿美元（约合17亿人民币）对整体购物中心进行改造，掀掉了整个购物中心的顶，重新规划了与之相邻的绿树成荫的人行道及购物中心整体结构，并重建Third Street Promenade的购物区。

这种改造非常大胆，虽然加强了氛围感，但却给招商带来了一定的麻烦，好在Santa Monica Place精准的预判了未来消费市场，打造一个娱乐休闲的主题街区，招商品牌覆盖大众、精品和奢侈品，2010年Santa Monica Place重新开业后，每年游客量近千万，潮人、巨星屡见不鲜。

整理自嘉兴月河印巷、网易财经、赢商网、微观房产、我爱铺网

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