西雅图高端奢侈地产秋冬盘点【全球顶豪动态176】
月度全球顶豪动态报告
汇聚国内外奢侈地产投资信息
MONTHLY RESEARCH FOR
GLOBAL LUXURY REAL ESTATE
:迈阿密高端奢侈地产秋冬盘点 / pt.5 - MIAMI /
:西雅图高端奢侈地产秋冬盘点 / pt.6 - SEATTLE /
:洛杉矶高端奢侈地产秋冬盘点 / pt.7 - LOS ANGELES /
:纽约曼哈顿高端奢侈地产秋冬盘点 / pt.8 - NEWYORK /
上一篇 迈阿密高端奢侈地产秋冬盘点，
用美编的话总结，“迈阿密就是全球富人的度假天堂，显贵标签：阳光、沙滩、美女、猛男、游艇、扎哈、阿玛尼、芬迪、保时捷……空气中携带纸醉金迷的韵道，如此贵重，又如此迷人。”
迈阿密的建筑汇聚着全球最顶级建筑设计师的理想主义，因而被称为Magic City。而说到西雅图，很多华人其实对这座城市情有独钟，连笔者也是啦，一起来看看吧！
马上解读西雅图
1.最美翡翠之城，充斥浪漫与美好
提起“西雅图”，你会想到什么呢？
也许是经典电影《西雅图夜未眠》：
也许是科技感十足的地标建筑太空针塔：
也许是浓浓的咖啡香气：
(星巴克在此创立)
西雅图，一座惊艳却不聒噪的海岸城市，被世人亲切的称呼为“翡翠之城”，是美国西海岸的一颗璀璨明珠。
它可能是这个星球上最不可思议的城市。
这是一座可以既科技又文艺、繁荣而又宁静、高级而又亲近的城市，喧嚣与平静被赋予无限情怀。
无论是世界首富、工程师，还是演艺明星、文艺青年，都视西雅图为安稳的精神故乡。
2.地理位置
看地理位置，西雅图既不在“费城－纽约－波士顿”的东海岸，不在“洛杉矶－硅谷”的加利福利亚，不在“芝加哥－底特律－匹兹堡”的五大湖，也不在“休斯顿－达拉斯”的得克萨斯。
是的，西雅图不在任何一个超级城市带，而在美国西北部的太平洋沿岸，与加拿大温哥华同处一个海湾，可以说偏居一隅。西雅图属于太平洋沿岸的一个湾区，叫大普吉湾（Greater Puget Sound）。
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大普吉湾地区
西雅图的官方别名为“翡翠之城（the Emerald City）”，因为受海洋的影响，全年温和湿润，树叶常绿。按照中国人的说法，西雅图有着美国最好的风水。西雅图三面环山，远处是美国的富士山－雷尼尔山（Mount Rainier），东边有奥林匹亚国家公园，西部有Cascade山脉。
你可能还听过西雅图另一个别名“雨城（the Rainy City）”，听说西雅图365天有300天在下雨。实际上并没有那么可怕，虽然西雅图给人的印象是细雨绵绵，但真正下大雨不能外出的日子却少之又少，大多是阴天。雨季是从每年的11月到隔年的3月，除此之外在西雅图的气候都很温和，夏天的西雅图简直不要太美:
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夏天的西雅图，远处是雷尼尔雪山
■ BEST PLACE | 被评为“全美最佳居住地”
“西”：在西方的西方，东方的东方。
“雅”：风景优雅，人士儒雅。
“图”：世紀呈祥图，人人展鸿图。
名副其实，西雅图在中国东方，太平洋的东海岸，所以是东方的东方。
西雅图的天是蔚蓝的，西雅图的水是翠绿的，西雅图的山是银白的，西雅图的树是金红的---春夏秋冬都是景。
无论是在美国本土还是在世界其他地方，几乎找不到第二个城市能像西雅图那样山峦、平地都被密密的、几近原始的森林所覆盖。
市区内外皆衬饰着幽静的港湾、河流、绿树，掩映着色彩丰富的街市。而在环绕着城市的青山之中，又错落地隐藏着几十个大小不等的湖泊。树木葱郁、草地青葱，连飘来飘去的雨、轻轻掠过的风都带着青绿的颜色。
毫不夸张地说，在西雅图，城市就是公园，公园就是城市。
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最适合生活的城市排名第6
一边抱拥着环绕在四周的青山绿水，蓝天碧海，散发着浪漫宁静的气场，一边凭借着微软、波音等一个个重量级的名字吸引着充满斗志和激情的年轻人蜂拥而至。既包含温婉浪漫的童话色彩，也拥有繁华喧嚣的都市气息......
看面积和人口，它的面积只有300多平方公里，人口70万人。然而，小却有着洪荒之力，这座偏居美国西北的小城，却以盛产巨无霸企业而闻名世界：
微软，全球市值第三大的科技公司，最新市值达8511.72亿美元。
波音，全球最大的飞机制造商，最新市值达2115.63亿美元。
星巴克，全球最大的咖啡连锁公司，最新市值达779.91亿美元。
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位于西雅图的亚马逊总部
个个金光闪闪、蜚声全球，仅这四家公司的市值加起来是20283.95亿美元。
两万亿美元是什么概念？相当于6个腾讯或者5个阿里，各位想想腾讯和阿里的市值已经非常非常之高了，是中国市值最高的两家上市公司，但在西雅图的巨头面前，就是小巫见大巫了：
3.科技巨无霸企业扎堆，
强大的产业转移和升级动力
■ DEVELOP RAPIDLY |
超高发展增速，蝉联“塔吊之都”
这是一座活力满满的城市，
西雅图更是蝉联了“塔吊之都”的称号。
这58个塔吊之中，有亚马逊在建大楼、谷歌在建大楼、FACEBOOK脸书在建大楼。他们都在建设自己的办公大楼，分布在西雅图市中心、Bellvale地区、Kikalan地区。
图片来源：房姐姐Susan
这透露着什么呢？
1、产业的聚集涌入
2、年轻人才的涌入
3、经济的厚积薄发
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西雅图大型公司及其位置
为什么呢？因为——
1、西雅图有高科技基因，亚马逊、微软数万员工，有雄厚的人才基础，为这个城市注入了高科技基因。
2、西雅图绿树成荫，空气湿润，气候宜人。
3、硅谷房价太高，房价是西雅图的一倍不止，逼迫更多人转移到西雅图。
4、温哥华与西雅图目前走的比较近，都在承接大量硅谷、好莱坞的产业。
■ SUPER ENTERPRISE |
孕育超级企业，提供大量就业
亚马逊、微软、波音、星巴克等这些全球化企业给这座城市带来了无限生机与发展潜力，如今国内企业如万科、华为、海航集团、阿里巴巴等也奔赴这里驻扎营地。
现在西雅图在航空、软件、互联网、云计算、生物科技等方面都是位于全美领先地位，很多世界500强的公司的总部也都设立在西雅图，包括Expedia，Nordstrom, Costco, 美国任天堂，T-Mobile,阿拉斯加航空等等。这些公司同时也是西雅图最大的雇主，为西雅图提供大量的就业机会。
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总部在西雅图的各大公司
2017年，华盛顿州的GDP增长了3.1%，荣膺全美第一，并以全国GDP增长速度的2倍持续增生。截止到2017年底，华盛顿州的GDP总量已超过4920亿美元。该州的主要城市西雅图，在过去几年是全美最受瞩目的城市之一。西雅图政府近年注资6亿美金完善城市基础设施，欲将其打造成全美一线CBD城市。
全球房地产咨询公司世邦魏理仕CBRE最新的《科技人才调查报告》显示，西雅图已经成为排名第二的科技人才市场，或将是下一个“硅谷”。
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十大顶尖科技人才市场城市排名，CBRE
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数据显示亚马逊、微软、谷歌08-16年的员工总数增长
4.有文化、有品位的人流连于此
西雅图是星巴克的发源地，“咖啡文化”的盛行或多或少与此有关。2017 年 Smartasset 网站发布的 “最适合咖啡爱好者的城市” 榜单中，西雅图市蝉联冠军宝座，平均每 10 万居民所在地区就有 255 家咖啡厅。
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位于西雅图市的第一家星巴克门店
西雅图人 Seattleites 的典型特征是 "平和而有耐心" （Calm and Patient），这一定程度上得益于居民受教育水平普遍较高。大西雅图地区年龄在 25 岁及以上的人群中有超过 40% 的人拥有本科及本科以上学位。整个地区最著名的大学是华盛顿大学（University of Washington），主校区位于西雅图市。在 US News 最新发布的 2018 全球大学排名（Best Global Universities）中，华盛顿大学排在第 10 名。
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华盛顿大学樱花季
西雅图还是一个浑身都散发着文艺气息的城市，这里有逛不完的博物馆和艺术馆，还是摇滚音乐的一个重要发源地。在西雅图市中心，尤其是贝尔敦区，剧院、画廊、餐厅和精品店鳞次栉比，有闻名于世的建筑“太空针”、西雅图中心博物馆、先锋广场和传说中的“亚马逊”街区居民。
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闻名于世的建筑“太空针”
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派克市场，照片：Tiffany Von Arnim
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华盛顿州渡轮
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历史与工业博物馆（MOHAI）
发达的经济、优美的环境、文艺的气质，让西雅图成为电影界的热门IP，《西雅图夜未眠》、《北京遇上西雅图》、《晚秋》等电影把西雅图描绘成一个充斥着浪漫与美好气息的城市。
Greetings from Seattle mural in Belltown Photo: Alexandra Simon
Above the Clouds mural at SODO Track Photo: Erin Craft
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贝尔敦区壁画
优越的地理位置，无法比拟的科技创新人才，和世界级的学府，这一切组成了西雅图，也让它真正成为了一座充满活力的宜居城市。
5.科技富豪首选居住区，
中国人最有好感的美国城市
业界有这么一个说法：“无论世界首富怎么换，都居住在西雅图。”
位于大西雅图的高端社区Medina（麦迪娜），是美国富豪首选居住社区，比尔盖茨（微软创始人），杰夫.贝索斯（亚马逊创始人），Steven Ballmer（史蒂夫·鲍尔默，微软前任 CEO），以及 Paul Allen（保罗·艾伦，微软 2号创始人）等都安居此地。
盖茨的豪宅“世外桃源2.0”在西雅图不算是什么秘密，豪宅紧邻华盛顿湖，位于Medina。
西雅图也是中国华人最情有独钟的城市，这里距离美加边境约174千米，从这里开车到加拿大的第三大城市温哥华只需要2个小时，从中国北京或者深圳有直飞航班，只需要12个小时。
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各大城市的位置，西雅图在左上角
想像一下，如果在这样一个城市拥有一套房产，会是一种怎样的体验？事实上，西雅图已经成为中国人赴美置业的首选城市之一，理由如下：
1.中国人最有好感的美国城市之一，《北京遇上西雅图》、《西雅图夜未眠》等经典电影，已经让西雅图在中国家喻户晓，并赋予了一层浪漫色彩。
2.与中国经济联系最紧密的城市之一。西雅图所在的华盛顿州是美国50个州中与中国贸易额最大的州，而西雅图是该州最大的城市。正是这个因素，西雅图也成为中国人旅美必选的城市之一。
3.洼地效应明显。作为科创中心的西雅图，房价暂时不高，处在温哥华和旧金山两大房价高峰之间，城市条件非常优秀，必然会会成为洼地。目前西雅图房价中位数为74万美元，而旧金山为129万美元。
4.和中国近。西雅图与中国隔太平洋相望，是离中国直飞时间最短的城市，直飞西雅图最短时间约10个小时。
5.西雅图人口增速与结构都很优秀。西雅图2.9%的人口年增长率为全美第一，其中，20-40岁人口占比最高，达到39%，18-64岁劳动人口占比为73%。略好于旧金山（38%和72%），而纽约的这两个数字为32%和65%。
6.华人较多，文化包容。14%亚裔，是美国种族融合最好的城市。盛行的咖啡文化和摇滚音乐给这座城市带来了迷人的文艺气质。
一篇文章曾这样形容中国和美国西雅图之间的关系：如果一名在中国的游客在地图上寻找飞行距离最近的美国本土大城市，这个城市就是华盛顿州的西雅图市。如果一名华盛顿州的企业家想在全球各国的名单上寻找本州最大的贸易伙伴，他找到的是中国。
日前来自代表中国地产大买家的中国房产代理联盟来访西雅图，在表尔威市视察数开数百万元的豪宅。
西雅图对中国买家的吸引之处还是商机处处，校区好，与中国距离近，温哥华额外征收海外买家房产税驱使，回报率高，利用EB5投资取绿卡等原因。对本地买家唯一的影响，就是争不过这些现金满满的国际买家。
负责接待这批中国买家代理的WindermereReal Estate表示，本地的房价对中国客说还是可以接受的，部份本地地产代理出售的房屋中，三分之二是来自中国中产阶级买家。他㥃选购的热门地点还是喜欢与盖茨为邻的Medina及西表表尔威。
这批中国房产代理还分别到纽约，芝加哥，达拉斯视察。虽然有指中国资金转移往海外是慢了，但从买卖房屋市场情况反映，西雅图向中国吸金还是有前景的。
最新行情速递
供应量少，公寓涨幅势头强劲
亚马逊效应给西雅图的房地产市场带来了不言而喻的影响力，但从地域和全球的角度来看，西雅图房地产的价值有很大的发掘潜力。据美国Zillow房地产数据显示，西雅图的房地产价格涨幅达11.4%（数据截止2018年6月），位于全美前列。但其平均房价与旧金山、洛杉矶、温哥华等这些西海岸重要城市还有一定的距离，其未来潜力不言而喻。
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数据来源：Zillow
Zillow以快速上涨的房屋价格、租赁价格、低失业率、以及稳定的收入增长和强大的就业机会做为依据，将西雅图评为2018年全美第三大住房市场。预计未来的房价增长约5.4%，增加就业岗位102,212个。
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数据来源：Zillow
西雅图市中心的住房需求正以创纪录的130%的速度增长。特别是近十年来，西雅图市中心的新公寓房屋的供应量实在太少。根据《西雅图时报》的报道，自2007年出现供应顶峰后，连续4年没有新建的公寓。供应不足，使得在过去的一年中，西雅图金县的公寓价格保持良好的上涨势头。
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数据来源：西雅图时报
我们再对比一下西雅图与热门城市旧金山：
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旧金山和西雅图房价比较
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旧金山和西雅图租金比较
如此可见，西雅图房价和租金只是旧金山的50%！价差关系说明了一切：
温哥华房价比旧金山还要高，就更不用拿来比较了。夹在两座房价高山中间的西雅图洼地，怎么能不涨？
需求量大，租金回报率高
近日，西雅图市议会初步批准了华盛顿大学将其西雅图校区扩建为“创新区”的发展计划。这个计划需要一处面积达600万平方英尺的新建筑，来容纳另外7000多名学生和员工。据城市规划委员会预计，华盛顿大学将增加数百套住房，以实现将通勤学生减少至当前的12%的目标。这对于大学区以及周边市中心地区的多户住宅投资者来说，是一个令人振奋的好消息。
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华盛顿大学西雅图校区周边发展计划图
由于市场正在降温、买卖双方都开始“按下暂停键”，租赁业务正开始走向火热，毕竟持续涌入本地的IT工作者和其他人群的住房需求需要得到满足。在2018年至2019年期间，预计租金将继续走高，从而给多户住宅房产投资者带来不错的投资回报率。
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近5年来，西雅图都市区新建apartment户型总量大幅上升
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西雅图地区房屋租金中位价格呈直线上升态势
如果是买房投资，租金回报是不可忽视的一环。西雅图整租与合租的价格分别在2240美元/月和1879美元/月，远高于州内的斯波坎和全美的平均水平。最新年涨幅达1.9%。毛回报率可达4.6-5.5%每年，净回报也有约3-4%每年，远高于我们国内的绝大部分的一、二线城市。
所以华盛顿州，尤其西雅图市的楼市表现无论与州内各城还是与全美相比均十分优秀，是一处适合投资与自住的大都会。若考虑美国的房产投资，西雅图一直都会是一个避不开的热门之选。
无洲所得税，无海外买家税
华盛顿州还是美国居民无需缴纳州所得税的七个州之一。如果将西雅图与纽约等地的竞争市场进行比较，这是一个特别的优势。纽约的州所得税为8.8%，而加州为13%。另外华盛顿州也不征收海外买家税。更值得一提的是，如果投资者将受益部分再次投资于美国房地产市场，投资者则可以延迟缴纳资本所得税。
豪宅价格涨幅最大的城市
佛罗里达州和美国西部城市的豪华住宅房价在第二季度的上涨幅度最大。西雅图豪宅价格上涨27.5%。销售速度位列全美第三，平均43天就能找到买家。越来越多的人离开纽约和加利福尼亚等高税收州，前往像佛罗里达、内华达和华盛顿，这种地方所得税和房产税较低的州。
目前现实情况
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1993-2018年5-9月金县独立屋中位价格变化趋势图
然而，经济数据始终显示，大西雅图地区经济将保持增长，这一直是支撑强劲住房市场的源源动力。尽管房地产市场趋于平稳，但业内专家认为，西雅图都市区房市并没有失去其良好的发展势头。
由于强大的技术部门和多样化的经济，西雅图都市区预计将保持目前人口净流入的态势。优越的地理位置和多样化的娱乐选择仍然吸引更多的新居民迁居到大西雅图地区，这里的人口增长速度是全国平均水平的两倍。
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在美国前15个大城市都市区中，
西雅图及其周边地区保持人口增长态势
因此，投资者着实不必对此存在恐慌。通过多样化和精准定位的房地产投资，获得健康回报的机会仍然很多。
那么想在西雅图拥有一套房产，需要多少资金门槛呢？
相比纽约、硅谷和洛杉矶，西雅图的房价算比较亲民的，总价大约70万美元起，即可撬动一套西雅图房产。
美亨私人投资客关注的西雅图顶豪
SEATTLE PENTHOUSE
¥96,238,725
CHINESE YUAN
$13,800,000
AMERICAN DOLLAR
这间精致的顶层公寓提供超过5700平方英尺的生活空间，分布在2层楼，由设计师Gregory Carmichael和建筑师Rick Sundberg共同创建。酒店的设计旨在为西雅图及其自然环境的无与伦比的景观提供一个巧妙的框架，精心构造的精致异国情调的硬木，工匠金属和天然石材表面，并提供全套定制家具。提供齐全的设施，3个停车位和存储空间。设施包括：24小时门员工，游泳池，健身房，水疗中心，跑道，花园和网球场。
FOUR SEASONS PRIVATE RESIDENCES
¥87,172,758
CHINESE YUAN
$12,500,000
AMERICAN DOLLAR
走进奢华......为那些寻求风格和美丽的都市避难所的人们提供一种精致的范例。Gracious West面向四季私人住宅，享有普吉特海湾，标志性山脉一览无余的美景。雷尼尔（Rainier）和奥林匹克运动会（Olympic Mts）......精致的内饰经过专业雕刻，提供具有现代风格的无缝设计。两个令人垂涎的景观露台配有户外烧烤设施。位于西雅图市中心的城市核心和派克市场的脉搏之上。
1920 4TH AVE 3001
¥80,198,938
CHINESE YUAN
$11,500,000
AMERICAN DOLLAR
在顶层公寓中享受五彩缤纷的带有灰色感的天空，这是西雅图最具代表性的小说和电影里有的场景。窗户的墙壁和环绕式甲板框架闪烁着城市的景色。在这一切之上，正式和非正式的空间提供了一个完整的城市体验所需要的媒体室，厨师的厨房，休息区和豪华的主人套房。Escala酒店的设施包括24小时礼宾服务，水疗中心，小型健身游泳池，健身房，瑜伽室，剧院，餐饮厨房和私人用餐。
2033 1ST AVE 3, SEATTLE
65,470,228
CHINESE YUAN
$9,388,000
AMERICAN DOLLAR
市场广场大厦（Market Place Tower）是7个最受欢迎的住宅之一，这是西雅图最崇高的私人和严谨的城市社区之一。超过4500平方英尺分布在2个楼层，拥有温馨的重新配置环境，这个单元提供了创造城市最壮观的顶层公寓的机会，拥有一览无余的普吉特海湾，艾略特湾和奥林匹克景观，以及300平方英尺的园景露台。24小时入住礼宾服务和私人大堂。
LIFETIME OPPORTUNITY IN ESCALA
¥59,891,172
CHINESE YUAN
$8,588,000
AMERICAN DOLLAR
一个享受西雅图天空艺术与优雅共处一生的机会。令人惊叹的定制西北角住宅，通过落地窗可以看到海湾，太空针塔，城市和山景。独特的平面图，宽敞的室内设计和丰富的装饰.2个主人套房，客人bd，2个办公室，私人电梯前庭，3个露台，书房，燃气壁炉，美食厨房，画廊空间，3个停车位。Escala设施：24小时礼宾服务，小型健身游泳池，健身房和剧院。
600 WALL ST 3607, SEATTLE
¥30,859,156
CHINESE YUAN
$4,425,000
AMERICAN DOLLAR
350多套一卧室，两卧室和三卧室公寓（531-1,825 SF）以及更大的PH计划（9-10英尺高的天花板）。宽大的窗户，标志性的景色。Pedini橱柜，石英柜台和博世电器配有燃气烹饪。工程。橡木地板。礼宾，合作，瑜伽，剧院及以上所有Club SPIRE 40楼社交空间，露台和41楼健身俱乐部。目前正在建设冬季2020/21。
4334 W Cramer
¥29,638,738
CHINESE YUAN
$4,250,000
AMERICAN DOLLAR
宁静的杰作 - 历史悠久的景观和精湛的Schuchart / Dow设计与建筑在这个奇异的单层Lawtonwood庄园中合并，位于探索公园边缘一片害羞的地方。低矮的西北建筑形式创造了由最精致的原生材料建造的宏伟和明亮的空间，而经典的游泳池和历史悠久的郁郁葱葱的花园提供无与伦比的城市放松。宽敞的主人套房设有spa浴缸，是理想的度假场所。无与伦比的财产。
1521 2ND AVE 3301, SEATTLE
¥23,710,990CHINESE YUAN$3,400,000
AMERICAN DOLLAR
这座优雅的海滨住宅拥有令人叹为观止的Elliot Bay海湾景观和最好的NW生活。您将永远不会厌倦渡轮，Cascade Mtns，西雅图天际线和奥林匹克运动会的壮丽景色。最宽敞的厨房之一，温泉浴，硬木，厨房，定制橱柜，存储/ 2停车sps /充电。24-5星级礼宾服务，屋顶，烧烤，健身房，瑜伽室，儿童房，狗休息室和靠近派克市场。还可选择拥有工作室和酒窖。
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