年度盘点 | 地王效应！外来房企暗战！西安2016土拍催生楼市三大特点

2016年西安土地交易迎来真正的“地王”时代！

据统计，2016年西安市全年共成交183宗地，成交面积561.88万㎡（折合约8428亩），环比2015年增涨12.2%；实际成交金额共计332.44亿元，环比2015年上涨170.05%。2015年全年西安成交土地共约为534.08万㎡（折合8011.27亩）和194.94亿元。

在2016年中国销售额排名前10的房企中，恒大、万科、碧桂园、保利、中海、融创、万达等7家企业在西安市场或通过招拍挂、或通过并购、或通过合作开发等形式在西安拿地增储项目，当代、海亮、蓝光等企业2016年也先后在西安以各种形式拿地或增储项目。

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从2016年土地供应情况看，城西成交土地宗数最多，达到25宗；其次是高新，达到15宗；长安成交14宗；浐灞、沣东分别成交13宗；经开成交12宗；成交面积最多的是浐灞，达到933亩；其次是高新，达到879亩；长安第三，达到871亩。

按行政区划分土地成交图

从成交价格看，除城内外，城东最高，楼面平均达到4118元/㎡，主要是融创地王拉动。其次是城南，成交均价达到2114元/㎡；高新、航天、经开楼面均价都在1600元/㎡以上。

2016西安各区域土地成交详情表

从房企拿地情况看，恒大以492亩地居首，万科以478亩据第二、融创以460亩居第三。在拿地面积前10名房企中，除航天城投、长建、经发是本地房企之外，其他7家，恒大、万科、融创、蓝光、德杰、保利、海量均是外来房企。而从房企拿地金额来看，前10名中，居前六位的都是外来房企。

2016房企西安拿地前10排名

从2016西安土拍和房企拿地的情况看，特征较为明显：1、房企拿地踊跃，外来房企较为强势。2、西安地价持续走高，总体上面包还是比面粉贵，个别情况除外。3、西安的楼市热点板块逐步外延，开发区将真正成为房企逐鹿的主力战场，楼市热点持续。

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一般来说，2016年房企新获取的土地，在2017年都将进入新盘亮相和销售阶段。我们不妨来看一下，2017年西安将有哪些新盘值得关注！

1、融创东二环陕建机厂地块项目：最贵的地王，房价几何？

融创以18.5亿元拿下的这块137亩土地，绝对是2017年西安最值得关注的项目，这不仅是买房人在关注，西安的业界更在关注。每亩单价超1350万元，楼面单价约7212元/㎡，楼面价已经超过周边许多楼盘的售价。在这块总容积率2.8的地块上，融创将以何种产品面市，其价格又会是多少，无疑是最值得关注的。

2.、融创航天城揽月阁项目：豪宅标杆？

2016年7月18日下午，融创旗下西安凯诚房地产开发有限公司以4.6亿元摘得航天城217亩地。同时，融创在2016年还收购了陕西科为旗下的子公司西安凯瑞航天城项目开发有限公司。凯诚公司、凯瑞公司的土地均位于航天城揽月阁旁边，为低密度住宅用地。

根据此前零星的消息综合，这个位于西安航天城文化生态园旁边项目，名称暂定为“揽月府”将打造成融创的顶豪产品，预计售价30000元/㎡以上。必将成为2017年西安豪宅市场上最值得期待的项目之一。近期，该项目在曲江的外展接待处将开放。

3、 万科丈八宾馆旁项目：产品定位及价格是关键

据西安地产圈内人士消息，万科以股份收购形式，拿了国宾中央区3、4期的地，开发产品是比天誉更高端的产品，项目经理都已经定了，预计2017年中开盘。

项目位于西安楼市热点板块高新区，紧邻陕西宾馆，在加上万科的品牌，所以这个项目备受关注，将成为2017年西安楼市的热点楼盘之一。至于项目的售价，以万科翡翠天誉售价11000-12000元/㎡参照，如定位高于翡翠天誉的话，价格肯定要更高一些，国宾中央区旁边的高科八号府邸几年前就卖到20000元/㎡了，紧邻的高科朗山毛坯价在14000元/㎡，万科国宾完全具备打造豪宅的基因，比天誉地块好太多了。

4、保利丈八北路双水磨项目：价格回归市场？

保利地产子公司陕西尚润房地产开发有限公司以17.721亿元起始地价摘得高新区4宗共计215亩土地，这几块土地的容积率在3左右，楼面价在4000元/㎡左右。

按照规划，保利双水磨项目即“保利·爱尚里”，将建设总占地800亩的高端住宅项目。该项目将改变保利西安产品“价格低”的市场印象，从楼面价高达4000元/㎡看，也注定了这几块地只能做高端产品，其价格值得关注。

5、 蓝光三桥项目：是否会惊艳？

2016年12月26日，蓝光发展控股孙公司西安蓝光美都斥资10.17亿元摘得沣东新城三块商住用地，成交面积共计334.56亩，这是蓝光地产首次进入西安市场。

蓝光摘得的这三宗地块规划用途为居住、商服(共用宗)，楼面地价均低于2000元/㎡，项目紧邻恒大地产的恒大都市广场项目。蓝光地产已经在全国开发有100个项目，作为进入西安市场的首个项目，2017年肯定会受到关注的。

6.、海亮地产长安项目：小镇式文化街区？

2016年12月28日，海亮地产联合宏府摘得长安区两宗商住用地，总计面积104.65亩，两宗地为城改用地，加上拆迁安置等费用为49625.99万元，综合亩单价474万元/亩，综合楼面价约2200元/㎡。

据悉，海亮长安项目将打造纯英伦风格小镇形式的文化街区，完善区域内配套的不足。

7、 海亮地产浐灞项目：高端定位？

2016年10月份，海亮地产与和记万佳集团组成的合营公司陕西海和房地产开发有限公司以底价2.8435亿元成功摘得浐灞生态区70065.04㎡(折合105.098亩)居住、商服用地。地块位于月登阁路以南、恒通二路以西，宗地摘牌亩单价270.56万元/亩，楼面价1449.42元/㎡。

该项目命名为海亮·唐宁府。海亮地产集团副总裁、西北区域公司总经理邱健曾透露，项目将会是高端产品，2017年7月面市。据悉，该项目以海亮旗下最高端项目苏州唐寜府为样本，西安的设计、产品调性将有过之而无不及，有望成为西安最具品质楼盘之一。

8、融创大兴新区御园项目：会否超越阑园？

2016年9月26日，西安融创天朗地产有限公司全资子公司西安信乐物业发展有限公司，以9647万元摘得西安大兴新区32亩低容积率住宅、商业用地，这也是2016年以来，融创第三次在大兴新区板块出手拿地。

此次摘得的地块位于西安大兴新区退水明渠以北、西安信乐物业发展有限公司以南、桃园北路以西，分5个地块，容积率1.44，折合单价302.22万元/亩，楼面价3148.40元/㎡。

据悉，该项目案名为融创天朗御园，是否会超越其在大兴新区的第一个项目阑园？

9、万科曲江二期陆家寨地块项目：有一个高端？

2016年12月28日，万科与真爱的合资公司西安幸福公园置业有限公司，以6.07亿元摘雁塔区183亩土地。地块位于雁塔区公园南路以东、长鸣路以西、北陆路以北，用地性质为居住用地，容积率不大于2.8，综合亩单价332.55万元/亩，综合楼面价1781.54元/㎡。

此地块位于曲江二期，距离交通大学附中中学曲江校区仅据500米左右，项目临近地块最近的为绿地·曲江名城项目。绿地曲江名城于2013年开发建设。万科该项目极有可能是继附近的东方传奇之后的又一个高端项目。

10、德杰土门项目：又一个教育大盘？

2016年11月3日，重庆德杰旗下的西安新杰尚置业有限公司以45636万元摘得，共计135.8亩。该地块位于大兴新区红光路以北，西安标准工业股份有限公司用地以西，德杰摘得的两宗地折合地价分别为427.5万元/亩、304.48万元/亩，楼面价分别为最高1515.95元/㎡、1520.55元/㎡。

此前，德杰已经在西咸新区秦汉新城开发了德杰秦岭北麓、在临潼区开发了德杰•德裕天下等项目。据悉，作为重庆德杰地产集团进驻西安城心的首个项目，德杰西二环(土门)项目将全面继承了德杰 • 秦岭北麓、德杰 • 德裕天下等明星项目的优秀基因，将联合西安博迪学校，引进北京师范大学教育资源，有望成为西安城西首屈一指的教育大盘。

11、碧桂园浐灞长乐路项目：身未动，名已闻

2016年12月30日下午，碧桂园继收购锦绣天下项目之后，再次发力，联姻瑞景置业，签约浐灞400亩城市综合体项目。

项目位于长乐东路与长十路交叉口，为地铁1号线站点上盖物业，占地400多亩，规划总建筑面积约160万平方米，物业形态涵盖高端酒店、公寓、写字楼和住宅等。

项目进度尚未明朗，但已经引起周边楼盘的关注。

11、新城控股等驾坡项目：助力幸福林带片区升级？

2015年底已经进入西安开始寻找项目的新城控股，2016年先后签约西咸新区沣东新城、雁塔区。与沣东新城项目目前没有明确信息相比，雁塔区项目则有着明确的位置等信息。

2016年5月14日，新城控股“吾悦广场项目”在第20届西洽会雁塔区投资合作项目签约仪式上与陕西亿懋置业有限公司签订。这标志着新城控股西北战略投资的第一个大型旗舰商业项目落户西安。

据悉，该项目位于幸福林带综合改造区南的雁塔区东等驾坡村，是目前西安市东南板块最大的商业项目。项目的实施将激活曲江新区、浐灞生态区和幸福林带地区交汇板块的经济发展，与即将开始的大唐东市建设和幸福路地区综合改造相互呼应，带动西安市东南部经济振兴。

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通过2016西安土拍市场总体情况分析，及上述房企拿地项目看，不难发现：1、排除已建设项目补办土地手续外，浐灞、长安、沣东、高新，将是2017楼市的重点区域。2、从楼面单价来看，经开、高新、城南、曲江的新盘房价2017年将持续坚挺。3、西安本土房企尤其是民营房企，在2016年土拍市场上已经相对处于劣势。

2017年12月31日，西安出台“限购”政策，规定从2017年1月1日起，西安市户籍及非西安市户籍家庭在西安“只能新购一套房”。此举，虽比较温和，尚不能从根本上遏制西安房价局部出现过快上涨的苗头，但也吹了冷风，打了预防针。2017年西安楼市会有怎么样的表现？我们一起见证！

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