楼市“香”味正浓，如何闻香识房，买得准买不亏？
近来，西安楼市“香”味渐浓，加上各种“风”吹，“香飘千万里”的态势正显。面对各种楼盘信息和楼市消息，买什么、买哪里、怎么买、何时买等，原本不是问题的问题纷纷冒出来，不但困惑着初入房市的新手，也让一些“老江湖”犯嘀咕：怎样买，才能买的准，不买亏？
西安楼市活跃期也是混沌期，出现上述疑惑不奇怪。楼市君对西安楼市微信平台（微信：xaloushi）近期的五篇主题性推文的560多条留言，进行了梳理归类。当下置业存在四类具有代表性的困惑，有懵懂的迷茫，更有老革命遇到新问题。
新手上路，“能买”为准
初次买房，即刚需置业，是想一次到位，买了之后也不想再买了；还是想过渡一下，先买个能住的，然后再看自己情况适当时间再买个？
这个问题在过去已说的够多。看上去简单，但落实到买房行为上比较难。很多人在看房的过程中，就像女性逛街，看多了之后，最初的想法就动摇了，模糊了！
1、先能住，再改善。这种情况考虑的核心是居住地和工作地的交通距离和成本、家庭成员的硬性需求（孩子上学、购物等）、可接受的地域和房源价格。建议先锁定自己能买的区域、能买的楼盘、可买的户型。
“想买”和“能买”是有差异的，“想买”不等于“能买”！心里总是想着自己要买哪一类的房子，但短期尚不具备购买的能力，不但会增加烦恼，也会错过能买的房子的最佳购买时机和价格点。所以最好是从“能买”的角度为考虑主线。
户型选择以小三房、两房为多，这类房源虽不多也不少，遇到适合的楼盘，看准了就下手。当然了，多选几家看看也可，即便因时间关系出现价格变动，一般都不会太大。在地段筛选上，既要看现在，又要看将来，目前基本满意即可。换句话说，现状不太满意往往说明发展潜力大。
从自己买得起、能买的角度为出发点，就不要总是被房价的变动、行业态势、财经政策等影响，这些对你意义不大。也不要去担心会不会限购限贷之类的。任何此类政策一定是保护刚需的，否则这类政策要么不长久要么不会出。
2、一次到位。这就不用多说了，直接进入到与改善置业竞争的行列中来了。但还要是从“能买”的角度来思考。
改善置业，适合最好
改善置业需要考虑清楚的核心问题是：在原居区域再买一套，还是换个区域再买？这也是想买第2套、第3套房人士需要想清楚的问题。
如在高新、曲江一期、浐灞等区域已有房子，想再买，或者是为孩子或老人买，是继续在原区域买，还是想换个区域？要想清楚。需要不同，选择的方向不一样。
无论是哪种方式，适合的就是最好的。适合的区域及地段配套、适合的楼盘和小区环境、适合的户型和功能、适合的价格和付款方式。
此外结合家庭交通条件，如依靠公共交通的程度大，可选地铁沿线、公交较多的地段，有自驾车，则可弱化对公共交通条件的考虑。
为父母养老买房，目前公认的适合养老的区域是浐灞河沿线、曲江一期南湖周边。浐灞生态区的浐河、灞河沿线，适老楼盘不少。从环境的自然生态性、房价综合考量，浐河、灞河沿线与曲江一期相比，优势明显。后期可考虑沣河沿线。
改善型置业采取“1（核心诉求）+N（辅助需求）”模式选择较合理。对产品的选择不用多说，一定是有着较高要求的。对于地段成熟度，也就是生活便利度和品质感，也就有了相对高些的要求。当然，也有不可求现状，但希望未来可见的几年会有大变化的情况。核心诉求能满足，辅助需求满足部分即可下手，全部满足更好。
外来置业，“可买”为先
外来置业，包括返乡置业，最重要的一点是对西安现状及未来发展态势的摸底了解，心里要清楚。这个功课一定要做好。
楼市君发现不少人，包括一部分西安人，其实对西安的发展认知是模糊的，甚至一点概念都没有。这就容易被牵着鼻子走，万一遇人不淑怎么办？
还有一点需要注意的是，不要以自己所在城市的发展轨迹来看西安，也不要以所在城市的房价格局来看西安。每个城市的情况不同，各有个性和特殊性，所谓的“规律”是唯一性的，换了个城市就未必顶用。
根据西安城市发展轨迹看，内城（环城路以内）已逐步退出居住功能，二环内好房子不多，老高新、大兴新区、大明宫等主要地段近几年新建的楼盘还可以。三环内可选的地段不少，高新、经开、浐灞、曲江、经开等区域好房子近几年不少。三环外的城南高新、长安、航天，城东的浐灞、港务、甚至纺织城，城西的鱼化寨、三桥、世纪大道，甚至秦汉新城核心区，都可以考虑。
无论是考虑养老、孩子上学，还是将来创业、就业，确定了方向，就在该方向选，一手房优先，二手房次之；毛坯房优先，装修房次之，看价格和自己需要。如装修房价格和毛坯房相当，可优先选。
但不建议说为了孩子上大学而买，如孩子已经在西安读大学了，也想在西安就业、落户，可以买；如还没，建议不要考虑大学因素，万一孩子没考到西安呢？如从基础教育的角度，则可以，买学区房或学位房。
外来置业多少带有投资性，是家庭理财需要，本地也是一样。势必要考虑房产的增值，是实际增值而不是浮盈，首先要真正具备跑赢通胀的能力，其次要有远大于通胀的能力。否则投资是没有意义的。不少人埋怨，买了房子不涨，或者涨势不明显，不涨就是跌，因此挑合适的可买产品是关键。
纯粹投资，价值最重要
其实，无论是从哪一方面考虑，买房本身就蕴含了投资的影子。
就纯投资的角度而言，无疑是选价值。需要考虑的是产品价值和地段发展价值哪个因素为先。
基本原则是：买对了地段、选了好房子，投资不会亏。能赚多少，几年内实现多大的投资回报，看区域和地段发展速度。
从地段因素看，西安的区域情况基本有三类：1、现状好，未来也好；2、现状不太好，未来很好；3、现状好，未来无大发展。每个人的投资切入角度和眼光不一样，选择结果也是迥异。
从西安城市发展的趋势看，具有投资价值的范围在可见的时间内，还得看“中心城区”范畴和西咸新区部分地段。
根据目前各类公布的可知的信息综合，在未来五年左右的时间里，按照发展时序和重大题材，以下区域可重点关注：
1、浐灞和港务区有2021年全运会、陕西自贸区概念，在生态和城市配套较有基础的浐灞核心区，未来5年发展可能会快些，变化也将可能最大。投资价值是有强力支撑的，但后续商品住宅可开发用地的总量也是充沛的。
2、沣东新城、沣西新城、秦汉新城的核心板块，受西咸新区交由西安托管，户籍等于西安同等，加上自贸区利好，发展理论上会比前几年要加快。可开发土地量相比其他区域也更大。随着地铁、公园、生活设施等各类市政利好逐步呈现之后，预计在几年之后将是重要看点。
3、高新南片区、西片区受一期二期发展辐射，加上自贸区利好，未来发展应该会提速。但目前局部存在现状凌乱，规划无序的情况。预计随着地铁6号线、5号线建设进程的加快，加上房价的高企，居住选择会被逐步分流到高新区核心板块的临近区域。实际上这一趋势已有苗头。
4、曲江二期南片区与航天新城连片发展，未来几年将日臻成熟。曲江二期东片区和浐灞雁鸣湖板块连片发展，成熟度进一步提升还需时日。从城市功能规划和供应情况看，目前可开发空间也还很大。预计再经过三到五年的发展，将逐步退出开发和供应热点。
以现在的时间点为横切面，曲江二期、高新的房价已经在八九千以上或已过万，似乎投资的最佳价格点和机会正在错过。从去年10月份以来的情况看，曲江二期部分楼盘已出现“上涨”三四千的情况，这是楼盘本身的“调涨”行为所致，区域发展还那样，无根本性提升和改变。未来或许还会出现短期溢价较大的情况，但谁能说不会为房价站岗三五年，甚至更长时间？
在当下的西安投资置业，不仅要以发展的眼光选择好地段，锁定好产品，更要看城市发展大势、未来可期的发展价值。瞄准发展价值去投资，才是王道。希望短期内所买的楼盘“暴涨”且有人抢着接盘，不可能。所以，投资西安，要有时间考虑，同时要有耐心，守得住。
最后有两个建议：一是买房置业，想法越单纯越好办，想法越多越容易纠结。如一是眼花撩扰乱，可停一下脚步，喝杯茶或咖啡，整理一下是否还坚持初心。二是在大势看牛的态势下，坚定区域和产品选择，保值是没有问题的。
再有两个不建议：一是尽量不买内城房子，以及二环里房龄超过10年以上的房子，几乎都存在小区一般、户型理念老化、物业较弱等情况。除非能满足特殊需求。二是尽量不买价格已严重透支地段价值、目前溢价已较大的楼盘。
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