柳州这个城区打响购房补帖第一炮，抄底投资合适吗？

3月8日，“柳江住建”微信公众号正式发布2023年柳江区建筑业和房地产业激励政策，其中购房补贴100%契税、按总价补贴1.5%等措施与之前网传的一致。（有关政策的解析请点击）
柳江楼市新政
虽然对刚需置业者来说按柳江新政买一套房可能补贴2万都不到，力度也不如去年柳州市民补贴3万元直接有力，但今年无论是柳州市级还是其他城区目前都还没有出台政府层面的购房激励政策，而柳江的新房普遍成交均价6000元左右，买一套143㎡大宅也不过80万上下，新政补贴对购房者的户籍、购房套数、购房次数都不限制，很多觉得其他城区新房太贵的朋友纷纷来问小编：柳江的房子到底如何，是否有投资空间？
现在小编就来解答一下各位的疑问。
柳江买房首推现房，但选择不多
疫情三年，对经济环境影响很大，一向讲究“快周转”的房地产行业也遇到了从未有过的困难，柳江很多项目施工速度都未达到预期甚至停工，重创了购房者的信心，本着求稳原则，现阶段小编更推荐买现房。
柳江目前比较值得选购的现房都在柳江新区，拉堡老城居住密度过高，基隆合景云溪四季虽然销量能与河东等热门区域比手腕，但目前没有现房在售。
柳江新城的东桂·丰泽轩、兴佳城、晨华·金湾御府、云星·钱隆悦府四盘都有现房在售，高层建面约95-183㎡，洋房只有兴佳城有，但并未交付。
柳江新城在售现房一览
柳江新城的新房一大特点就是大，新政总价越高补贴越多，最获益的就是大户型。
比如兴佳城目前未售的户型面积以130㎡以上的居多，并且都是四房，意味着每个空间都很大。
兴佳城183㎡户型所在2、3#楼为两梯三户，面积甚至超过其他城区的合院。北阳台与客厅开间约5米，南阳台长度约5.6米；主卧加主卫建面超过30㎡，有足够的衣帽间空间；南次卧也有衣帽间与次卫的位置；北面两个次卧建面12.5㎡左右，与其他城区的一些小户型主卧相当。
兴佳城183㎡户型图
不过这个户型整体设计类似于其他城区小户型等比例放大，约6.8米长的走廊、非大通厅的动区让它的开阳感与空间利用率并不能更上一个档次；厨房有承重墙，不能装修为开放式，少了一些大户型的情调。
晨华·金湾御府138、144㎡户型也都为四房，其所在的15、21#楼是柳江现在很少见的板式高层。144㎡户型很有特色，朝东西方向的阳台开间约7米，直接为连成横厅的客厅与餐厅采光；四个房间在南北四个角落，都配备飘窗，与阳台同方向的次卧与主卧飘窗长度略微超过房间的开间，能达到更好的采光效果，主卧、主卫、衣帽间面积超过20㎡。
晨华·金湾御府144㎡户型图
板楼户型的优势就浪费空间很少，几乎没有走廊，拐角玄关能起到一定增强隐私的效果。但是这种阳台朝东西、房间在南北的户型对流性比传统南北双阳台大户型稍差，只有一个大阳台对于大户型业主来说不好做功能规划，如果您介意这些可以选择更传统的、有南北双阳台的138㎡户型。
有纯改善型住宅可选，但无现房
有朋友会认为既然都要买这么大面积户型了，买别墅和洋房不是更好？
柳江楼市由于地缘性很强，纯改善产品并不是很多，只有兴佳城的洋房与四方新桂园三期的联排别墅可选择，二者目前并未交房。
四方新桂园三期远在新兴工业园四方塘片区，周边都是产业园区，不适合纯刚需，但对在周边创业的老板或想低成本入手院墅的改善性购房者来说，还是有一定契合度。
项目别墅建面约168-178㎡，参考价格91万/套起，如果按2月柳州住宅平均成交价格7808元/㎡计算，在其他城区你只能117㎡左右的高层户型，但是在这里你却可以获得一套有6个房间、2个露台、1个院子、1个独立车库的院墅。
四方新桂园177㎡院墅户型图
如果是二套房，契税2%全补，总价91万补贴1.5%。计算可得这套房契税可补1.82万元，购房补贴可补1.365万元，合计3.185万元，再加上项目送1年物业费和价值8000元大礼包的优惠，还是比较划算的。
四方新桂园一期实景
投资风险较大，需要耐得住寂寞
目前柳江期房和现房价格区间基本在5200-7000元/㎡左右，加上新政补贴，似乎到了一个可以抄底投资的好时机，那么实际如何呢？
在柳州做商品住房投资，有两种类型比较走俏。
一种是学区房，柳江城区的柳江二中、拉堡中学、思贤中学、四十一中在柳州所有城区中表现得并不强势。从柳州市教育局公布的2022年初中学区推荐生名单可以看到，柳江二中获柳高、铁一中推荐的名额比较多，如果横向比较全市，这个数目只能算中等；拉堡中学、四十一中在这方面表现也并不突出。
2022年柳州市初中推荐生名单（柳江区部分）
柳江区学校学位非常紧张，新城只有思贤小学、思贤中学两所义务教育阶段学校；基隆南片的大盘—合景云溪四季在拉堡小学航岭校区建成前，上学的孩子只能跑到1.7公里外基隆二小读书。所以想在柳江炒学区房基本可以PASS。
不过柳江目前过于集中的学校也带来了一个机会，就是午托班用房的投资。柳江新城交付较早的柳江碧桂园目前租金已到1500-1800元左右，比拉堡老城区贵几百块，有一个原因就是因为思贤中学的学生需要找午托机构。
柳江新城区控规
为此柳江碧桂园的家长还到物业和媒体投诉过午托班挤占了小区资源、影响了休息，所以这股风气已经慢慢压下来了，不过可以试试更正规的商业用房。距离学校不远的兴佳城近期开始了商墅招商，建面200㎡左右、层高4.95米左右的商墅非常适合教育培训、餐饮等行业。
兴佳城商墅实景
第二种是商圈核心区域，虽然柳江“撤县设区”已有六年，拉堡老城区、基隆开发区原有的沿街底商、农贸市场等逐步换了新颜，但仍缺乏大型商业综合体。老城区缺乏年轻人入住的动力，而产业集中的新兴工业园与居住区域分隔太远，也不适合做大商业。
因而在柳江想靠商圈房挣大钱不现实，但是在人口相对集中的拉堡老城区、基隆开发区靠二手房收租还是可以的，只是这里租金普遍只有一千出头，只有其他热门区域一半不到。
柳江区拉堡老城租金状况（图源：安居客）
写在最后：柳江新城目前道路已经非常宽阔，但大型菜市、大型商业、学校、政务设施、医疗等仍然缺乏。规划图上有各类密密麻麻的配套，然而落地到实际投入使用的还是只有前几年建设的岜公塘湿地公园、体育公园、市民广场、启迪科技城大酒店等；兴佳城的“三馆一宫”去年初就已交付，至今未启用；兴柳综合楼、邻里中心等配套仍然在建……
如果你想在柳江自住，那么小编更推荐基隆或者柳江新城靠近老城区一些楼盘；如果是投资，那么要比较耐得住寂寞，柳江仍在“撤县设区”的转折点中，机会仍然有。
柳江新城与拉堡老城交界处实景

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