实探上海楼市 | “6天成交抵过去1个月”！
“售楼部来访量明显增加，国庆期间每天的来访量至少两百组。成交量方面，假期前6天的数据就已经超过整个9月的成交量。”位于上海浦东新区三林的新盘项目招商臻境置业顾问甘世海向中国证券报记者介绍。
上海浦东新区招商臻境新盘项目现场 本报记者 乔翔 摄
记者近日实地探访多个上海新盘项目以及在与房产中介经纪人的采访中了解到，上海楼市在2024年国庆假期迎来了阶段性爆发，一方面体现在新盘成交数据上，特别是上海外环外新盘来访量以及对应的刚需户型成交量较之前明显增加；另一方面体现在二手房带看量、成交量均显著提升。多名房地产中介机构资深经纪人表示，9月30日（新政首日）以来，尽管从实际成交价上来看二手房市场并未出现明显的提价趋势，但可以感受到市场情绪逐渐被点燃。
“假期前6天成交抵过去一个月”
“与9月相比感受非常明显，国庆期间的来访量和成交量较9月变化非常大。在新政之前，工作日售楼处一天的来访量大概是人均1至2组左右，案场18个置业顾问一共接待30至40组，周末差不多50至60组。”甘世海告诉记者，与之对比，国庆期间的来访量每天至少要两百组，较之前的周末来访量翻了好几倍。
上海浦东新区招商臻境新盘项目现场 本报记者 乔翔 摄
“在成交量方面，国庆期间6天的成交量就已经抵过整个9月的成交量。”甘世海告诉记者，客户看房后出手速度也比之前快了很多，之前来看的很多客户甚至会考虑一两个月，但新政后明显感觉客户的成交速度在加快，很多客户看了之后会当场下定。
记者离开上述新盘项目后，甘世海通过微信向记者表示，10月7日当天上午已成交4套，假期日均大约成交10套，最后一天有望再冲一波。
图片来源：记者与置业顾问聊天截图
“国庆前4天，一共到访超过1200组，成交121套。”位于上海嘉定南翔的时代之城新盘项目置业顾问表示，新政后看房人数明显增多，成交也明显放大，其中不少是社保刚满一年的客户。
记者采访了解到，多个外环外新盘置业顾问均表示每天均有几套至10套成交，成交量较新政前明显提升。
事实上，类似招商臻境等外环外新盘火爆的背后与新政出台关系紧密。
“购买外环外住房的社保年限由3年降低到1年，进一步降低限购门槛。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，1年的时间非常短，尤其对于刚需买家而言，“上车”非常容易。“目前外环外的新盘项目成交占上海新盘项目比大约在5至6成区间，也就是说大部分刚需产品在外环外。二者之间有非常高的契合度，可见这一政策是精准匹配供需关系。”
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，社保缴纳年限缩短，带来两个积极效应。一是降低社保缴纳成本和购房资格等候时间，其有助于加快在上海的非沪籍居民购房资格的满足，尤其是最近几年新进入上海就业的人群，将更快获得购房资格。二是提振购房信心和激活购房潜力，构建完善“来沪工作-缴纳社保-购房安家”安居链条。
“影响客户交易行为的一个重要层面来自于对市场的信心，此次政策出台充分体现上海调整优化房地产政策、持续降低房地产交易成本、促进房地产市场稳中向好的导向，进一步提振市场信心。”有不少置业顾问认为，虽然新政效果仍然需要一定时间来验证，但整体来看，市场信心的回升概率有望进一步加大。
跳价背后现心态博弈
“我维护的在售二手房中，就有业主将挂牌价上调了50万元，尽管我们并不建议业主过快转变心态，但这是基于业主个人对上海楼市新政宣布后的理解和判断，且（调价）很坚定。”上海链家张江板块某门店店长金广超（化名）向记者表示。
金广超告诉记者，甚至有些业主通过他们向潜在购房客户明确表达涨价意愿，但至少在这个国庆假期，预约看房的电话还是要比之前明显增多。
“仅以链家的数据为样本统计，截至10月6日，今年国庆假期期间，链家挂牌二手房日均新增看房人数比过去5年10月同期的日均新增看房人数都要多。”某资深市场人士表示。
一位打算卖掉现有中外环住房进行置换的上海市民吴先生告诉记者，房子是今年9月初挂牌，挂牌后一周带看量最低时甚至是0，比较打击信心，甚至考虑购买推流服务。不过，新政出台后反转非常明显，一周带看量、咨询量、关注量均明显增长，去化周期大大超出自己预期。
虽然市场情绪有所提升，但保持冷静的业主仍占据大多数。记者在与多位二手房业主沟通中了解到，不少业主倾向认为，新政出台正值国庆假期，更多会观察假期后的市场反馈再进行决定，如果市场反馈一般，盲目加价没有任何意义。
“整体上看，跳价仅是个案，上调的价格可能远不及在过去几个月卖家多次下调的价格。”在前述市场人士看来，新政出台后，跳价的动作更多或是卖家在经历过去一段时间买家“日常杀价”后的情绪反弹。“不过这种情绪反弹的背后，是卖家看好当前新政以及未来潜在政策对于上海楼市‘止跌企稳’的有效推动。”
“当前买卖双方对交易价格认同度不高，买家‘杀价’厉害，9折是常见尺度，8折也不少。”卢文曦告诉记者，砍价幅度过大使得谈判进入僵持的案例较为常见，长期的买方市场让卖家处于被动导致情绪受到影响。此次政策赶在节前落地，为上海楼市持续向上、向好发展起到巩固作用，有助于转变买卖双方看淡市场的预期。
交易成本备受关注
事实上，无论是延续“买家杀价”态势，还是跳涨待价而沽，从数据来看，似乎已经开始有所反应。
上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”平台最新数据显示，10月1日至6日，上海二手房成交量达到1537套（网签数据），较去年同期大幅增长。
“如果拉开来对比，单看成交数据，这一数字并没有多高。但从过往经验看，国庆长假期间成交数据相对较为平淡，可以说这一数字在国庆假期期间达成还是比较罕见。”不过，在金广超看来，网签数据存在一定滞后性，因此新政的影响力究竟如何还需要一段时间观察。
从目前来看，新政所涉及的针对性政策对于二手房交易的促成较为明显。
“来店里咨询的客户比较关注的政策是缩短增值税征免年限，即增值税征免年限从5年调整至2年，以及及时取消普通住房标准。”金广超表示，这些实实在在政策能够有效引导减少交易成本和时间成本，进一步推动二手房顺畅交易。
“新政前，对卖家而言，不管是出售普通住宅还是非普通住宅都需要缴纳增值税，且持有不满5年全额征税。但满5年后，普通住宅免增值税；非普通住宅收差额增值税。此外，卖家还需要缴纳个税，普通住宅按成交金额的1%收税，非普通住宅按成交金额的2%收税。”卢文曦表示，新政后前述相应的交易成本迎来进一步优化。
“如此一来，在交易环节上可以省下很多成本，买卖双方都会得到实惠，房价上的损失可以在交易中补回来，谈判会顺畅很多。二手房交易的顺畅也有助于置换需求持续稳定释放。”卢文曦说。
以持有超过2年但不满5年的二手非普通住宅为例，假设买入时价值300万元，现在交易价格为800万元，持有时间超过5年，那么新政前的增值税部分为(800-300)x5.5%=27.5万元，新政后为免征；个税在新政前为800x2%=16万元，新政后为800x1%=8万元。简单计算，前后节省的费用超过35万元。
对于降低增值税和个税，严跃进表示，普通住房标准取消后，税费政策跟进，将降低房屋交易环节成本，促进交易等环节顺畅，持续提振供求两端的交易活跃态势。
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