凯德集团运营、投资的“四大秘诀”
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引言
“真正的竞争并不在企业之间，与市场大环境、消费升级的竞争才是重点，消费者才是各方真正逐鹿的对象。”
作者 | 付庆荣
过去的2017年，是凯德的“收获”大年：
全年新开六大综合体，其中包括沪深杭三大来福士盛夏绽放；
收购+轻资产两线攻城。
过去的2017年，亦是凯德的“创新”大年：凯德星升级变身为跨越多维的生态圈，实体+科技的组合拳已然挥出。
迈入2018年，凯德又将踏出怎样的舞步？“于凯德而言，2018年机遇与挑战并存，但机遇大于挑战。”
在凯德集团中国区首席执行官罗臻毓绘制的新年蓝本中，“机遇”与“挑战”恰似两股并行的力量，孰强孰弱决定着公司今年的运行轨迹。
显然，罗臻毓的预判是，前者将强于后者。“公司将继续通过创新助力深度挖掘全产业链潜藏价值，继续强化核心竞争力，优化资产配置。”罗臻毓如是对赢商网补充道。
然而，自信背后的支撑则是日积跬步筑成的稳固积木塔，一砖一瓦都映射着凯德战略的高瞻远瞩、运营体系的专业高效，亦透着实体与科技组合拳的重重威力。
凯德集团中国区首席执行官罗臻毓
01
2017年是个收获“大年”
2017年中国商业地产圈明星项目扎堆，可谓是“百花齐放”。而凯德旗下的综合体旗舰品牌来福士，在沪深杭上演的开业“三响炮”大戏赚足了圈里圈外的大眼球。
开业大集结之外，以收购+轻资产之名抢占领地则是凯德2017年的第二大“收获”。北上西安西赴成都，凯德的“轻资产”打法日渐熟练；南下广州东进上海，“收购”的步子越走越稳。
接下来的2018年，凯德又将有五大商业项目隆重登场，其中“重庆来福士也将迎来重要节点”。至于“轻资产”后续计划，罗臻毓则向赢商网提出了一大准则：对于管理项目的选择，并不是一味追求数量，要从项目潜力、企业的战略布局等多维度考量。
对于“收购”，凯德的态度似乎更为“积极”，“始终看好中国市场，积极寻找优质投资机会。”
罗臻毓：2018年将有北京的凯德MALL天宫院、上海的凯德晶萃广场、虹桥阿里中心、长沙的凯德壹中心以及佛山的凯德MALL180新开，重庆来福士也将迎来重要节点。
罗臻毓：第三方管理输出是凯德轻资产战略的一部分，也是凯德在自持运营商业项目这一主要战略下的有效补充。
对此，我们并不是一味追求数量。对于管理项目的选择，则要从项目潜力、企业的战略布局和发展理念等多维度考量。同时，未来在业主准备进行资产处置和退出时，凯德则有优先购买权，这也是凯德优化资产组合的领先一步。
罗臻毓：国内商业地产进入新的发展阶段，一二线核心城市已经进入存量市场。同时，行业的集中程度也在加剧，涌现出更多并购机会。
激烈市场竞争下，资产管理水平、运营能力则是胜出的关键。凯德具有专业的运营团队，有国际化的规模操盘经验也有深耕国内市场的本土化执行力，如今行业转型特定时期，具有一定优势，更有能力发现并捕捉机遇，穿越周期。
罗臻毓：凯德始终看好中国市场，积极寻找优质投资机会。同时，凯德始终奉行积极的资产管理策略，持续优化资产组合。
未来，将集中优势资源和专业力量，继续深化在五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局，强化区域规模优势和协同效应。
罗臻毓：一、综合战略集中发力：面向未来的2.0版综合体，产品及品牌全面升级；二、创新驱动，拥抱未来 ：从传统开发商角色转变为行业领先的服务提供商和运营商，建立凯德科技生态圈，推进科技与实体有效融合；三、聚焦五大核心城市群，持续优化投资组合；四、“轻重并举”：自持运营为主，管理合同为辅，完善并拓展企业运营网络。
02
竞争、运营与投资那些事
常言道，有人的地方就有江湖。而有商业江湖的地方，就有竞争的影子。当凯德在不同城市打出“轻资产”牌的时候，其终究无法回避来自万达、新城控股、红星商业等同行的竞争压力。
但罗臻毓对这个问题却有着自己独特的理解，“真正的竞争并不在企业之间，与市场大环境、消费升级的竞争才是重点，消费者才是各方真正逐鹿的对象。”
而要在这场竞赛中一路领先，显然靠的不是运气，而是扎实的功底。对此，罗臻毓总结出了四大“秘诀”：
高效的运营体系覆盖项目“全生命周期”；
符合消费需求的租户&业态配比；
持续资产升级改造；
品牌增值和科技为器。
不难看出，相较“造房子”的高周转速度，商业项目的运营更是一项“耗时耗力”的难活。这也从根本上决定了凯德在选择新的投资对象时的要求之高。
“实际市场需求、消费者/用户是我们选择项目的先决条件，也是测算的前提基础。”罗臻毓如是强调。
罗臻毓：其实很多企业都已经意识到真正的竞争并不在企业之间。与市场大环境、消费升级的竞争才是重点，“消费者”才是各方真正逐鹿的对象，占领消费者的“先机”，获取消费者注意力的“先机”，预测消费习惯的“先机”，制造消费需求的“先机”等等才是行业竞争的终极所在。
而为了捕捉这些“先机”，行业大玩家们互相借力反而让优质要素（各家所长）更有效的流动起来，推动整个行业转型升级，走向成熟。
罗臻毓：高效的运营体系至关重要，其实际意义旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体，强化核心竞争力。
实操过程覆盖项目“全生命周期”，是大量信息及资源调整优化的过程，对持有者有专业化、精细化的高要求。凯德始终视其为商业地产价值核心，深度经营。
符合消费需求的租户&业态配比，租金收益能达到扣除各项费用之后，还能给投资人合理的回报。
持续资产升级改造，这也是凯德的专业经验和优势之一。通过持续的资产升级改造，提升后期经营坪效。另外，平衡中长期目标和短期收益，前瞻性定位。
品牌增值、科技为器，扩大服务内容，产生深度粘合，提升客户消费粘性。
罗臻毓：综合体项目体量的大小，关键在于是否与所在区域的消费需求吻合。实际市场需求、消费者/用户是我们选择项目的先决条件，也是测算的前提基础。凯德精准投资的关键就在于对市场的准确预判。
凯德新一代综合体都具备多元复合业态，这样我们就有更大的发挥空间，充分利用自身的规模操盘经验，协调联动多元业态，从产品和服务等方面为消费者及用户带来更加综合、多元、一站式的全方位体验。
03
空间的内容时代已经开启
“新零售”、“黑科技”、“无人店”、“场景革命”……2017年商业地产关键词数不胜数。但在罗臻毓看来，无论它们如何酷炫，其最终落脚点是回归商业核心。
“（黑科技）并没有高深的‘黑’，科技的工具反倒更像是点亮我们跟消费者之间互动的明灯，让我们与消费者更有温度地交流。”
当然，消费更迭是一个不可逆的区间，只要市场有不停向上向前的需求，行业的蛋糕就会越做越大，涵盖的商业内容就会越来越丰富。
最终的结果则是，“倒逼行业里的玩家们在各自的资产里大作内容的文章，这也是行业整合转型，走向成熟的正道。”
这也正是商业“新时代”不可磨灭的印记之一。罗臻毓强调称，“质”的打造被提升到新的高度，并赋予更丰富的内涵，“空间的内容时代已经开启”。
为了继续在这个“新时代”大浪淘沙，立足于“为消费者定制生活方式”的凯德，必然时常保持“调整与变化”之心态。
“凯德拥有与时俱进的企业DNA，不断探索新的商业模式，致力于为人们的美好生活赋能。”
罗臻毓：“新零售”其实反倒让我们更“念旧”，本质是回归商业核心，让我们更“用心”地看“零售”做商业。
“黑科技”对于我们这样转型中的传统企业来说，并没有高深的“黑”，科技的工具反倒更像是点亮我们跟消费者之间互动的明灯，让我们与消费者更有温度地交流，将两者间缩短到最温暖的距离。
“无人店”与“场景革命”是商业新格局的具象化体现，从不同的维度捕捉用户注意力，但这些“看上去很美”的概念最终将致力于通过提升用户体验，制造新的消费需求，达成商业变现。
罗臻毓：消费更迭是一个不可逆的区间，只要市场有不停向上向前的需求，行业的蛋糕就会越做越大，涵盖的商业内容就会越来越丰富，这也必然倒逼行业里的玩家们在各自的资产里大作内容的文章，这也是行业整合转型，走向成熟的正道。
罗臻毓：“人民美好生活”的提出，让消费领域将涌现出大量的新机会。消费层次和需求的提升让“体验”成为一个核心要素，也是实体崛起的重要契机。
资本市场也纷纷开始关注线下和重仓实体消费领域。未来，商业机会将是跨越线上线下的，线上线下融合是必然趋势。
立足于“为消费者定制生活方式”，凯德始终认为商业地产运营是一门技术活，在这个长期动态发展过程中，调整和变化一直伴随左右。凯德拥有与时俱进的企业DNA，不断探索新的商业模式，致力于为人们的美好生活赋能。
罗臻毓：商业地产“新时代”，“质”的打造被提升到新的高度，并赋予更丰富的内涵。商业地产进入深度运营阶段，作为空间运营商和提供商，空间的内容时代已经开启。
包括三方面：实体资产与内容运营的叠加协同；消费升级驱动行业转型，同时也为行业开创更大的发展和想象空间；科技创新将加速行业格局的变化。
这种情况下，完整、具有自我升级能力的商业运营体系是企业可持续良性发展的核心竞争力。包括两方面：
新的商业模式要求运营思维的深层转变：用户导向，需求导向，价值导向；
创新引领，善用科技：不论科技发展到何种高度，最终普及化应用才能改变人们的生活，商业是实体应用的代表，数据是连接的基础，通过科技手段，不断贴近用户，才能让用户感受便捷，重新定义人们的工作、生活。
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