杭州院子，还要等多久？

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“泰禾在拿地前，会研究这个城市库存等多项指标，因此我们没有去杭州，现在看来，显然我们的判断是对的。”2014年初，泰禾3个月内猛砸140亿，在多个城市拿地，而在黄其森接受记者采访的4月份，杭州楼市正面临着10万套库存的空前压力。15个月后，泰禾击退滨江、融创、金地、新城、万科、富力、旭辉、大华、合景泰富、阳光城等一众大鳄，拿下未来科技城85号地块，楼面价1.25万元/平方米，溢价率高达70%。在这之前，杭州已许久未现70%的溢价率了。2015年，泰禾总共拿了6宗地，5宗在北上深，1宗在杭州。以超高溢价，泰禾高调入驻杭州。如你所知，这块地上的项目，就是泰禾杭州院子。从不看好杭州，到不计成本拿地，这中间发生了什么？

15个月的时间里，泰禾是对杭州有了新的认识？还是对自己的发展方式有了新的研究？

01

闽系地产商的“激进”是出了名的，他们在本地完成原始积累后，就将总部迁往上海，布局全国。1996年，黄其森从银行辞职，创建泰禾。2002年，泰禾在北京高价拿地，连大炮都说：“疯了”。在没有限价的年代，泰禾凭借着“运河岸上的院子”一炮而红，就此确立“院子”这一高端品牌。运河岸上的院子效果图2010年，泰禾集团借壳上市。当年，万科以1026亿销售额成为国内首家千亿房企。从这一年开始，房地产江湖一个神奇物种——排行榜——开始疯狂生长。很多机构发现，房企非常看重排名。于是，销售榜、土储榜、实力榜、品牌榜、慈善榜等各种排行榜层出不穷。榜单，就像硬币的两面，让房企论榜排辈，更容易获得资本的青睐，同时也给房企带上了焦虑的紧箍咒。2014年，泰禾挺进50强，第二年，再接再厉30强，销售额突破300亿。对爱拼才会赢的闽系地产商来说，这仅是开始，登顶榜单才是心之所向。

从2010年到2015年，泰禾只在一线城市拿地，而激进的拿地风格，让泰禾有了“地王收割机”的称号。

02

2016年开始，泰禾的拿地方式出现了重大变化——从招拍挂转为并购，泰禾走上更加激进的扩张之路。2017年，泰禾新增的36个项目中，就有26个项目通过并购取得。并购的好处是，节省时间、加快周转速度，分期付款等降低土地成本，加速土地储备扩张。泰禾依靠并购疯狂拿地，2016年新增土储面积204万㎡，到了2017年，达到了792.8万㎡，可谓爆发式扩张。拿地需要钱，泰禾大力融资，市场上能走得通的融资路子，泰禾几乎全走了一遍。终于，泰禾在2017年底，成了负债率最高的上市房企。2017年度A股千亿资产房企净负债率
财报显示，泰禾2015年末融资余额446亿元，2018年末是1375亿元，三年3倍。2018年末非银融资占比61%，非银融资成本高达9.17%。骰子已经掷出。2016年，杭州楼市走出5年低迷期，搭乘降首付、降利率、城中村征迁、G20峰会的东风，成交量走出历史新高。一二线城市房地产市场，量价齐涨。表面上看起来，一切都很好，但火热的表面背后，楼市乱象纷飞，金融风险逐渐累积。当年7月，央行公布的经济数据显示，在4636亿新增人民币贷款中，房屋贷款达4575亿。终于，在年底经济工作会议上，决策层提出了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。后来的事，大家都知道了，调控不断加码，从未放松过。

房住不炒，成为主基调，从2016年底到今天，彻底打破了三年周期的固有印象。

03

有位业内大咖说，过去20多年，这个行业胆小鬼赚不了钱。负债高不是最可怕的事，只要风还没停！很不幸，风停了，泰禾站在了中国地价历史高点。最先感受到寒意的万达，选择了断腕求生。到了年底，天津金尊府工地失火，造成严重事故。如今看来，这个花费8个多亿收购的项目，成了泰禾高速狂奔的拐点。而彼时的泰禾，却喊出了明年销售额2000亿的宏大目标。2018年，“活下去”这三个字，当时看起来颇有调侃的语气，如今看看一地鸡毛的恒大，算得上一语成谶了。节奏慢一步，市场已千年。泰禾杭州院子，从开工那一刻，就赶上了房住不炒的调控节奏。杭州泰禾院子效果图
史上最强调控之下，摊子铺的有点大的泰禾，陷入去化困境。银行出身的黄其森曾表示：“不懂金融，就不懂房地产。”调控收紧，银根锁紧，没有难倒融资渠道多样化的泰禾。尽管还能筹到资金，但资成本却高了，本应该懂得规避风险的泰禾，却对风险视而不见。随着调控的持续，一方面债务压顶，一方面去化困难。2019年初泰禾就已出现“资金链断裂”的传闻。面对数百亿元债务，一向追求品质、捂盘惜售的泰禾，终于想到了高周转：“高周转就是利润，就是竞争力”。

遗憾的是，这时候就连周转的资金都快没了。

04

杭州院子开盘时，一套院子总价千万起步，去看样板房还得验资百万。这个项目本该在2018年12月到2019年6月交付，但2018年底，是泰禾最难过的时候，现金余额仅116亿元，但一年内到期的债务规模高达574亿元。前两年为了冲规模，大肆举债，现在到了还钱的时候。2019年至2021年，泰禾迎来集中偿付高峰，规模超千亿元。所以，如你所知，杭州院子的交付时间一拖再拖。债务高企，泰禾开始展开自救，2019年初，「1号抢收计划 」启动，高端项目大幅降价销售。随后，豪宅项目遭到业主维权，维权原因毫无意外——减配。之前泰禾品质有目共睹，口碑很好，但自2018年开始，为了应对债务压力，泰禾押上了口碑和品质，抢收计划却因维权半途而废。世茂泰禾中央广场效果图
这时候，泰禾不得不开启了卖卖卖模式。蒋村的泰禾中央广场，很快改名为世茂泰禾中央广场。3月到9月，泰禾向世茂出售了11个项目的股权，以回笼资金。6月的媒体见面会上，黄其森表示：目前泰禾货值6000亿，负债只有1000亿，卖几个项目就能平衡。但很可惜，你买地时，地是宝，你卖地时，地是草。

据业内有心人估算，这11个项目，也就卖了4、50亿元。

05

2019年4月，杭州院子的业主发现，本该在2018年底完成竣工备案的杭州院子，并未完成竣工备案，而此时开始爆出泰禾项目疑似烂尾的消息。
杭州院子的业主，第一时间行动起来，开始想办法拯救自己的房子。他们成立了维权群，开始跟各方交涉，以期推动项目完工。10月，杭州院子业主集中向信访部门反映情况，最后在信访部门和住建部门的安排下，泰禾华东区域总经理到场对接业主，并签署了承诺函：房屋成品2020年2月底前交付。业主与泰禾房屋买卖合同纠纷一审民事判决书截图
第二年5月，杭州院子完成竣工备案。但直到现在，项目很多工程项还没完工，并未具备入住条件。在维权过程中，业主通过司法途径查封了泰禾院子11套未出售房产（其中7套已做评估，价值共2.44亿元）。只要有资金，项目就能继续施工，但此时，业主们却出现了分歧。一部分业主，主张向法院申请项目公司破产，清算后的资产可以用来盖房子。但部分业主不同意：房子马上就完工，为什么要破产，破产清算说不定还得再等三五年。还有部分业主，实在熬不住了，无论是自住还是投资，都已经等的太久，他们承诺解除违约金诉讼的司法查封，只想顺利拿到产证。更有部分业主声称要出钱自救，每户出点钱，找施工队完成剩余工程。

焦头烂额的业主期待着项目早日完工，同样焦头烂额的泰禾，开始了再一次自救。

06

在2019年底，黄其森亲自挂帅梳理泰禾的优质项目，计划2020年打一个翻身仗。可惜人算不如天算，2020年一开局，突如其来的疫情黑天鹅，再次给了泰禾沉重一击。2020年第一季度，房企售楼处全部关闭，销量跌到冰点。运去金如铁，非战之罪。疫情是“黑天鹅”，金融风险是“灰犀牛”？（来源拍信）7月底，泰禾官宣引入战投，万科计划用24.3亿元，收购泰禾集团19.9%的股份。20多亿，对双方来说都只是个零头，万科占据了绝对主动权。泰禾需要满足几项严格的条件，但此时的泰禾需要万科的背书。2021年2月，万科回应投资者提问时表示，此次股权投资交易能否最终达成仍取决于相关先决条件能否满足，当前仍存在不确定性。到了3月，传闻中的泰禾与万科成立资产管理公司一事，有了新进展。该资产管理公司将由万科主导，但并不隶属于万科，是独立公司。预计该资产管理公司将对部分泰禾项目进行托管，盘活项目。

所以，杭州院子的业主，还是期待这家新公司一切顺利吧。

07

今年3月底，泰禾收购的项目大城小院，首批房源终于交付！交付的是公寓部分，领证时间在2016年，也就是说，业主最长等了5年！而余下的高层和洋房，当时计划在6月底交付，但如今又一次延期。一位业主表示，本来说交付时间是今年年底，但最新消息又延迟到了明年九月份。这次交付是泰禾今年的首次交付，泰禾集团公众号发文：“一切都在慢慢变好！”-------------------
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编辑/宝娜    出品/透明传媒

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