让世界爱上欢乐港湾：深圳城市进阶理想X文化艺术高地样本【深度】

深度  - RESEARCH -  阅读需要10分钟 理论&逻辑&实践

 讨论在规划圭臬之前 

2019深圳10万+顶端物业进入“高级收尾期”

不出全球奢侈地产年初的预判，2019年的深圳顶端市场呈现如下大特征：

——

1、两极分化：包括面积段、售价。既有100平以内的10万+，也有2000平以上的30万+；套价从1000万-7亿，丰富多元。当下，深圳顶级物业被3个新物业分级明确化：

• 上层顶端物业门槛：总价5000w+or单价20w+。如即将入市的湾玺340平以上单位占6成，5000w+逐渐成为上层顶端物业门槛，即将入市的深圳中心岗厦天元以390平+冲击6000w+门槛，已有的莱佛士公寓冲击单价28万+最高总价可达7亿，因此成为售价与单价“双高”的典型。这也意味着2019年10w+进入“高级收尾阶段”。

• 中级顶端物业：总价3000w-5000w+or单价15w+

• 初级顶端物业：10w+or100平以下的10w+

2、逐渐有“大我的气质”。何解？有房企意识到应该关心的不是销售速度和喧嚣的炒作而是顶端服务以及圈层维护与产品品质本身过硬。所以，全球奢侈地产对莱佛士公寓的“超级酒店服务和会员制”、天元的“连防盗门都是艺术钢琴烤漆”相当的推崇与支持。深圳，本来就应该静下来做好产品与服务，这才对得起“天价与标杆城市”。“德要配价”，这是深圳顶端物业的底线，否则就要被摘掉顶端的帽子。话说，深圳某15w+新顶豪内部不断爆出电梯下滑“吃人”现象，美编倍感忧虑。希望未来全新入市的顶端物业引以为戒。

3、继住宅和公寓后，商办物业冲击10w+并成为新投资和自用高端标的，这是深圳2019“现象级”现象。

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以上第3点是重点，也是值得研究的“新事物”"市场新逻辑“。

相信大家还记得今年年初超总湾的深铁万科瑧湾汇一举夺魁，一扫阴霾，实现三月单月销售超百套的惊人纪录，这可是10万+的商办物业（普及：深圳中心地带商办普遍5-7万/平，而且空置率高达35%，商办并非热门投资or自用物业），商办因此成为住宅、公寓后又一冲击10w+的新物业类型，“谁会傻到去买10w+商办？！”这种质疑就像当年有人问“谁会傻到去买10万+的公寓”一样。更令人意外的是：瑧湾汇业主“相当有级别”，境外boss、明星宋xb、京沪港企业家艺术家设计师等。

瑧湾汇将“商办”直接拉到了10w+顶端物业的行列，商办成为住宅公寓后第二大类最受追捧的10w+投资品。这是深圳地产史和顶端物业史上的”里程碑事件“，深圳进入”10万+商办时代“。

为何如此受追捧？是为开发商买单？

NO！无他。源自深圳背书+规划力量的无可限量。

贝聿铭说过：“对一个城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。”这句话是一大哲学，投资的高级理论，只是，只有少数先知先觉者才懂。瑧湾汇依托深圳湾超总（深圳一级战略规划）背书，坐北朝南左右逢缘一线城市景观，也对望香港。高规划高起点，片区只接受世界500强和中国200强的入驻。能进驻就是幸运，能买到物业就是坐享城市制高点红利。事实上，尚未入伙，瑧湾汇市场估值已经翻倍。业主很嗨，名利双收。

为何“如此快速翻倍”？

因为“价格起点低，价值预期高，所以升值空间被拉大。”

这得从深圳物业“价格等级”说起。商办物业属于深圳的“五级价位”：顶级公寓-顶级住宅-住宅-公寓-商办-工业物业，能冲上10w+的新商办上半年仅有瑧湾汇，也是深圳第一案。按照如上“规划决定价值理论”，以这样的一级地段和这样的一级国际力量，超总所有物业实际价值并不应该逊色于深圳湾1号的25w+。“财富总是眷顾少数先知先觉的人”，说的就是瑧湾汇这批率先低价购买商办的业主。后知后觉者想要跟进，发现已经售罄。

下半年，同样的商办物业+国际规划的标的还有一座：欢乐港湾海府1号，售价刚刚10w出头，滨海+公园+“摩天轮”国际旅游目的地+低密度+美学建筑与国际艺术高地+国际酒店+国际商业+企业会馆总裁会馆，活脱脱的“中国低密版”的新加坡金沙湾。试想，金沙湾的沿着海边公园的几栋商办多少价？无价！（这个话题下次再论）这个问题同样可以问：沿着滨海公园旁的海府1号多少价？也无价。换句话说，欢乐港湾海府一号比瑧湾汇那批商办似乎更有滨海空间想象，而且单套总价才2千万级，有条件者，千万别错过。美编17年来地产投资判断几乎全中，也会包括这次。

如上只是序曲，以下进入正题，耐心细细研究和消化欢乐港湾的规划力量。要研究城市价值，首先培养自己研究城市规划的格局。

 欢乐港湾：全球滨海建筑之巅峰规划样板

代言深圳城市进阶理想X文化艺术高地

必须承认

欢乐港湾是城市发展阶段里程碑作品

也是世界滨海建筑另类史诗级的存在

堪称全球滨海建筑之巅峰规划样板

全世界的规划大师、建筑设计大师、开发商们必须研究的范本

与谁是开发商无关

与全球标杆城市应该有一座或者更多座“代言城市进阶力量”诉求有关

什么是城市进阶理想？

深圳已经兑现了物质富足-精神富足-文化富足三大阶段城市人性

再往上进阶

必诉求第四阶段的城市人性：艺术审美富足

福楼拜说：科学与艺术山底分手必将在山顶回合

即：能达到科技与艺术完美合一的才是城市最高境界

同时亦为企业、品牌、产品、个人的终极目标

无疑

“亚洲最大的滨海文化公园X地标‘伦敦眼’X艺术建筑群X华侨城X国际最前沿的商旅规划X新艺术工作生活旅游样板”ect.

综合魅力已然将欢乐港湾推向了城市人性第四阶段

也代言当前深圳最高城市人性阶段

能参与者无论是设计单位、写字楼企业、商家、私会馆BOSS or艺术家

都意味着这群人和企业已经站在了城市的巅峰

俯瞰

我自威

一起完整解读研究欢乐港湾的规划

当今深圳最炙手可热的前海、宝中、大铲半岛的合围处欢乐港湾，总占地面积约27万㎡，未来建成后将是亚洲最大的滨海文化公园。目前所开发产品由华侨城集团斥资百亿建设，占地约38万㎡，涵盖占地约27万㎡海滨文化公园、高度为128m的湾区之光（摩天轮）、建面约2万㎡湾区之声（大剧院）、建面约8万㎡ 街区商业、建面约1万㎡JW万豪酒店（光之翼）、建面约8.8万㎡海府一号（商办）等。

在许多人看来其实是一个奇迹，在深圳这样一个寸土寸金地方，建这么大的巨型公园中，里面还能够有这么多的巨型地标？

但是在深圳人看来，这其实一点都不矛盾。欢乐港湾的特点是：不仅大，占地约38万㎡的面积相当于华侨城曾经打造欢乐海岸的2倍！还是目前世界首个且唯一的多元复合型城市公园，就像深圳人善于整合资源、优势最大化的商业精神。它地理位置位于前海宝中双核心，诞生于国家战略要地、深圳特区里的特区、前海-宝安双中心黄金点、粤港湾大湾区核心节点……

天资过于优越往往是个障眼法，就像深圳本身：GDP超2万亿、亚洲经济中心、金融中心、“深圳效率”、“深圳奇迹”、“深圳高楼”堆砌的光环之后，“偏见”也随之接踵而至，经济上的巨人or文化上的沙漠？作为中国超一线城市，国际滨海大都会，却缺失真正的国际滨海生活方式？

因此华侨城集团就以「真正拥有全球水准的滨海生活」为构想意念，为深圳引入真正同步世界的滨海公园生活方式，取名「欢乐港湾」打造成国际化滨海城市新坐标。锐意为粤港澳大湾区、辐射中国消费者以至来自世界各地的游客，带来旅游、人文、艺术、商业、商务等与众不同的崭新未来感体验与独特艺术创造。

▲2017年9月，由华侨城代建的滨海文化公园开工，2018年正式命名为欢乐港湾。前期规划图流出。

▲2019年4月，摩天轮从城市之光升级为湾区之光，演艺中心成为湾区之声

一切都在说明，因为特殊的区位，欢乐港湾以后不仅仅代表深圳这座城市的地标，还需要成为整个粤港澳大湾区的地标和名片。

这座滨海文化公园「欢乐港湾」的存在，将在历史上深刻地影响着深圳人的品性，帮助深圳成为世界最顶级的都市。重在其重新阐释了人与城市的关系。欢乐港湾的价值，不只是城市功能补充，更是文化艺术、生活视野与生活方式的重塑与升级，让国际化滨海城市众望所归。

全新体验式海滨文化公园，由全球顶尖景观设计公司SWA负责总体规划设计和景观建筑设计服务，其「多元复合型都市公园」革新“公园”概念，夺得了景观界的“奥斯卡”大奖——美国景观设计师协会（ASLA）设计大奖。

宝安海滨文化公园的设计体现了城市与环境的相互作用。公园提高了城市的宜居性，并且着重于重新联系人与自然，提升社会互动，为社区提供聚集的场所。

         ---- David Paul Thompson

FASLA, Managing Principal of SWA

大卫·保罗·汤普逊，FASLA，SWA执行董事

那么这座滨海文化公园是如何改变城市生活的？

设计者革新了“公园”概念，定义第四类滨海都会公园，这是超越森林公园、观光公园、城市公园三类公园模式，定义独一无二的滨海“都会公园”。多样化、复合型的城市功能被整合到生态公园中，集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、商业办公、精品酒店为一体，激发滨海生活的多元活力，打造媲美世界公园的深圳坐标，给深圳人一座值得骄傲的世界公园。

在执行层上：

1.整个公园分为三大片区，演艺广场、艺术公园、运动公园，结合公园之上打造前所未有的都市生活内容体验，当中包括：定期举办的水秀、灯光秀、音乐节等盛会、点缀在园区内的艺术雕塑、景观草坡、生态河、下沉花园、跌水景观、彩色景观桥、展现海湾之水魅力的天幕广场、媲美奥运标准的滑板场地、有趣新颖的儿童游乐场、记录美好生活的城市沙滩等。

2.将水系、绿植、步道、小亭与海岸线完美融合，打造国际品质湾区公园。规划户外儿童乐园、极限运动公园和滨水人工沙滩，为市民提供亲水、休闲新场所。

3.据AC尼尔森调研预测，公园建成后年游客量为近1400万人次，主题活动以开放性、公共性为基础，每年定期策划并举办不少于二十场各类主题文化活动，包括不少于5场中国传统文化活动及不少于3场国际文化活动。

先来欣赏一个视频，华侨城之魅，不是一天建成的。

1.丰富的功能地标分区

全球先进的亲海沉浸式街区商业 缔造迎合现今新消费模式的全方位体验：

商业街区——东岸/西岸作为深圳独一无二的滨海地景式商业街区，东岸以设计美学、潮流科技、环球美食为亮点，提供多元丰盛的高品质消费体验；西岸以休闲运动、主题体验为特色，让人们暂时远离都市的繁忙，与家人、兴趣相投的伙伴，在此度过一段亲近自然、放松身心的愉悦时光，打造国内首个治愈“城市综合症”的lifestyle情景化商业。

128米的湾区之光（摩天轮）由刘正武担任总规划，摩天轮象征着城市精神，是城市地标功能，是城市标识元素的探索与发现。是深圳首个超级摩天轮、世界湾区上梦幻坐标。它激活城市动感，成为深圳的超级符号，它是深圳人心中浪漫的传奇、欢乐的地标，也体现了这座城市的荣光。

上图：空中商务场所场景效果图

届时，以湾区之光摩天轮为载体，将定期举行大型激光秀，营造前海区域的浪漫梦幻氛围。

高空时尚PARTY，坐揽城市美景，坐享世界美食，在城市的上空，不仅极具观赏性还提高私密性，将是party的最佳选址。还有天空浪漫婚礼，为情侣度身定制专属于他们的浪漫回忆。

建面约20000㎡湾区之声（大剧院）由许李严建筑师主持，古今文化的传承，正是一种流动的能量，生生不息。

湾区之声包含1500座大剧院、600座多功能厅及排练厅、培训教室等相关服务配套设施，结合国际级专业舞台机械、灯光音响及声学设计团队，达到国际标准、国内一流、剧院标杆、文化名片“的目标，成为深圳西部文化艺术高地。每年文化演艺活动不少于150场。

建面约10000㎡JW万豪酒店(光之翼）预计110间客房，华侨城携手万豪国际集团，为全球商务精英带来超白金五星级尊贵体验。

酒店不再是一个商务配置，而是重新感受都市魅力，体验非凡生活艺术的目的地，基于追求极致与艺术创造精神，欢乐港湾联袂万豪国际集团打造片区最高端酒店，更以超高服务水准，为城市带来全新惊喜，为全球精英提供休闲社交的超凡享受，提升区域国际化指标及国际声誉。  

全新体验式多功能海景总裁办公&生态企业独栋，由声名显赫的顶尖建筑师事务——Laguarda.Low Architects（LLA）Pablo及其设计团队设计，低密度花园式商办与周边的顶尖艺术文化配套融合，锐意为商务精英们带来全新的商务想象和未来工作生活的模式。

2.建筑生长在公园里

“把现代公园的概念与文化、商业、商务融合，让城市与公园浑然一体，让生活、休闲与工作共融。”

——LLA总裁：Pablo Laguarda

文化与海湾的融合，将赋予它更多美妙的碰撞。室内室外空间的互相穿插，在建筑里面是会形成一种活力，多元化的空间，“深圳之声”演艺中心就是这样一座建筑。

——许李严建筑师主持：严迅奇

城市与海的新链接，丰富了滨海生活，让自然与都会共生。

世界建筑大师与景观大师联手未来感设计，LLA荣膺美国著名的凤凰园林奖项、许李严建筑师主持：严迅奇、SWA城市景观主义设计，创造性地把海与都会连接，将建筑与景观融合，让建筑拥有更多趣味与功能，场所精神，让都市与海更亲近、更自然、更具艺术。

在对宝安滨海文化公园的整体空间规划及设计的时候，LLA考察了深圳的城市特色和前海湾滨海地貌的特性并进行紧密结合，在设计中使本土文化元素与自然人文特征相协调，在重点业态打造上都引入个性化的特点，突出设计原创性，打造前海湾标志性景观。

许李严团队在阐述打造“湾区之声”大剧院设计谈到，灵感来源于它的坐标，因为宝安中心是海洋和陆地交界处的地方，所以这个文化建筑群想体现一种水和陆地互生共融的气质。

3.文化艺术内容注入

欢乐港湾相信，打造一个超级IP非体量、噱头、形式感、包装概念来论，而是要唤起城市文化归属感、骄傲感、认同感，让它真正代言城市，成为一个激情时代和梦想都会的精神图腾。因此，无处不在的文化是最重要的标签，是现代文明推进的城市科技与艺术，要去地产化。每个设计元素都经过精心策划，邀请游客放慢脚步，慢慢呼吸并发现信手拈来的幸福与都市度假休闲。

斥资五千万，全球招募艺术家，为欢乐港湾打造专属的原创艺术品，并将艺术植入公园，以开放的态度与城市共享，让人们在此品读艺术、休憩身心、感触创意、交流文化、分享喜悦、享受生活......丰满了深圳滨海生活文化内涵，让艺术为城市沉淀志趣与智慧。

除此之外，还将是兼容并蓄的全球文化交流中心，沿袭宝安人文根脉，展现设计之都魅力，创立大剧院、庆典广场、文化宫等公共文化场所，定期举办文化展、音乐会、艺术沙龙、剧场表演等活动，为本土及全球艺术家提供近距离交流平台，让世界文化走进深圳，成为城市级文化Location。

纽约中央公园的设计师、景观设计大师弗雷德里克·奥姆斯特德(Frederick Olmsted)曾经陈述他的设计理念时说：一个城市要想在世界都市里占有一席之地，就必须更加注重人类劳动的更高成果，而不是仅仅注重那些赚钱的行业。他说，“城市里应该有大量的图书馆，教堂，俱乐部和酒店”，不能只为一般的商业服务，也要为“人文、宗教、艺术和学术”服务。无疑，欢乐港湾超越了这些理念，兑现一座会微笑的港湾。

生活在伟大的城市是一件幸福的事情，生活着这样一座会微笑的人文艺术港湾是一件超级幸运的事情。

整个项目的文化同休闲相互结合，人们可以不知不觉地与文化接触得更加密切，就算目的仅仅是去休闲、休息，也可以不经意间接触到文化，感受项目的文化气息。自然而然，生活就会沉浸在文化的熏陶里。公园亦可以是好的文化平台，奠定了一座城市的文化基调。

在占地面积达270000㎡海滨文化公园上，仅有7栋写字楼与之共生（4栋多功能海景总裁办公及3栋生态企业独栋），3.3低容积率+70%的高实用率+超低奢阔尺度+独立门户+珍稀一线前海湾海景，颠覆深圳中心区传统写字楼高密度集中式办公的现状。

景观与建筑质感更是无比考究。在这里不仅可以饱览浩瀚海湾、璀璨摩天轮、繁华都市、蓊郁公园、中央绿地等全维度景观，建筑独创阶梯式垂直绿化，层层退台让视野更开阔，空中花园和建筑立面独特的丰富绿植，不仅提升颜值，也赋予整个环境以自然般的清新、和谐、宁静，可以完全隔离办公室之外的城市喧嚣，办公体验无可媲美。

南有“湾区据点”打造全球总裁办公之巅

其象征性的建筑立体形态“1”，恰恰是写字楼层层退台的建筑立面，也是错落有致的建筑外形。

没有人会拒绝美，深圳的美越来越有姿态。形而下且不论，形而上的美已经从单纯“抽象设计美学或文化精神图腾”向“艺术审美标准”进阶，欢乐港湾代表了城市进阶理想的高地圭臬，好事。以后的运营，需要更用心，力争成为全球人文旅游、购物办公、艺术共享高地。

未来，国际友人来到深圳，会说“走，去欢乐港湾酒吧坐坐、顺便坐坐摩天轮、看一场艺术汇演“，那就说明欢乐港湾很牛了，不负“高地”之期待。

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美行加人

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