巨变将至!当大家在关注"央视3.15晚会”时,楼市悄悄发生了两件大事!
这两天,正当所有人的注意力被“央视3.15晚会”所吸引的时候,楼市悄悄的发生了两件大事!
★其一是央行悄悄地公布了2018年一季度的三项调查,其中最惊讶的莫过于10个中国人只有1个相信房价会下跌!
★另一个是国务院宣布,楼市将有3项新立法(关乎住房的“租赁”、“销售”、“保障”三大条例)
乐居君带您一起来看看这两天楼市到底发生了什么?
调查:10个中国人只有1个相信房价会下跌
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今天,央行悄悄地公布了2018年一季度的三项调查,调查显示:
对下季房价,31.4%的居民预期“上涨”,48.2%的居民预期“基本不变”,9.9%的居民预期“下降”,10.5%的居民“看不准”。
也就是说,在接受央行问卷调查的50个城市的2万个居民中,只有不到10%的人认为未来一个季度房价会下降。而认为房价将上涨的,达到了31.4%,是认为下降的人数的3倍多。此外,还有将近一半的居民认为未来一个季度房价将“基本不变”。
调查还显示:
被问及未来3个月准备增加支出的项目,按照居民选择比例由高到低排序为:旅游(30.4%)、教育(29.4%)、医疗保健(25.8%)、购房(22.9%)、大额商品(21.8%)、社交文化和娱乐(17.3%)、保险(15.1%)。
也就是说,中国人目前的“购房意愿指数”为22.9%,这个数据是这一轮楼市大涨以来的“第三高”。
2015年中央提出“楼市去库存”以来每个季度,央行公布的居民“购房意愿”,做了一个对比,大家不妨看一下:
时间 | 意愿 | 当时政策 | |
2015 | 四季度 | 14.7% | 12月21日闭幕的中央经济工作会议,正式提出楼市“去库存” |
2016 | 一季度 | 13.6% | 这9个月,楼市利好不断,一线和部分二线城市房价大涨 |
二季度 | 15.1% | ||
三季度 | 16.3% | ||
四季度 | 20.1% | 从9月30日开始,一二线城市启动楼市调控 | |
2017 | 一季度 | 22.9% | 一二线城市楼市调控加码,三四线城市楼市转暖,货币棚改成为楼市助长因素 |
二季度 | 23.1% | ||
三季度 | 22.5% | ||
四季度 | 23.2% | ||
2018 | 一季度 | 22.9% | 政策平稳期 |
可见,中国人的购房意愿从来就没有下降过,只要稍有放松,随时可能反弹。
老百姓为什么仍然看多楼市?其实非常简单,连央行领导日前都公开承认,目前房贷利率仍然处于低位,央行对购房的信贷支持仍然力度很大,住户贷款仍然在大幅增长。
国务院宣布,楼市将有3项新立法
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3月14日,国务院通过“中国政府网”公布了最新的立法计划,透露了一个重大信息:
《住房销售管理条例》、《住房租赁条例》、《城镇住房保障条例》(均由“住房城乡建设部”起草)被列入2018年的立法计划。
值得注意的是:这三个法规属于“行政法规”;制定行政法规,是《宪法》和《立法法》赋予国务院的权力。这些法规在国务院审议后,就可以付诸实施,不用通过全国人大审议。
那么,上述三大条例将如何影响楼市?我们可以根据媒体披露的信息,进行一些分析。
2017年5月,住建部曾搞出来了一个《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》面向社会征求意见。但在2018年国务院立法计划里,这个条例被分解成为两个条例:《住房销售管理条例》和《住房租赁条例》。
为什么要分解?因为住房销售和租赁本来就是两件事。单独制定《住房租赁条例》,显示了国家住房政策的重大变化:由重视“销售”到重视“租赁”。
此外,还有一个重要原因让“销售”和“租赁”必须分成两个条例。我们先来看《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》的第二条是怎样写的:
国有土地上的住房租赁和销售活动及其监督管理,适用本条例。
我们都知道,从2017年下半年开始,国家开始大范围施行一种楼市新政:让集体土地直接入市,建设公共租赁住房。也就是说,未来租赁住房下面的土地分为两种:一种是国有土地,一种是集体土地。
而住建部管辖的“住房销售”,只是国有土地上的房屋的销售,不包含集体土地(集体土地建设的房屋,基本上不允许公开销售)。
正是因为租赁住房土地性质变得复杂了,两个条例必须分开制定。
上述两个条例里,最大的看点是《住房租赁条例》。集体土地上建设的租赁住房如何出租、如何管理,是重要的看点。此外,怎样实现“租售同权”,尤其是在优质公共资源稀缺的情况下如何实现“租售同权”也是值得关注的看点。
根据2017年版的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,以下几个关于租赁的规定也值得高度关注:
1、草案正文:国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业……支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。
点评:既然国家鼓励个人把住房委托企业长期出租,那么还会出台针对个人多套房的“累进制、惩罚性”的房地产税吗?
2、草案正文:出租人出租住房,应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。
点评:人均租住面积的多少,关系到租房人的生活成本、城市竞争力。如果标准太高,中低收入阶层压力很大。
3、草案正文:自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。
点评:这相当于承认了“二房东”这个职业。
4、草案正文:鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的,直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。
点评:是减税吗?
至于《住房销售管理条例》,主要是规范开发商、中介的行为,其中会不会取消“预售”,如何界定“捂盘惜售、囤积房源”,值得关注。
如果全面取消“预售”,则将带来两大影响:第一,开发商财务成本提升,助推房价上涨;第二,中小开发商因为资金成本上升,将会被进一步挤出局。
国务院立法计划里提到的第三个涉及楼市的法规是——《城镇住房保障条例》(针对政府建设的保障性住房)。这个条例已经是四年怀胎了。早在2014年就出台了草案征求意见,但由于当时楼市低迷,很多中小城市库存严重,再让这些城市加快建设保障房显然不合时宜,所以延迟至今。
如今,保障房的概念也发生了巨大变化,可出售的比例大幅降低(共有产权住房除外)。此外,城市之间也出现了巨大的分化,各地情况千差万别。
比如在2014年版的草案里,有一条非常醒目的规定:
承租人连续租赁保障性住房不少于5年,且符合保障性住房配售条件的,经出租人同意,可以购买承租的保障性住房。
是不是所有的城市都可以做到这一点?它最终能否写入条例?这恐怕是一个非常重要的看点!
总之,住房的“租赁”、“销售”、“保障”三大条例,将深刻影响未来房地产市场的走向,其力度不亚于房地产税。遗憾的是,市场对此没有给予足够的重视!
一年之计在于春,一年的楼市走向也一直牵动着百姓的心!当前,全国两会正在进行,今年房地产的走向也渐渐清晰。今年将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,相信楼市会往良性的发展方向前进的!
来源:国务院办公厅、天天说钱、中产先生
整合:汕头乐居
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