提前还房贷？经营贷置换房贷？业内人士提醒→

“提前还房贷”

近日登上各大社交平台热点话题

提前还贷为何热了起来？

在法律层面是否可行？

提前还贷划算吗？

一起看看专家们怎样说

购房者为何选择提前还房贷？

日前，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。

随后，不少城市的房贷利率快跑进入“3”时代。1月29日，郑州部分银行将首套房贷利率最低降至3.8%；1月30日，福州宣布首套房贷利率下限下调至3.8%；1月31日，珠海部分银行宣布首套房贷利率最低可从3.9%下调至3.7%。截至目前，已有近30个城市调整了首套房贷利率。

“虽然近年来贷款市场报价利率（LPR）多次下降，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前的平均房贷利率，尤其是去年以来，首套房贷利率下限调整之后，存量房贷利率与新增房贷利率的利差进一步扩大。”招联金融首席研究员董希淼认为，部分存量住房贷款利率偏高，是购房者提前还款的原因之一。除此之外，他分析，受去年以来金融市场波动加剧的影响，一贯稳健的部分银行理财产品出现“破净”，普通居民投资收益下降明显，因此有些居民会倾向于将原来用于投资的部分资金拿来提前还款。

提前还房贷在法律层面是否可行？

“提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。”中国人民大学法学院教授刘俊海告诉记者，根据《民法典》第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。

“法律相当于平衡了银行（债权人）与购房者（债务人）之间的利益，即购房者有权提前偿还贷款，对于其提前履行债务给银行增加的运营成本等费用，由购房者负担。银行作为债权人，是否允许购房者提前还款以及是否收取一定的违约金或补偿金等，需要根据其与购房者签订的贷款合同来决定。如果双方的贷款合同中规定，提前还房贷需要支付违约金或补偿金，就需要按照合同执行收取费用。”刘俊海说。

刘俊海还对提前还房贷的时间做出分析，他表示，如果贷款合同没有约定提前还房贷的具体时间限制，购房者需要与银行预约时间。此外，如果银行故意拖延办理提前还贷，可通过向贷款银行总行进行投诉、向银保监会和政务部门进行投诉、向法院起诉这三种渠道维护购房者自身合法权益。

提前还房贷就一定划算吗？

“要不要提前还房贷还需理性考虑。”董希淼表示，判断是否需要提前还房贷，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。此外，还需要为自己生活、养老等留足资金。

董希淼进一步解释，从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过半，其实可以不考虑提前还款。

“提前还房贷切莫盲目跟风。购房者的贷款合同千差万别，需要具体问题具体分析，既要考虑自己的投资能力和资金安排，也要考虑未来金融市场和房贷利率变化，综合作出判断。”董希淼提醒到。

经营贷置换房贷？

很多手头有闲置资金的房贷人士想提前还贷，以减轻利息负担，甚至有个别人冒着掉入陷阱的风险，申请经营贷、信用贷来偿还房贷，或者从亲戚朋友借钱先还贷再申请经营贷。

针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，监管部门要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示，监管部门将加大检查处罚力度。据财联社消息，深圳市场因近期低成本经营贷置换房贷操作增多，监管部门已经约谈部分银行，要求加强合规审查。部分银行近期接到要求，暂停审批存量房贷用户的经营贷转贷申请。另外，对疑似利用经营贷置换房贷的提前还贷申请，一些银行也开始采取更严格的合规审批流程。

银行对用经营贷置换房贷监管越来越严格，房贷人士切勿违规操作，盲目相信金融中介利用过桥资金来还清房贷再申请经营贷，其中存在很大风险：借款人必须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，即涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任；经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。使用信用贷、消费贷来还房贷，也同样存在提前收回贷款风险，影响信用。

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来源丨人民网、佛山日报

编辑丨周志钊

校对丨吴锡泉佛山日报社全媒体整理发布

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