2016年并购潮背后的企业生存逻辑
导读
2016年堪称中国房地产的并购之年，你不吃掉别人就只能被吃掉。整个行业环境变了——增速放缓、拿地成本剧增，盈利空间收窄——只有通过并购才能进一步扩张规模,提升自身竞争实力,或者布局多元业务,寻找新的增长点。
未来，大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米的现象还将延续,在强者恒强、优胜劣汰的行业规则下，中小房企的逐步退出也几乎成为了行业内的共识。以擅长并购著称的孙宏斌最近当着众多开发商同行表态：“如果你的公司现金流有问题，但还有价值，可以找我。”这对于不少听者来说，有点悲怆，但行业规律就是这样。能成为被收购的目标，至少说明还有价值。
新一轮房地产并购潮开启
2016年堪称中国房地产的并购之年。恒大在A股市场频频出手、融创中国“买”不停手、地产央企纷纷筹划重组整合……并购重组案例如潮水般一波接一波,引业内关注。有统计数据显示, 截至11月14日,沪深两市共发生27宗房企重大重组事件,涉及金额总计1083亿元。而在去年同期,仅13家上市公司发生重大重组事件。
值得一提的是,今年内,发生在典型房企之间的并购较多,例举几件影响力较大的并购案：
1.股权名利双收的资本运作：恒大吃进嘉凯城 52.78%
4月24日，恒大宣布以36.09亿收购嘉凯城52.78%的股权。10月24日，恒大将其持有的9.52亿股嘉凯城股票质押，套现约50亿。11月30日，恒大又将青岛嘉凯城全部股权以36.62亿的价格转让给了融创。
嘉凯城目前在上海、杭州、苏州等长三角区域城市以及武汉、青岛（已卖给融创）、重庆等核心城市拥有约50个项目，剩余总可售面积近600万平米。恒大只卖了青岛嘉凯城，就把当初买上市公司股权的钱赚回来了，而壳以及一大堆资源依然还在自己手里，可谓名利双收。
2.一次互利互惠的交易：融创收购融科智地100%股权
9月18日，融创宣布以137.9亿收购联想旗下融科智地42个物业项目股权及债权。42个项目位于北京、天津、重庆、杭州等 16 个城市，总建筑面积约1802万平米，未售面积约730万米。
此次收购最终实现共赢。首先，融创现金流充沛，但缺少优质土地，通过并购融科智地，可以获取合肥、武汉、天津等弹性较好的可售资源。再次，近年来，联想控股在金融服务、现代服务、现代农业及食品、化工与能源新材料等，均获得了可喜持续成长。甩掉房地产，不仅可以让其轻装上阵，还可以提升公司估值。
3.中国地产最大并购案：中海海外发展并购中信地产
自2010年国资委高调宣布78家非主营房地产业务的央企将退出房地产之后，地产央企的重组一直没停过。
今年3月14日，中海正式宣布收购中信旗下住宅业务，藉此，中海将获取中信分布在国内24个城市的126个项目，建筑面积2352万平米，项目总价值为1096.39亿元。敲定的交易条件是，中海以已发行占股本约10%的股份及资产作为对价，交易额为人民币310亿元。这是截至目前中国地产史上最大的一宗并购。
4.“指令式”国企改革的缩影：保利地产收购中航地产业务
12月5日晚，中航地产发布公告，宣布公司将成都航逸、江苏中航等9个资产包以20.3亿元的价格卖给了保利地产。其实，自今年7月7日同时停牌起，中航地产与保利地产的重组工作就已展开，但直到12月5日才取得实质性进展第一步。
此次交易，保利获取项目的成本较低，风险可控。交易完成后，中航地产仍有约224亿元的总资产，净资产46.7亿元。而根据保利和中航工业签署的协议，交易的范围囊括中航工业的所有房地产业务。未来，双方应该还会有更多资产转让交易，藉此，保利可以获取中航在一二线的土地资源。
5.绿地冲击第一的新武器：绿地收购协信远创40%股权
11月9日，协信远创的控股公司汉威与绿地控股签订合作协议，绿地拟通过股权转让及增资的方式以51.63亿元的代价收购协信远创40%股权。
绿地入伙之后，协信的融资成本必将大幅下降。同时，地控股集团总裁张玉良表示，将推动协信的轻资产战略和上市进程。
收购协信远创，一则可以加大土地储备，二来可以优势互补，推动绿地商业及产业地产开发运营能力的提升；三还可以将协信远创未来部分营业额纳入绿地集团范畴，提升绿地的销售业绩。
6.隐形地王的扩张野心：平安不动产收购地王49%股权
4月13日，越秀地产发布公告，宣布以23.27亿元出售白云区同宝路地块49%股权，买方为广州联衡置业有限公司及项目公司。平安不动产拥有联衡置业50%股权。
白云区同宝路地块，是越秀地产于2014年11月以64.5亿元拿下的，楼面价为1.4万元/平米，创下了当年广州市的总价地王纪录。
越秀愿意出售，是基于分散经营风险、提高使用项目公司自有资金的效率及加快现金回笼的考量，同时嫁接平安金融资源。
对于平安不动产来说，则又吃进了一份优质资产。平安不动产自2014年成立以来，到处并购资产，还联合拿了几个地王，资产管理规模快速攀升，目前已经达到2000亿左右。据业内人士透露，未来平安不动产的雄心是做中国版的黑石。
增收易创利难,房企追求新利润增长点
房企热衷并购重组的原因是行业竞争加剧,拿地成本增加,导致房地产行业的利润空间收窄。据Wind统计数据显示,2016年前三季度,地产板块毛利率、净利率较去年同期分别下降3.51%和0.42%,净资产收益率同比减少0.38%,增收易创利难的局面仍未改变。
为了自身规模的扩张,部分房企选择并购重组,通过并购布局新的城市和市场,或者获取上市平台。还有的希望通过并购重组,来促进自身多元化发展,反哺主业的同时寻找新的利润增长点。而央企的并购重组通常是受政策主导推动的,目的在于提质增效,避免同业竞争。
克而瑞地产研究指出,对于传统房企而言,收购土地或项目,是加速企业规模扩张,增加可售资源最直接、最有效的方式之一。一方面,收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低,可以使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收购获取的项目,可以快速推出市场,加速企业资金回流。
对于并购目标的选择,房企通常会根据自身的战略发展,来综合考虑目标地块是否合适。首先,并购项目的目的在于增加可售资源或者扩大布局区域,那么如收购地块的位置是否符合企业的战略发展、项目是否位于企业未来想要深耕或者重点布局的目标城市,这是企业优先需要考量的因素。目标项目的产品定位以及发展前景,价格是否合适,性价比如何,也是房企着重考虑的问题。以融创中国为例,通过频繁出手低价收购的方式实践着自己的一二线城市战略,以超规模速度进行扩张。2016年5月19日,融创中国以43.94亿元得价格收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权,并如愿进入深圳。
此外,有部分房企选择了大金融领域,通过收并购信托、保险、基金公司来拓宽融资渠道,降低资金成本。房企对并购目标的选择,会根据其涉足大金融领域目的地不同而有所差别。如,有的房企抱着战略投资者的心态,希望通过少量入股分红,因此会选择与自身资金雄厚、实力较强的公司合作。还有的房企希望能把金融并入公司的战略版图,一般会根据房企自身具体的扩张业务需求,来定向选择有业务特色且性价比高的公司。
并购改变房企竞争格局，细分领域寻求更多机会
不得不说，行业增速放缓、土地市场竞争加剧成为推动此次并购潮的主要动因；可以推断，未来房企间的并购重组还将升级。总体来看，房企间的并购重组无外乎以下几点考量：基于地产开发层面的规模扩张，以并购项目或获取上市平台为目的的兼并收购；以并购促进自身多元化发展，反哺主业的同时找寻新的利润增长点；受政策主导推动的央企整合，旨在提质增效，避免同业竞争。
此轮并购潮势必会为地产业带来以下几个积极变化：
首先，行业集约化和专业化程度都将不断提升，房企的竞争也将更为激烈。通过收并购，本身就具备竞争优势的房企势必“强者恒强”，而地产开发基础较为薄弱的房企也将面临被收购整合的风险，房企之间优胜劣汰加剧，竞争也会更为激烈。
其次，房企的竞争格局将发生改变，两极分化也将逐步拉大。据CRIC公布的《2016年1-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，目前TOP3房企恒大、万科、碧桂园的销售金额总和为9740亿元，而第四位至第十位的总和为10252亿元。“后来者”想要超越，最大的变数还是来自于兼并合作的力度。
最后，地产开发已是“红海”，延伸细分领域将出现更多的机会。这些领域包含代建、物业、健康、医疗、金融等，部分房企凭借其在细分领域的口碑优势，抓住时机，以收并购迅速占据市场份额，奠定竞争优势，花样年的物管业务就是典型。如何发挥一已之长，在细分领域寻求新的机会，这也将成为许多处于成长期的中小房企需要思考的问题。
（本文来源：新快报、明源地产研究院、CRIC研究中心、东地产财经周刊等）