卖5套半房佣金1000万，“中国式3.0全民营销”低调涌动

早在2006年，美编很荣幸能和一伙大咖朋友们（下图大咖头像，是否让您甚至倍生感慨万千？）前往澳洲考察房地产，发现有趣的现象：

❶几无专门的售楼处；

❷ 几无楼书，小折页都罕见，少量在售户型图和单张海报式画册；

❸一般都有漂亮的ppt；

❹定点的售楼MM几乎都是大妈甚至奶奶级的，管中窥豹老龄化现象（其实，美国等资本主义国家这种老龄售楼员现象很明显）；

❺下午5：00售楼员就下班，看房得赶紧；

❻持证经纪人可以带客上门，我们喻之为“全民经纪人营销”，提成点当年即可高达2％，现在就“百花齐放”了。去年奢侈地产美编前往悉尼，犹太人开发商直接以保底价出售方式寻找中国大陆代理，你懂的。

(2006美编澳洲别墅考察之旅回顾)

2006回国后，花了些篇章解读“澳洲全民经纪人营销”。这10年来，国内（准确地说大陆）“全民经纪人营销”取得了一定的“成果”，已经从1.0阶段演变为3.0阶段。

大陆1.0全民营销:

一种“炫耀式营销模式”

时间段：2005-2007

经典项目：红树西岸

代表性营销人物：罗雷总

特征：代理公司多元化、跨界化

说明：从爆破实验到工地秀，从全国海选百万售楼员到Reits试水，“火烧中国豪界”的第一股深圳清风，正是红树西岸，继而引发了小小的“红树西岸现象”思考。可能留给深圳人更深刻印象的是：红树西岸居然邀请了香港等代理公司跨界代理营销。具体模式是：现场驻场“开发商销售员”，外围代理公司预约带客上门。此模式为时深圳史上首创，带着炫耀式的光环，惹人一阵眼红。“会玩”！

事实上，当年大陆连“经纪人资格证书”都没有，上岗的销售员压根都没有资格证书。这种“全民营销”，最多只能算“折半全名经纪人营销”，而且必须依托于代理机构。

总之，1.0全民营销阶段，甲方很“甲方”，经纪人很“乙方”。

(2005红树西岸工地秀回观)

大陆2.0全民营销：

一种“慌不择路的选择”

时间段：2008-2014

经典项目：惠州一系列楼盘、深圳部分楼盘

特征：公司化 个体化 难以置信高佣金

说明：你肯定还记得2008金融危机期间以及2011-2014（分2个时间段）进入惠州领地，那叫一个壮观：路边上中介人员拿着手写的销售牌子，拼命拉客。只要带上门，这些销售员就可能有100-300元的“带客费”；如果实现销售，最高有超过10个点的“佣金”；外加现金奖，百万佣金不是梦。当然，2008和2011-2014年期间，深圳、北京等城市诸多的楼盘被“传染”，史上罕见５个点的佣金制诞生城市中心楼盘。

除了高佣，2.0全民营销与1.0全民营销最大的区别还有：欢迎个人带客上门，佣金直接结算个人。真正的“全民营销”。尤记，西安万科的一套“全民营销系统”还在大陆传染了一阵子。

总结，2.0全民营销更多的是一种“慌不择路的选择”。西安万科的全民营销系统是一次“野心尝试”，可另成篇。

总之，2.0全民营销阶段，甲方很被动，经纪人很“甲方”。

(2014西安万科“全民带客”佣金颁发现场回顾。)

大陆3.0全民营销：

一种“功利式优雅”

时间段：2016-2017

经典项目：深南道68号、卓越前海壹号、卓越时代广场等

说明：公司化、个体化、佣金内敛化

特征：前者如深南大道等楼盘的“全民经纪人”做法很“内秀”，甚至罕有人知，代理公司内部操作了。遮遮掩掩的全民营销，不做也罢，反正卖得也挺好的嘛。类似深南大道低调“全民营销”的楼盘还有一些盘，只是都不张扬。

私以为，全民营销是国际趋势谁都阻挡不了。

深圳这样的国际化城市至今都没有哪怕像香港一样“全民经纪人化”的关键点在于：中原世联Ｑ房链家等代理公司特别强+销售很给力、开发商“还是想偷懒”不敢革自己的命+走全面市场化的路、政府功能缺失：经纪人资格证考试形式主义。

未来若考试“经纪人资格证书”就像“考试驾照”一样风靡，那就说明全民经纪人制度完善了。

既然全民经纪人是必然趋势，要干，就大大方方喊出来！不必遮遮掩掩，这才叫领航者。

巧合，2017.3.11，朋友圈盛传卓越前海壹号和卓越时代广场写字楼“全民营销”（包括现场售楼员和社会人士一律平等。呃，那啥……代理公司可能有点闷脑袋吧）——1%佣金制。如1个亿销售额，佣金100万，核算：约卖5层半写字楼，佣金1000万。遇到大客户，一夜千万富翁不是梦。

据说，在制度出来之前，上周已经卖了４层，昨天有个客户下诚意金3套，作为“深圳写字楼之王”的卓越，其写字楼天生自带热卖发动机，加上两个写字楼都在前海，好卖是可以理解的。当然，有一个数据大家也要看到，奢侈地产调研显示：今明年2年深圳写字楼入伙量达到约700万方，天量！写字楼市场另类“亚历山大”。稀罕的是，约7成持有，约3成可销售。

总之，3.0全民营销阶段，甲方、经纪人方很“平等”、很“open”。

这才是“全民营销”应该有的样子——优雅的功利。

2017.3.11，卓越前海壹号和卓越时代广场写字楼推出“全民营销”，各位地产人仔细研究。卓越的野心当不至于此。美编打探，其成立了卓英会，董事级行业领袖可得入会，目前已有40多位“会员”，将会限量级扩张。圈层有多富有，未来就有多“共赢”。更多操作细节，下篇解密。

 往期精彩内容，点击查阅 

|全| 球| 奢| 侈| 地| 产|

中国豪宅趋势与创富生活，here

世界豪宅趋势与生活方式，here

时事焦点厚重或趣味分析，here

力求客观分析 加大原创力度

欢迎投稿&转载 敬请注明出处

微信号：mhshechidichan

投稿互动请联系：[e-mail]

商务合作投放请加微信：meihengkefu

请注明企业/项目名称

点击阅读原文，回忆“【澳洲考察5】地产特色（千张美图欣赏）”

↓↓↓