带着3年2000亿的目标，看金茂如何实现经营高增速 | 企业观察录

3 月 27 日，中国金茂在香港发布 2017 年全年业绩情况，据执行董事兼首席执行官李从瑞在业绩会现场透露，2018 年，中国金茂签约目标将增长 50 % ，突破 1000 亿元，并表示 2020 年实现 2000 亿是个目标，不代表不能超过。

这也意味着，距离中期业绩会半年不久，中国金茂的增长速度已经有了新的目标，即由原来的销售增长每年保持 30 % 提速到「未来三年保持 50% 的复合增长率」。

而在过去的 2017 年里，对于被业内称为「最不央企的央企」的中国金茂来说，其状态可以用一个字来概括：新。全新品牌形象、为城市新生转型城市运营商，经营增速也呈现高速状态。那么这一年，中国金茂还带来了哪些新惊喜？我们一起透过年报来看一下。

销售：

业绩增长 43 %，两年完成翻倍增长

2017 年，中国金茂销售签约规模增长 43 %，达到 693 亿，其中，权益比例大约 69 %。而 2015 年，中国金茂的销售签约额是 301 亿，2016 年的签约规模则为 485.1 亿，从 2015 年至 2017 年，中国金茂销售业绩呈现不断增长的趋势，并完成了翻倍增长。

据了解，中国金茂 2018 目标是突破千亿，其新推货值约 1700 亿，主要集中在京津冀（21%）、长三角（48%）、珠三角（14%）区域，如果去化率达到 59 % 就可以完成全年目标。

中国金茂董事长宁高宁表示，公司业绩增长得益于对发展战略的支持，使得公司城市运营地位日益获得行业认可，尤其在 2017 年，公司坚持既定「双轮两翼」发展战略，不断夯实开发与持有等「核心业务」经营增长活力，加速推进金融及服务等「创新业务」转型与落地，推动公司综合实力不断提升。

土储：

2017 总土储 4616 万方，拿地策略很关键

据年报显示，2017 年，中国金茂大力推进土地储备方面的工作，积极拿地，共收购 36 幅地块，新增面积 932 万平方米，其中「城市运营项目」占比约 30 % 。2017 年公司近底价获取 17 个地块，占总拿地数量的 47 %。由于坚持城市深耕策略，中国金茂还进入成都、温州、福州、厦门、嘉兴、南昌 6 个新城市，目前总土储 4616 万方（其中二级开发土储 2772 万方，一级开发 1844 万方），已在 29 个城市拥有 95 个项目。

就拿地策略来看，中国金茂热衷于大项目、核心项目以及稀缺项目，这种投资逻辑也决定了中国金茂选择城市布局的标准：坚持一二线城市以及环一线的卫星城市。目前中国金茂全国有 5 大区域，未来其进驻城市将从目前的 29 个扩张到 40 个，签约额提升到 2000 亿，持有物业提高到 200 多万平方米，综合实力进入行业第一梯队。

城市运营：

2017 新增 7 个项目，城市运营是未来发展核心

年报中显示，中国金茂跨越城市规划、开发建设、物业销售、持有运营等阶段，从一块荒地到建成新城的全过程；成片区的综合开发占地面积在建筑体量上超过 500 万平方米。也是在「两个驱动、两个升级」「三大产业」运营模式和体系下，2017 新增加了潜在项目 7 个。

而在 2017 年中国金茂在港上市十周年之际，金茂与青岛、济南、泉州、温州、武汉、长沙先签署了6个城市运营项目的开发战略合作协议，之后又增加南京的项目，中国金茂「城市运营商」的转型之路一直在不断加速。

财务：

平均融资成本 4.83 %，在房企中处于低位

据年报显示，2017 年，中国金茂年度收入为 310 亿元人民币，同比 2016 年增长 14 %，其中净利润 39.78 亿元，同比增长 57 %。其中，物业开发收入约 269 亿元人民币，占总收入的最大比重 87 %，同比增长 14 %。就单个项目来说，作为中国金茂 CBD 新城代表作的星外滩表现亮点十足，其 2017 年收入为 264 亿元人民币，成本 132 亿元，毛利 133 亿元，净利润 21.9 亿元。

2017 年，中国金茂加权平均融资成本为 4.83 %，在房企中处于低位，在国际和境内分别获得「BBB-」、「AAA」级的信贷评级。与此同时，在去杠杆、信贷环境收紧的情况下，中国金茂信用额度充足。

产品：

确立「绿金」标准，打造产品线 IP

金茂目前的住宅产品主要包括府系、悦系和墅系产品，每个系列都能形成较高的市场溢价，同时凸显品牌效应。据了解，中国金茂在很早就明确了住宅产品的发展方向：确立「绿金」标准，专注于「绿色、科技」，坚持「精工优质、绿色健康、智慧科技」的产品定位。目前，中国金茂旗下的「金茂府」产品线凭借优异的产品力已形成了强大的 IP 效应，溢价能力突出，2017 年，北京金茂府被哈佛设计研究生院评选为「哈佛中国行城市设计研究基地」。

在产品打造上，中国金茂希望从人的生活出发，而不仅仅是打造一个房子，通过对空间优化及细节设计，平衡功能与舒适，最终提升居住在房子中的人的生活体验。譬如在做府系产品的时候，中国金茂就有意把全球星级酒店设计的理念与经验融入设计全周期，用国外顶级酒店、写字楼工建标准移植到民宅住宅，以此来打造产品品质。

双轮两翼：

物业与酒店均呈上涨态势，金融产品亮点多

中国金茂企业战略为「双轮两翼」，所谓「双轮」，即开发+持有。开发指的是住宅开发、写字楼开发，持有则是指地标商业、五星级酒店等；「两翼」则是指服务+金融，即持续的客户服务与金融创新。2017 年，中国金茂在「双轮两翼」业务上取得了不少亮点。

据年报显示，2017 年，中国金茂商务租赁与零售商业运营实现 13.7 亿元收入，同比增长 7.5 %；中国金茂旗下运营的主要写字楼均处于一线城市核心地段，各项目在 2017 年均持续保持了高出租率和高租金水平。截止目前，中国金茂在运营的写字楼酒店、商业共计面积近 150 万方，同时还有大量在建持有物业，至 2022 年持有物业预计贡献收入 50 亿元。

酒店经营实现 20.7 亿元收入，同比增长 9.5 %。2017 年酒店板块出租率整体同比增长 7 %，若还原营改增影响，每房收益同比增长 6 %，其中上海、北京及其他区域每房收益涨幅分别为 7.1 %、8.7 %、5.5 %及 14.1 %。

在海外发债方面，因具有中化集团的信用背书与整体授信， 2017 年，中国金茂通过内部授信方式提升了融资的效率与灵活性。另外，永续债、次级永续债和资产证券化等渠道的拓展也使得中国金茂的融资渠道更加多元化。

创新：

三大创新亮点，全面推进市场化

中国金茂曾被业内誉为「最不央企的央企」，高效的企业运营效率、高度市场化的人才团队以及公开透明的企业文化，是中国金茂的显著特征。

2017 年，中国金茂实现了三大方面的创新：商业模式创新、产品与服务创新、体制机制创新。商业模式创新方面，中国金茂专注大文化、大健康、大科技三个方向，引入产业为城市升级，探索并打造产业新城标杆项目；产品与服务创新方面，中国金茂在「中国物业服务百强企业」排名中上升18 位，进入客户满意度第一梯队；体制机制创新方面，2017 年 1 月，中国金茂通过引入新华保险和嘉里控股战投进一步推进混改，优化了股权架构，使得企业运营更加市场化。另外，中国金茂在 2017 年实现了全面跟投，进一步提升了团队的战斗力。

小结

2017 年，正值中国金茂上市十周年，带着「 3 年 2000 亿」目标的这家央企，通过在业绩、利润、产品、财务、管理等方面的大幅提升，相信未来会给行业带来更多新惊喜。

本文转载自：克而瑞咨询

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