17宗地决定2019大连楼市走向|年终盘点—土地篇
2018年，全国300城市土地出让金总额为41644亿元，一线城市土地供需比走低，揽金总额缩水一成，二线城市供求同比走高，受调控政策影响揽金微降。300城市土地供应增加两成，带动成交量及收金上扬，楼面均价同比回落，平均溢价率继续呈下跌态势。
与其他城市相比，大连2018年的土地市场成交相对稳定。2018年大连共计17宗新地成功摘牌（住宅+公寓），总用地面积近92万㎡，揽金110亿元。其中13宗为纯住宅地块，同比减少2宗，而市内5区成交新住宅地块仅占近4成。有业内人士分析，2019年大连市内核心区域新盘或现”缺货”状态。
从区域来看，与2017年近9成住宅地块位于主城区不同的是，2018年大连土地市场住宅地块成交多集中于新城区，且占比超6成。其中，久未供地的旅顺口区供应4宗住宅地块和1宗商用地块，商业地块将建设旅顺万达广场，这无疑是对整个区域的利好。
从稀缺的主城区住宅地块来看，大体量单盘成趋势，甘井子区成交的4宗地块中有3宗住宅地块（总用地面积超30万方）来自体育新城。
2018大连住宅地块成交地图
从2018年大连土地成交溢价率来看，有6宗新地以底价摘牌，其中一半为商用40年产权地块。仅市内核心地段出现较高溢价，其中万科大家摘牌时溢价率到达70%封顶价，高新区中海五一路地块达60%溢价率，其余市内大体量高总价地块溢价均不高。
从成交楼面价来看，主城区成交楼面价再攀新高，其中体育新城片区从2017年的3000元/㎡左右上涨到2018年的8500元/㎡左右，高新区新地块楼面价也达到了近1.2万元/㎡。新城区多溢价较低或以底价摘得，因本身地价并不高，因此楼面价并不高。
2018年大连7区摘牌地块表格（住宅+公寓）
2018年，在“房住不炒”和“租购并举”总基调下，房地产市场调控政策密集出台，调控政策体系不断完善。房地产行业总体稳中趋缓，房地产企业投资节奏放缓。全国商品房成交量增速有所放缓，但市场集中度持续提升，品牌房企销售额仍处在快速增长通道。从在大连拿地的开发商来看，2018年依然是品牌开发商的主战场，且新地块仅集中在少数房企手中。
2018年大连各房企住宅地块拿地数
从拿地面积来看，2018年仅华润、招商、万科、一方等4大房企通过招拍挂在大连拿到超10万㎡新地，中海、鑫苑和大连万世达摘得新地面积超5万㎡。从房企新项目开发速度来看，17宗新地块中，万科大家、华润置地幸福里、金地拾贰坊和一方五合院已开发并达热销期，万科翡翠都会、鑫苑藏龙首府已进入宣传期，大商城市乐园正在进行建筑设计招标。
从大连楼市库存来看，据新峰最新数据显示，大连目前七区商品住宅存量为1135万㎡，去化周期为113周，其中甘井子区存量228万㎡，去化周期为14个月市场环境相对最佳。从库存量来看，目前大连整体库存虽然高于同期，但仍处于相对健康的水平。
大连最新库存量走势
从土地政策来看， 2018年5月24日，在3·22限购新政后，大连房地产市场调控政策再加码，为抑制土地出让溢价异常，出台两项土地市场新政。分别是：1、扩大租赁住房配建范围，提高配建比例，最高达30%。2、土地溢价率最高上限设定70%，达到上限后竞配建租赁住房面积。土拍新政无疑提高了招拍挂拿地的门槛，此后，多宗新地块延期摘牌。
而从2019年1月将摘牌的招拍挂文件中并未提及配建租赁住房事宜。2019年刚进行3天，大连便有6宗新地挂牌。有业内人士认为，2019年大连土地政策或会相对放松，并且政府会推出较大量的新地块，但新地多在金普新区小窑湾等政府规划新区。
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