投资系统课：未来五年，影响伦敦楼市的9大事件【走近英国4】

我们生活的世界充满变化和不可预知。脱欧公投将成为决定未来5年路伦敦楼市的关键因素。尽管最初的震惊已经被市场消化，但随着英国逐步明确并与更广阔的世界建立起新的关系，未来的波动也是不可不免的。同时，未来还面临更重要的事件。今年欧洲几个国家即将迎来的大选也可能带来惊喜，因此即使在公投后，2017年英国的经济增长预计也将领先于欧洲。

过去7年的平静表象使大家陷入一种安全的假象中。在全球舞台上，政治稳定似乎是多年来最不稳定的。同时在资本市场，各类资产类别的收益都陷入前所未有的低谷。与此同时，跨行业间的巨大科技变革不禁使人联想到，在不远的未来世界会有多么不同。

在充满变数的时期，人类的本性是要寻找安全、可持久的立足点。这也是伦敦将继续繁荣的原因。尽管距离大英帝国最强大的时期（1825-1915）已经过去了1个世纪，但在过去2千多年中的大部分时间里，伦敦在世界舞台上扮演了重要的角色。最近，伦敦一直是世界文化、经济和旅游业的中心。然而，退一步看，它曾是宗教、世界最大的帝国、贸易及自动化领域创新的焦点。时间地流逝或许会为伦敦创造新的机会，但有充分的理由相信它将成为世界领先的。

回顾过去5年所取得的成绩正是未来积极变化的证明。过去5年中，伦敦举办了一次精彩的奥运会，乔治小王子诞生，全新地标建筑拔地而起，同时也选出了首任穆斯林市长。

下面，戴德梁行市场研究主管 Elaine Rossall 将对未来5年内，影响伦敦未来的9个关键事件进行全面盘点。

1英国脱欧

如果与欧盟间的谈判按照计划进行，英国将在5年内彻底脱离欧盟，未来的政治和商业形势可能与现在完全不同。到2021年，伦敦的经济将有望稳步发展，目前它已从脱欧公投后的低谷中恢复。根据贸易协商的结果，一些银行机构可能会迁移到欧盟，但伦敦的租户组合将呈现多元化且科技公司将摇摆不定。在内伦敦范围，ICT行业的雇员总数预计在2021年超过金融行业，随着银行&金融业雇员数量的减少，ICT行业雇员数量将在未来5年内增加至22,000名。自由经济将会增长，部分遵循现有趋势，但当经济减速时，新兴创业公司将带动其加速。

脱欧带来的房产市场机遇

面对未来充满不确定性的谈判周期，根据早前众多权威机构的分析，脱欧结果将导致英镑在短期内迅速贬值大约5%到20%。同时导致房价在短期内下滑一定比例。因此无论是房价下滑，还是英镑贬值，都将创造一个绝佳的投资窗口期。

来自仲量联行(JLL)、普华永道(PwC)等多家权威机构的资深专家预测，英国决定离开欧盟，国际投资者们将趁资产价格下跌、英镑兑外币贬值的机会，涌入英国、抢购写字楼、土地及豪宅等，抄底投资。

公投前仲量联行(JLL)公布的一份调查报告指出，如果英国离开欧盟，下跌的英镑汇率将为海外资金和私人买家创造价格空间，并在商业地产和住宅地产方面引发一次“脱欧”反弹。 

“这将成为脱离欧盟的巨大讽刺，在脱欧事件中，我们可能会看到房产价格的调整以及英镑的下跌，而这些变动对国际投资者来说却是一个进入市场的好机会，”仲量联行负责欧洲，中东及亚洲业务的负责人Guy Grainger在接受英国《每日电讯》报采访时表示。

“不确定性导致的波动也是一种机会。有大量的资本在等待时机，”普华永道（PwC）的房地产负责人Craig Hughes表示。 

《英国房产和投资周报》分析认为，参照2008年金融危机和之后的行情，当时伦敦市场房价有所下滑，但是市场上的房产供应量同样大幅下滑。考虑到伦敦和英国南部地区通勤城镇供应短缺的局面，此次投资窗口期时间不会太长，价格优势也不会太大。好行情稍纵即逝，投资者且行且珍惜。 

强势而起的科技产业

据伦敦市政府官方推广机构——伦敦发展促进署近日发布的调查报告，2016年，英国科技企业吸引的投资超过任何其他欧洲国家。同时该报告表明，伦敦仍然是全球重要的科技投资中心，其吸引的科技投资额，超过任何欧洲主要城市。

尽管2016年脱欧公投为伦敦带来了一系列的不确定因素，但伦敦仍在去年11月成功蝉联欧洲最适合科技创业和科技公司发展的城市这一殊荣。

在2016年11月举行的英国工商联合会(CBI)年会上，英国中央政府宣布，每年投资20亿英镑资助科技和创意产业的发展。受此利好消息影响，英国具备科技研发资源，和适合科技创业的区域，无疑将更加蓬勃地发展。

2伊丽莎白线城铁

计划于2018年通车的伊丽莎白线城铁将改变伦敦居民的出行方式，升级并改善公共领域。届时，从伦敦西区的邦德街到希斯罗国际机场只需29分钟，通勤时间足足节省了20分钟。随着伊丽莎白线城铁的建设接近完工，其沿线的房产市场也经历着巨大的改变。

新建的10个无障碍车站将提升所有人的通勤体验。新的基础设施将在伦敦东部和西部开辟新兴区域，并重振现有站点周边的各类活动。伊丽莎白线城铁沿线的住宅和商业地产价值将在未来5年内有所增长，且增值跑赢沿线外围地区。

据大型国际房产服务机构CBRE的研究，在所有条件相同的情况下，通勤时间每减少10％，房价会上涨6％。另外，自伊丽莎白线城铁项目宣布以来，沿线站点附近的房价增长了31％。

CBRE预计，到伊丽莎白线铁路全线开通之际，沿线站点周边房价的年平均涨幅将比更广泛地区房价年增幅高3.3%。平均到每一套房产，伊丽莎白线城铁带来的房价增值预计可达133,000英镑。到2018年伊丽莎白线城铁正式投入运营之际，沿线的37个站点附近的房屋房产的价值将累计增加350亿英镑。

另据Lloyds银行的调查，过去2年内，伊丽莎白线城铁沿线站点的房价平均增长了22%，远高于周边区域14%的增幅。一些站点，比如Abbey Wood, Forest Gate和West Drayton的房价增幅更是高达近50%。 

伊丽莎白线的通车将巩固对现有商业枢纽，在劳动力流入方面，金丝雀码头将成为主要受益者。随着横贯城铁即将全线开通，金丝雀码头金融区全面启动下一阶段的大规模开发建设，在保持原有金融区特色的基础上，新建的办公区域将吸引包括金融、科技、电信、媒体和创意产业等类别的公司的入驻，预计将为该地区再新增110000个工作和生活的新增人口，无疑将对周边房价上涨注入新的力量。

与此同时，Farringdon将成为伊丽莎白线城铁沿线最大的辐射区。其他明显受益者包括：Whitechapel（从外围区域转变成真正的商业中心）；Tottenham Court Road（拉动牛津街沿线零售业）。

中心地带站点周边基础设施的建设也会随之跟上，比如正在进行重点改造的Tottenham Court Road，周边将新建一个新的剧院，并引入包括Zara,New Look和Primark在内的品牌入驻。另一个房价增幅显著的站点是Farringdon，预计年增幅为6.6%。到2018年，这里将成为全英国最繁忙的车站，客流量翻至现在的7倍，每小时有140趟列车通过。此外，Farringdon地铁站还将发展成周边区域的商业中心。

伊丽莎白线城铁还将对更广泛地区的住宅和商业项目可行性形成支撑，并显著拉动60分钟通勤圈。在东伦敦地区，Abbey Wood和Forest Gate这两个站点房价涨幅显著，分别为47%和46%，均价分别为£288,789和£483,362。更为靠近市中心的West Drayton站点周边的房价也增长了46%，从£249,790升至£363,849。据CBRE预测，Abbey Wood周边房价的平均年增幅为5.8%。

伊丽莎白线城铁沿线

站点房价及通勤时间

在伦敦西部，Burnham地区的房价增幅突出，达40%，随后分别是Slough（34%）和Maidenhead（32%）。这些地区的房价增幅均远超英格兰东南部过去2年内15%的平均增幅。

伊丽莎白线全长118公里，西起希斯罗机场/雷丁（Reading），东至Abbey Wood/Shenfield，连接伦敦和伯克郡、白金汉郡、埃塞克斯郡，将分阶段投入运营。利物浦街至Shenfield段定于2017年5月开通，从帕丁顿至Abbey Wood间线路主干部分定于2018年12月开通，全线计划于2019年12月贯通，届时年运送乘客可达2亿人次。

(点击图片查看大图)

列车方面，共有65辆200米长的新型列车投入使用，每辆列车可乘载1500名旅客。发车频次方面，东西双向每小时会有24辆列车行驶，在伦敦范围内还会增派10%的车次。

届时，将有150万上班族可以更快地进入伦敦市区的主要办公地点，为英国带来420亿英镑的经济效益。

2牛津街人行道工程

每天，牛津街都要迎来近50万人次。城市中不断增加的新建基础设施在方便了人们出行的同时，也为一些道路带来沉重的负担。伊丽莎白线城铁的2个车站预计每天将输送超过12万旅客，增长达40%。目前牛津街已经是欧洲内污染最重的地方之一，也是英国的事故多发地。2014年，伦敦国王学院的一份调查指出，牛津街是地球上污染最严重的地方，严重程度甚至超过北京。 

为了克服这些问题已经有了许多方案。2016年，伦敦市长办公室宣布，到2020年牛津街将成为行人专用路。市政厅表示，项目将分两个阶段实施，以减少对全长1.2英里的牛津街的破坏。 

首先，将在牛津街东侧，Tottenham Court Road到Oxford Circus之间禁止机动车，并在2020年拓展至西侧的Selfridges及邦德街地铁站出口。到2025年时将推广至Marble Arch。这也是新市长萨迪克·汗解决空气污染的方案之一。

最终方案并不是将整条牛津打造成没有出租车和公交车的街道，还需要考虑其他利益相关者的需求。然而，在政治意愿推动下的改变将使牛津街的体验变得更好。

尽管目前除周日外，每天早七点至晚七点间牛津街大部分都是禁止机动车的，但它仍是公交车和出租车的主干道。

针对新市场提出的机动车禁行方案，最需要解决的问题是如何处理牛津街上每小时168班次的公交车。许多街道周边住宅化程度高，将公交路线转移会造成更严重的拥堵问题。

我们生活的世界充满变化和不可预知。脱欧公投将成为决定未来5年伦敦楼市的关键因素。尽管最初的震惊已经被市场消化，但随着英国逐步明确并与更广阔的世界建立起新的关系，未来的波动也不可避免。同时，今年还将面临更重要的事件。从3月15日的荷兰大选开始，欧洲几个国家即将迎来的大选也可能带来惊喜。

过去7年的平静表象使大家陷入一种安全的假象中。在全球舞台上，政治稳定似乎是多年来最不稳定的。同时在资本市场，各类资产类别的收益都陷入前所未有的低谷。与此同时，跨行业间的巨大科技变革不禁使人联想到，在不远的未来世界会有多么不同。

在充满变数的时期，人类的本性是要寻找安全、可持久的立足点。这也是伦敦将继续繁荣的原因。时间地流逝或许会为伦敦创造新的机会，但有充分的理由相信它将成为世界领先的。

下面，戴德梁行市场研究主管 Elaine Rossall 将对未来5年内，影响伦敦未来的9个关键事件进行全面盘点。

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地铁Northern Line延伸工程&

新商业区

地铁Northern line延伸工程将连接巴特西与伦敦市中心，将目前到达伦敦西区和金融城的旅程缩短15分钟，为延长线辐射区创造更多的机会和交流。延伸工程计划于2020年开通，包括2个新建的一区站点：巴特西站和九榆站，并经过Kennington与现有地铁网络连接。这一延伸工程将惠及许多通勤一族，在高峰期为Northern line增加20%的运力，并在这一区域内创造多达2.5万个新工作和2万套新建住宅。新地铁通达后，从新建的巴特西站到达伦敦金融城City仅需14分钟，距离唐人街Leicester Square只有10分钟。

近日，伦敦市长萨迪克·汗宣布伦敦地铁Northern Line延伸的隧道工程将于2017年3月开始，将地铁线路引入伦敦巴特西地区。投资12亿英镑的地铁扩建工程是继上个世纪90年代的Jubilee Line之后的首个大型拓建工程。

2011年的一份调查报告显示，地铁Northernline延伸工程将具有以下经济效益：

• 扩大伦敦中央活动区——世界上最具生产力的商业区之一

• 产生高达79亿英镑的广泛经济效益，并为英国国库带来高达45亿英镑的额外税收

• 增加的经济产出以及增长的外资对英投资将达到NLE项目开支的3-9倍。

• 创造多达2.5万个新工作和2万套新建住宅

与此同时，为了加巴特西地区与泰晤士河北岸的联系，伦敦市政府计划在St.George’s Square处修建一座人行天桥。将泰晤士河南岸的九榆地区与北岸历史悠久的Pimlico Embankment联系在一起。

随着美国大使馆、丹麦大使馆和苹果公司新总部落户快速发展的九榆地区，新的地铁线将有助于支持该区域的经济增长。它也是更广泛区域升级改造项目中的关键。

考文特花园市场升级改造效果图

作为九榆地区升级改造计划的另一重要组成，考文特花园市场(Covent Garden)将迎来一些列现代化的升级。按照计划，到2021年这个伦敦重要的花卉果蔬市场将发展成一个成熟的商业区。

考文特花园市场目前占据3大地块，共57英亩，经过升级改造，将合并成占地37英亩的单一地块，并腾出20英亩土地用于开发。

这些区域将被改建成以住宅为主的优质混合项目，约3000套新建住宅中包括600套经济适用房，135,000平方英尺商业场所，100,000平方英尺零售空间，以及包括商铺、咖啡管和餐厅在内的休闲和社区配套。项目将为九榆地区提供约2000个新的工作岗位，此外还有为市场保留的2500个工作岗位。

巴特西电站的重建工程

该升级改造项目包括巴特西电站的重建工程，带状公园等公共设施的升级改造。其中，巴特西电站位于伦敦西南泰晤士河南岸，改造面积达42英亩，总投资达8亿英镑。该项目预计将创造15,000个就业岗位，3,500套新建住宅，整个区域的改造计划于2025年全部完整。

迅速发展的公共设施也为巴特西区域注入了不可小觑的生机和活力，方便居民更全面的体验水畔生活。新的带状公园，社区广场和绿地，将连接现有的Vauxhall Pleasure Gardens和巴特西公园（Battersea Park）。

5

新建跨河交通

在伦敦东部，连接泰晤士河两岸的交通设施一直相对缺乏。2016年伦敦市长批准的3座泰晤士河跨河交通将改善交通流量并减少污染。相应的，周边区域的经济发展也将获得强劲支撑。其中计划在泰晤士河底建设一条新的隧道，连接格林威治半岛和 West Silvertown。该隧道施工计划于2018年开始，并于2022年初完工。工程将缩短旅程时间并缓解Blackwall隧道的拥堵，同时为货运列车提供可靠的跨河交通。其他建议的跨河交通包括连接金丝雀码头（Canary Wharf）与Rotherhithe间的非机动车桥梁，以及将DLR从Gallions Reach延伸至Thamesmead的方案。未来5年伦敦最具争议的变化可能是将在泰晤士河上建设一座全新的行人专用道。该项目主要由私营企业出资，但也有公共机构的支持，Garden Bridge 将连接Temple 与Southwark，旨在展现伦敦的创新和创造力。

获得通过的项目位置示意图

萨迪克·汗表示：“东伦敦需要更多连接泰晤士河两岸的交通解决方案。随着东伦敦地区新建住宅与经济的增长，建成更加环保的交通连接，可使居民更加快捷、容易的往返于泰晤士河两岸。”

连接金丝雀码头（Canary Wharf）

与Rotherhithe间的非机动车桥梁

“由于我们将继续开发东伦的经济潜力，因此必须确保可为在这一区域工作和生活的人们提供最好的交通基础设施。”

其中连接金丝雀码头与Rotherhithe间的非机动车桥梁将加强泰晤士南岸居民与East-West Cycle Superhighway之间的连接性，并加强泰晤士河北部与南岸Thames Path及规划中连接Southwark的自行车线路的连接性。另外，Gallions Reach的DLR跨河交通将有助于河两岸的开发项目和新建住房市场，约有1.7万套住宅建成。

新建公路隧道将为经济增长以及大量住宅项目提供支持。Canada Water、North Greenwich O2周边、Beckton、Barking Riverside、Thamesmead区域房价都将得到巨大提振，其中Canada Water受益于直通金丝雀码头的步行和自行车桥的修建，将被纳入金丝雀金融城的步行和自行车通勤范围，房价必将上一个大台阶。

Silvertown隧道的修建将满足日渐增加的交通需求，缓解与之相邻的Blackwall隧道的交通堵塞状况。根据2016年公布的最新计划，Silvertown隧道将于2023年开放。预计建设成本约为10亿英镑。尽管在新方案中对环保方面进行了调整，但是新市长批准的Silvertown隧道方案仍遇到了一些环保组织及地方组织的反对。

然而，当伦敦交通局（TfL）面临经费缩减及票价冻结等问题时，萨迪克·汗还将面临这些新建桥梁的经费问题。

6

Stratford Waterfront文化、教育区

受惠于随之而来的文化、教育区，及前“奥林匹克城”的便利，东伦敦作为主要目的地的兴起将得以巩固。基于2012年奥运会的遗产，在政府1.52亿英镑资金的支持下，位于Queen Elizabeth Olympic Park核心区域Stratford Waterfront作为奥运新城的文化和教育区块，在奥运会之后的改造计划备受瞩目。整个规划由建筑师Allies and Morrison和O'Donnell Tuomey联手打造，并集结了全世界建筑界的精英参与。

即将新建的世界级教育文化机构包括：UCL新校区，预计可容纳3000名学生；伦敦艺术大学时装学院（LCF）也计划将6500名学生转移到这个全新的艺术校区。此外，维多利亚和阿尔伯特博物馆也将在此设首个独立的数字艺术和设计空间，而史密森学会在放弃自己运营后，也与V&A达成了合作协议。这也是史密森学会首次在美国之外设立永久画廊。此外，在V&A博物馆新馆北侧是拥有600个座位的Sadlers Wells的新剧院以及舞蹈学校，Hip Hop学院及灵活的舞蹈空间，以补充该机构在伦敦的现有设施。整个计划将给Stratford及周边地区新增3000份工作，每年带来150万客流量和28亿英镑的经济收益。

伦敦大学学院东校区的规划建设，占地11英亩，总投资约2.7亿英镑，总建筑面积将达12.5万平方米，是该校自1825年成立以来最大的新校区建设。新校区最早将于2019学年启用。目前，UCL已宣布选择Stanton Williams和Lifschutz Davidson Sandilands作为该大学位于伦敦奥运新城Stratford的东伦敦新校区的设计机构。

图说：上图粉红色部分为UCL东校区地块，蓝色部分为V&A新馆等文化教育中心区地块。

V&A博物馆新馆预计为七层，由知名建筑师O”Donnell-Tuomey设计，占地18,000平方米。V&A博物馆新馆位于扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)设计的伦敦水上运动中心(London Aquatics Centre)紧邻的北侧。

史密森尼学会是美国一系列国际顶级的博物馆和研究机构的集合组织，旗下拥有包括美国国家自然历史博物馆、肯尼迪艺术演出中心等在内的19座博物馆、9座研究中心、美术馆和美国国家动物园等国际顶级文化艺术场馆。即将在入驻伦敦奥运新城，意义非凡。

伦敦时装学院新校区位于美国史密森尼学会伦敦展览馆的北侧，将会打造一个32000平方米的全球艺术创意教育和产业中心，将包括两个教学和研究中心。

整个区域预计于2021年底向陆续向公众开放，其中V&A博物馆东馆、Sadler's Wells新剧院、伦敦艺术大学时装学院新校区的总投资约8.5亿英镑。

在成为科教文化新城的同时，Stratford也将成为具有英国首都近郊辅都职能的中央政商新城。包括英国金融市场行为监管局(英国金管局,FCA)和伦敦市交通局(TFL)等政府机构已经签约、即将入驻伦敦奥运新城中央国际商业区(The International Quarter, TIQ)。

TIQ中央国际商务区位于伦敦奥运新城核心地带，是整个欧洲在建的最大的中央商务区，建成后价值约21亿英镑，其中包括总建筑面积约37万平方米的办公用地，一座四星级酒店，幼儿园、公共绿地、楼顶公共观景平台，以及近5000平方米的酒吧、餐馆、零售物业等。 

一旦各项设施齐全配套，将有更多的中央部委行政机构或伦敦市政府的相关事业机构入驻。逐渐成为一个新的行政中心。

我们生活的世界充满变化和不可预知。脱欧公投将成为决定未来5年伦敦楼市的关键因素。尽管最初的震惊已经被市场消化，但随着英国逐步明确并与更广阔的世界建立起新的关系，未来的波动也不可避免。同时，今年还将面临更重要的事件。从3月15日的荷兰大选开始，欧洲几个国家即将迎来的大选也可能带来惊喜。

过去7年的平静表象使大家陷入一种安全的假象中。在全球舞台上，政治稳定似乎是多年来最不稳定的。同时在资本市场，各类资产类别的收益都陷入前所未有的低谷。与此同时，跨行业间的巨大科技变革不禁使人联想到，在不远的未来世界会有多么不同。

在充满变数的时期，人类的本性是要寻找安全、可持久的立足点。这也是伦敦将继续繁荣的原因。时间地流逝或许会为伦敦创造新的机会，但有充分的理由相信它将成为世界领先的。

下面，戴德梁行市场研究主管 Elaine Rossall 将对未来5年内，影响伦敦未来的9个关键事件进行全面盘点。专题内容将分3期刊出，敬请关注。

7金融城天际线

上世纪60年代以前，伦敦还不是现在这个伦敦。圣保罗大教堂占据伦敦最高建筑的宝座长达250年之久。直到1962年，Post Office Tower的兴建终于打破了这一纪录。如今，伦敦有多达135栋摩天大楼正在等待政府的审批。随着社会的发展，伦敦也在一天天长高，伦敦的天际线也正经历着翻天覆地的变化。

随着未来5年一批新建塔楼的完工，伦敦金融城天际线将继续长高。现有的塔楼群将迎来多个新成员，包括The Scalpel，52 Lime Street, EC3；70 St Mary Axe, EC3; 100 Bishopsgate, EC2 和 22 Bishopsgate, EC2。除此之外，6-8 Bishopsgate, 40 Leadenhall Street和1 Undershaft也将开始施工，预计1 Undershaft将成为金融城最高建筑。下一批新建塔楼旨在提供更多办公空间，以满足新一代商业的需求，在使用中增加灵活性，并将混合用途住宿和高公共领域带入设计核心。

The Scalpel大厦计划于2017年完工，高190米（620英尺），共38层，由Kohn Pedersen Fox设计。

100 Bishopsgate是一个多功能开发项目的一部分，塔楼高40层。其中有36层为办公空间，面积从19,000平方英尺- 25,000平方英尺，可满足各种租赁需求。

- 位于22 Bishopsgate的大厦高62层，高278米。计划于2019年初对外开放。

被称为The Trellis（1 Undershaft）高304.94米，共73层，将成为继碎片大厦之后，西欧第二高建筑。目前，该大厦已于2016年获得了规划许可。

40 Leadenhall Street也是伦敦金融城计划建设的办公塔楼之一，投资4亿英镑，高34层。

位于6-8 Bishopsgate地块的写字楼项目高40层，紧邻Cheesegrater大厦，总面积为770,000平方英尺。

8希斯罗机场第三条跑道

经过漫长的争论，英国政府最终批准了伦敦希斯罗机场的拓建工程。尽管有些人对此有争议，但第三条跑道将为伦敦的国际竞争力提供强大支持。拥有三条跑道的希斯罗机场的运力将提升至740,000班次/年，并至少在2040年时应提供充足的枢纽机场运力。调查显示希斯罗机场的拓建预计在2030年时为当地居民、伦敦及英格兰东南部人口将创造多达7.7万个工作机会。然而该计划具体完成仍有很长的路要走，至少应在未来5年内完成规划过程。这包括与该区域内的居民和企业确认CPO，其中包括英航总部。因为跑道施工需英航总部进行搬迁以腾空地块。

交通部长克里斯·格林说这项决定是“真正重要的”，并表示扩建跑道将改善英国与世界其他地区的联系，也能进一步加强贸易和就业。

许多工会和企业集团皆表示赞同扩建希思罗机场跑道的决定。英国工会联盟（Trades Union Congress）的Frances O'Grady说，这项决议“对英国至关重要”，而英国工业联合会（CBI）首席Paul Drechsler表示，它将创造就业机会，促进经济增长。

希思罗机场管理部门表示，机场已经准备好提供第三条跑道，“这是一个公平，可负担的，并能确保此项扩展能为整个英国带来好处”。

项目获批仅是开始

去年7月，一份对希思罗机场扩张的评估报告支持了建第三条跑道的提议。

报告说，修建希思罗机场新跑道将在2050年前给英国经济带来1470亿英镑的经济增长和70000个就业机会。

修建第三条跑道还将能把英国与40个新的目的地连接起来。但这份评估报告说，新跑道应当降低环境和噪音等。

然而从项目获批到最终开工建设间还有很长一段路要走，需经历公众咨询、议会投票等过程。据估计，第三条跑道的任何施工至少要在2020年或2021年时才可能开始。最早要到2025年才可能投入使用。

新跑道或使周边房价跳水

尽管新建第三条跑道对经济有利，但对机场附近的住户而言却不是有利的消息。据线上房产调研机构eMoov的预测，由于噪音和空气污染增加，未来几年内希思罗机场附近的房价将会呈现下降趋势，降幅可达20%甚至更多，某些业主可能不得不卖掉自己的住宅。

由于附近区域变得不是那么宜居，需求量也会大幅减少。受影响的地区包括最近的Hounslow，Uxbridge，甚至Maidenhead，Slough，Windsor等地区。

为此，英国政府计划投资7亿英镑，为机场附近住宅设置噪音绝缘设施。包括已经遭受现有跑道噪音危害的业主，以及即将遭受新跑道噪音危害的业主在内，都有资格向政府申请噪音绝缘服务。

而机场所有者Heathrow Airport Holdings表示，该公司将在所谓的强制性购买订单的约束下，购买计划跑道周围的750栋房屋。同时，该公司还将提供给受影响区域的3,750个业主出售他们房产的机会。

英国地产代理商协会主管Mark Hayward表示，第三跑道的增建对周边房价的负面影响将会是非常深远的，即使政府会再投入7亿英镑去修建噪音隔离带。

另一个值得注意的变化时，随着机场附近住宅数量的减少，与机场相关的工作人员及者途经机场乘客的居住需求则需要其他区域予以消化。受此影响，距离机场有一定距离的外围区域，例如Twickenham，Richmond，Chiswick，Weybridge等区域的房屋需求量会有增加，这些地区的房价会得到进一步提升。

9纵贯城铁

2016年3月，Crossrail 2(中文简称：纵贯城铁)获得了英国国家基础设施委员会(National Infrastructure Commission，后文简称NIC)的许可，为纵贯伦敦南北的重要轨道交通工程的施工建设铺平了道路。在随后公布的春季财政预算中，纵贯城铁也获得中央预算批准，并获得了8000万英镑的拨款，用于总投资预计为320亿英镑的启动。

国际著名的顾问服务机构毕马威(KPMG)日前发布的报告预测，纵贯城铁将为伦敦带来不低于1020亿英镑的经济收益。正如报告所预测，轨道交通将大幅度提升沿线居民的通勤便利度，推动沿线站点的经济发展、创造近20万新的工作岗位、推动区域改造升级从而刺激房价上涨等。

最新调查显示，住在纵贯城铁沿线站点附近的业主已经开始明显受益，近几年的房价已经比平均行情额外上涨。

项目规划期的红利

莱坊公司公布的数据显示，纵贯城铁线路沿线Seven Sisters的房价在过去两年中已经出现了大幅提升，由221,000镑涨至 373,000镑。2012年起，Dalston地区的房价同样出现了大幅提升，从380,496镑上涨至590,107镑。

在纵贯城铁最北端，赫特福德郡的Broxbourne，平均房价已经从2012年的296,000镑飙升至2015年的369,000镑。而线路另一端的Shepperton站，其房价的涨幅则没有那么的剧烈。从2012年11月到2015年11月这时间内，平均售价从的300,000镑升至347,000镑，这也表明该地区的房价有较大增幅空间，且房价相对较低。

英国房地产服务网站emoov预测称，纵贯城铁将给沿线房产带来刺激，未来5年左右飙升74%左右。因为纵贯城铁沿线有大量区域将是首次享有地铁的便利，市中心通勤的时间将降低三分之一到一半左右。

“在规划期，投资者对车站周围的房产有较大的升值预期，”仲量联行住宅研究部主管Adam Challis分析称。

Challis以横贯城铁沿线开发商购买建设土地为例，大机构选择在2008年项目获批之前已经购入大量住宅建设土地。目前，纵贯城铁就是处于这个阶段，“我们正处在第一阶段的中后期，”Challis表示：“这个时期的投资者本着长远的目标，购入时价格往往较低。市场迹象表明，投资者已经开始了行动，至少在项目获批之前和财政预算承诺拨款前已经开始买进。”

 “对于纵贯城铁沿线而言，无论在哪个阶段投资，赢家一定多于输家，”Challis表示。

“当纵贯城铁最终确定后，其影响是巨大的，”Countrywide研究部负责人Johnny Morris表示：“纵贯城铁所途径的区域目前与交通3区的连接不是很好，尤其是一些通勤相对困难的地区，比如Kingston区的房价都将会出现巨大的涨幅。实际上，纵贯城铁途经的全部站点都将受益。”

第一太平戴维斯住宅研究部的主任Susan Emmett表示：“没有在早期规划阶段关注伊丽莎白线城铁沿线房产，是投资者错失的一个时机。希望投资者从中吸取经验，提前关注潜力将是巨大的纵贯城铁。”

纵贯城铁途经哪些地方

在伦敦中心段，规划的路线从南部的Wimbledon开始北上，通过Clapham Junction、Victoria、Tottenham Court Road、Euston St Pancras、Dalston等并继续北上到达Tottenham Hale。

从Dalston开始，其中一条支线将间通过Turnpike Lane、Alexandra Palace到达New Southgate。

伦敦南部的线路将从Wimbledon的下一站RaynesPark开始分为4个分支，与近郊的通勤线路连接，其中向西的分支途经Norbiton和Kingston等站点到达Shepperton。

另外的分支将分别到达萨里郡的Epsom、Hampton Court以及Chessington South。

在最北端，线路的终点为赫特福德的Broxbourne，途径主要站点包括Cheshunt,Waltham Cross和Ponders End等站。"

来源：英国房产周刊

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