中国业绩最好的“店王”扎堆 西安商业为何这么猛？
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引言
胜者为王的时代，西安商业谁主沉浮！
来源 | 商业新灵兽（ID：biz_top）
作者 | StanleyXA
前阵子，新灵兽曾发布了2018西北重点商业项目全年业绩，其中西安赛格国际购物中心凭借70.86亿，稳居西北商业第一的位置。
为什么说胜者为王？据JLL调查显示，2018年西安零售物业首次达到一年内13个项目入市，并且大多项目布局地铁沿线，新项目的入场也使得老项目颇受压力。去年50家商业项目里，有14家出现了负增长，最高竟达到-65%。而这个数字也只是我们统计的一部分，尚未进入统计名单中的小体量商业项目也并非没有。2018年西大街民生、西大街百盛相继闭店，西安老牌百货在经历着新一轮的洗牌。
与之对比的则是客流与业绩都相当对不错的赛格、SKP和大悦城。
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赛格在2018年的业绩相较去年，同比增长21%，这种高增长率在全国商业项目里也实属罕见。
2018年下半年，赛格对一层品牌级次进行了大幅度提升，COACH、EA、MK等一众轻奢相继入场，化妆品区也在2018年进行了不断完善。
在增强品牌级次，增加客单的同时，赛格也在进一步增加坪效收益。将二层西边快时尚铺位分割成十多个品牌小店，Champion、LACOSTE、GUESS、CHARLES&KEITH 等国际潮流品牌悉数落位。
对于很多百货项目来说，增加坪效或许就会牺牲掉一部分体验感，但在赛格你会感受到消费体验越来越好。
2018年，赛格对场内软硬件环境进行了一轮升级：部分顶部天花进行重新装饰、以真绿植替代假绿植、增加更多情景式场景、扶梯加装时尚Led灯带、卫生间不间断专人打扫、冬季入口处顶部加装暖气等，这些服务细节的改善，也让赛格与西安本土百货拉开距离。
在这样的不断提升之下，赛格在2018年确实交出了一份好成绩：
截止2018年，全馆742个品牌中：
71个品牌，销售额，中国第一（10%）；
232个品牌，销售额，中国前十（32%）；
382个品牌，销售额，中国西部十省第一（51%）；
483个品牌，销售额，同城第一（65%）。
说完本土商业，我们再来看看在2018年来到西安的两家“京城名媛”。
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作为世界领先的高端百货商店及全球行业标杆，SKP将全国第二家旗舰店放在了西安，并于2018年5月开业。作为北京华联旗下的第二家SKP旗舰项目，华联给它的定位非常清晰：西北奢侈品购物的第一目的地。
西安SKP部分品牌
由此定位，我们在西安SKP项目看到了：
1、20万㎡的超大体量，1300多个国际性品牌，600多个首次进入西安品牌。
2、六大顶级奢侈品牌首次汇集在西安同一购物中心。
3、奇幻、惊喜的购物氛围。
西安SKP CHANEL精品店
相较于北京SKP的12万㎡，西安SKP整整大出了8万㎡，这样的空间也让西安SKP有更多任性的可能。项目内可以看到SKP花园、SKP影城、SKP书店等坪效极低的业态区域，这对于极其注重坪效的SKP来说，也是一次突破。而这也是华联SKP这样的传统百货适应市场消费趋势的体现。
SKP为什么会选择西安？据调查显示，在2017年西安和陕西中产及高端消费群体就表现出了强大的附加潜力。其中陕西区域约有600多万的中产阶级群体，并在持续不断的增长中。除此之外，巨富个体也约有14000名，为项目提供了稳固的潜在高端消费群体。
当然SKP的到来，不仅仅是带来了丰富的奢侈品品牌，它对于西安的意义更多的是拔高了西安商业市场的消费环境标准。项目内SKP RENDEZ-VOUS、SKP HOME SELECT、SKP国际影城、BHG高级食品超市等众多自营品牌，将全方位的精致生活理念带到消费者的身边，这种潜移默化的影响力不容忽视。
同时，在SKP场内专业的香氛及音乐也帮助顾客营造全方位的感官体验。这些细节，也进一步促进西安商业环境的提升，对于本土商业来说都是非常好的借鉴对象。
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而在2018年底开业的西安大悦城，更显得来势汹汹。与SKP相似的是，你会发现成熟的商业项目他们都有一个特点就是客群精准。这座将近15万㎡的西安大悦城，定位为“十三潮主场”，将目光瞄准了世界上公认的最舍得花钱的“千禧一代”和“Z时代”，精准服务都市新贵及年轻潮人群体。
就像是每一座大悦城都一定有拿得出手的街区一样，“街区”对于大悦城来说就是一个巨大IP。西安大悦城拥有四大主题街区，分别为“勿空街区”、“潮π街区”、“吃货共和国”、“查特花园”。
在抖音上相关西安大悦城的播放量就已经达到了3137.4W次，勿空街区的“孙悟空”形象更是成为了来大悦城必打卡的标志性IP。你说未来有没有可能再增加街区？光是看北京西单大悦城在第十年推出新街区，我就相信未来西安大悦城也一定会带来更多变化。
因为大悦城的客群定位为年轻人，因此在品牌上你可以看到更多的目前市场上炙手可热的潮牌、生活方式品牌和时尚餐饮品牌，例如Popcorn、STAYREAL、i.t、野兽派LITTLE B、造作、ABC Cooking Studio、将太无二、哥老官、太二酸菜鱼等。
会玩的大悦城在市场活动上一直处于行业前列，西安大悦城也不例外。从开业至今，短短的四个月时间，大悦城已经在项目内先后落了五个展，分别是：LINE FRIEND嘉年华、印象莫奈·时光映迹艺术展、YOHO！潮味艺术展、《青春有你》官方线下粉丝站、梦境之城气球艺术展。这种密集型的快闪活动在西安商业项目里也是首次出现，不得不说，大悦城的到来确实让西安商业“更好玩”了！
LINE FRIEND展&气球艺术展
丰富有趣的活动，也给西安大悦城带来了可观的客流。据Go智观察统计整理，西安大悦城在2月过年期间，平均客流6.5万人，即使在春节过后，大悦城的周末客流也依旧保持在6万人左右。在客群画像分析中，我们也可以看出25岁-34岁之间的顾客组成了西安大悦城的主要客群，这与西安大悦城前期的精准客群定位密不可分。
区别于国内其他购物中心，“重运营”一直是大悦城最看重的。2018年，北京朝阳大悦城在场内又新打造了两处主题街区，分别为“伍台”和“度刻”，与知名IP联手打造街区，不但是购物中心首例，也让业界看到大悦城重营运的创新。本月1日，中粮地产宣布拟更名为大悦城控股，成为世界500强中粮集团旗下唯一的地产平台，足以看出大悦城品牌的成熟度与影响力。中粮方面也似乎对西安情有独钟，据悉在未来还或将会有多个大悦城、以及大悦城的新系列大悦春风里陆续在西安开出。
北京朝阳大悦城伍台&度刻
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西安其他本土百货都flow了吗？并没有。2018年，南大街中大国际开启改造大幕。PRADA在撤场之后，中大将门神品牌换成了I.T Flagship Store，主力品牌的更换也让项目从外看起来就年轻不少。
项目内部，五、六层的区域已改造完毕，上海三联书店READWAY西北首店的开业，也将会帮助中大做进一步的客群调整。今年五月，更有趣的负一层复古空间也即将完成改造，这是国内商业运营BaM Paragon与美国顶尖古董家具供应商、空间设计团队Callus 硬茧及国内知名餐饮娱乐集团共同构建的生活觉醒商业团队，打造的Morii美式复古空间，相信也会是今年西安商业调改的主要看点。
曾经的老大哥开元自银泰收购之后，首先在活动面上发生了非常大的改变。SP活动由过去的“买当花”逐步调整为现在的“银泰式售罄”，对于毛利及顾客的消费习惯都有较好的改变，在2018年实销24.1亿，同比去年实销业绩增长0.5%。
场内也在18年进行了小范围改装。改装后的女鞋区动线更加明确，可以明显的感觉到贴合了购物中心的走道规划，扩宽后的走道大约有4米左右的距离，这是和之前比较拥挤的鞋区给人最大的感受。
银泰开元商城钟楼店鞋区
除了中大与开元，曾经的潮人打卡圣地骡马市兴正元广场在2018年也进行了一番调改。项目内减少零售品类比例，以增大铺位面积，增加体验类业态为调改核心，新增了猫屎咖啡、西西弗书店、PARTYDAY运动娱乐体验中心等休闲娱乐品牌。五层的餐饮层也将引进海底捞、绿茶、西贝、探鱼等知名餐饮品牌，通过餐饮拉动人气，并进一步弥补钟楼商圈餐饮品牌短缺的问题。
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在2019年，西安或将开业的商业项目将近30家，其中立丰城市生活广场、大明宫购物中心、国润城等皆在20万㎡以上。位于高新商圈的立丰城市生活广场更是将会以25万㎡的超大体量，突破性的利用现代科技在项目中打造出充满想象力的生活空间，引领全新的消费生活方式，为2019年的西安商业带来超乎想象的惊喜！
立丰城市生活广场效果图
除此之外，吾悦广场、凯德御锦城、益田假日里等连锁购物中心也将会在今年开出新店。奥莱方面，在2018年排名全国奥莱前三的首创奥莱也将于今年正式来到西安。
据JLL统计显示，2019年西安优质零售市场将迎来近90万平方米的新增供应，且均位于新兴商圈，随着优质项目的进入，新兴商圈的商业氛围将有所提升，整体商圈或将进一步趋向成熟。同时，大量优质项目的入市促使场竞争更加激烈，未来或将有更多项目进行优化整改。传统零售商圈凭借齐全的商务配套及便利交通体系为全市最成熟区域，如钟楼小寨，而新兴商圈的零售氛围也在快速优化，随着相关配套的进一步完善，成熟度也会日益提升。
关于西安商业未来谁主沉浮，新灵兽相信每个人都有自己的见解。不过基本可以达成共识的是，西安商业的潜力远远不止于此。
在赢商网发表的《为什么中国做不出这样的商场》文章中，以泰国ICONSIAM 暹罗天地 举例，项目内的设计、造景、品牌、活动等都有非常出彩的部分，看了评论很多人也都深有感触。但是这样的商场，它的业绩或许并没有北京SKP或者赛格高，但毋庸置疑的是，他仍然是大家喜欢的购物中心。
业绩只是一种表现形式，并不能代表一切。因此新灵兽要对这篇文章的标题做一个重新定义：“谁主沉浮”，不是业绩与数字主沉浮，而是通过项目独特的魅力（品牌、设计、市场活动）来挖掘消费者的购买力，带动行业的提升。
龙湖香醍天街效果图
在未来，龙湖香醍天街项目、小雁塔太古里等项目也将相继在西安亮相，九龙仓IFS、恒隆、新世界K11等一众港资商业代表的知名品牌相信也将目光看向了西安，更加多元的西安商业一定会给消费市场带来更多改变。当历史古都碰撞时尚潮流，当古城门打开迎接国际风尚，西安商业新时代，谁主沉浮？
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