市场研究|2016年52周——典型城市成交量有所下滑
中房图说：中央年内四提抑资产泡沫 再次点名房地产
【二十典型城市商品住宅成交概况】
表1：近五周商品住宅成交面积比较
单位：万平方米
说明：1、本表数据除均为各地房管局公布的商品住宅成交情况统计而来；
2、深圳、杭州、青岛、南昌、南宁、长春等城市统计范围为市区，不包含下属县。
数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
本周典型城市商品住宅总成交面积为296.11万平方米，环比下滑11.56%，成交量有所下滑。一线城市中深圳止跌上涨；上海、广州连续三周下滑，成交量处于低谷，北京明显下滑，跌幅超过三成。5个二线城市环比上涨，苏州涨幅最大为35.03%，但成交量不到9万平方米，温州涨幅超过20%；杭州、长春连续两周上涨，成交量稳步小幅回升。6个下滑的城市中南宁、青岛虽连续两周下滑，但跌幅较小；济南本周跌幅超过一成，但成交量始终保持在30万平方米以上；南昌、武汉、南京跌幅在26%-29%之间，其中南京连续两周下滑，创今年来除春节外的周度成交量新低。中央经济工作会议后，北京、郑州等热点城市继续深化和加强楼市政策，政策调控仍将持续一段时间。
与前四周平均成交面积相比，本周成交面积下降6.72%。6城市环比上涨，苏州以29.58%涨幅居首；9城市环比下滑，南京以-37.20%跌幅居首。
【二十典型城市土地市场供求情况】
本周二十城市土地总供应面积106.2万平方米，环比下降36.6%。其中经营性土地环比下降73.0%，非经营性土地环比上涨14.7%。本周土地供应可造186.5万平方米的建筑面积总量，环比下降24.7%。
图1：土地市场近8周供应面积比较
单位：万平方米
数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
本周二十城市土地总成交面积274.5万平方米，环比上涨21.3%。其中经营性土地环比下降7.2%，非经营性土地环比上涨149.0%。本周土地成交可造534.6万平方米的建筑面积总量，环比上涨13.5%。
图2：土地市场近8周成交面积比较
单位：万平方米
数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
本周二十重点城市土地成交总金额379.0亿元，环比上涨17.7%。其中经营性用地366.4亿元，环比上涨17.9%；非经营性用地12.62亿元，环比上涨11.9%。本周土地成交楼面均价为7089元/平方米，环比上涨3.7%；土地成交均价13806元/平方米，环比下降3.0%。
图3：土地市场近8周成交金额及价格情况
数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
【政策汇编及业内解读】
12月21日，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十四次会议，研究“十三五”规划纲要确定的165项重大工程项目进展和解决好人民群众普遍关心的突出问题等工作。在房地产方面，提出规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。
业内解读：瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为，近年来流向房地产和产能过剩的工业企业等非生产性部门的债务规模越来越大，导致资产投资回报率下降。房地产的风险点一方面体现在居民购房的杠杆率在提升；另一方面，一些房地产企业拿地积极，给了房地产市场一个非常强的高价拉升信号。价格攀升给居民购房造成恐慌心理，在此过程中会加剧对杠杆的依赖。除了正规的银行贷款之外，房产中介及其他影子银行信贷也积极为购房者提供信贷。虽然监管层禁止房地产开发商使用银行贷款缴纳土地出让金，但据一些媒体报道，开发商利用影子银行信贷、发债来支付土地出让金的情况可能较为普遍，因此需要适时推出有针对性的调控政策。
12月20日，石家庄印发《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》，提出适当降低商服用地供应总量；在满足环保、日照、公共设施配套等相关要求的前提下，允许商业服务业设施用地调整为居住或其他用地性质；引导房地产开发企业向租售并举模式转变，与房屋租赁企业合作，发展租赁地产；鼓励个人、房屋中介机构和物业服务企业开展房屋租赁；对依法登记备案的房屋租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持；加大对房屋租赁企业的信贷支持力度等。
12月21日，郑州发布《关于进一步加强房地产调控工作的通知》，在“郑政办2016〕64号”规定限购区域内，将180平方米(含)以上住房 (包括新建商品住房和存量住房)纳入限购范围。对于非郑州户籍家庭，在该市购买住房时需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。
12月22日，郑州住房公积金管理中心宣布，首套房和二套房贷款，要看三个条件：1）贷款金额不超过相应最高限额；2）贷款金额不超过缴存余额的规定倍数；3）以及月还款额不超过家庭收入的60%。
12月23日，河南省市场利率定价自律机制向各金融机构发布《关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知》，规定在“郑政办2016〕64号”文件规定的限购区域，居民家庭首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款、最低首付款比例为30%；居民家庭有购房贷款记录，但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房最低首付比例调整为60%。
武汉市房管局发布通知，自12月22日起，武汉市住房限购范围新增东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域，新增区域限购力度和中心城区及三个功能区一样，即该市户籍暂停在以上区域购买第三套住房，非该市户籍购房需连续缴满2年社保或个人所得税证明。
12月23日，广州市不动产登记中心出台新政策：即日起，买家签署网签合同后才离婚的，仍视买家及其前夫/妻为同一家庭，需查询其前夫/前妻名下套数，如不符合购房资格的，即使已交税，税局都会以没有购房资格为由，通知作退税处理。
12月23日，北京市住建委、北京市发改委等九部门联合发布《关于转发<住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见>通知》，禁止房地产经纪机构捆绑服务并收取费用；规定房地产经纪机构不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制交易当事人权利、减轻或者免除房地产经纪机构责任、加重交易当事人责任等对交易当事人不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。
【本周要闻】
国务院：至2020年实现养老服务市场全面放开
12月23日，国务院发布《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》提出，到2020年养老服务市场全面放开，养老服务和产品有效供给能力大幅提升，供给结构更加合理。在政策支持保障上，统筹利用闲置资源发展养老服务，有关部门应按程序依据规划调整其土地使用性质。营利性养老服务机构利用存量建设用地建设养老设施，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。
国土部：温州等少数住宅用地到期可自动续期不需缴费
对于温州等地出现的少量住宅建设用地使用权到期问题，根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，使用期间届满的权利人不需要专门提出续期申请，市县国土资源主管部门不收取相关费用，可正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。
发改委：不动产登记收费标准明确保障房实行零费率
国家发改委会同财政部印发《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，明确不动产登记收费标准及收费优惠减免政策，规范不动产登记收费行为，保护不动产权利人合法权益，并对16种不动产登记实行收费减免优惠。为推进保障性安居工程建设，减轻登记申请人负担，廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，登记收费标准为零。
地方：上海2017年继续加强房地产市场调控
12月21日，上海市委副书记、市长杨雄指出，做好2017年经济社会工作，重在稳中求进、进中提质，在稳的前提下力求关键领域有进取、有突破。要更加有力地保障和改善民生，突出公平、普惠、可持续，重点推进养老服务、就业和社会保障、住房保障和旧区改造等工作，继续加强房地产市场调控。
【一线城市商品住宅成交走势】
图4：北京市近53周各周商品住宅成交面积走势图
单位：万平方米
数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
图5：上海市近53周各周商品住宅成交面积走势图
单位：万平方米
数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
图6：广州市近53周各周商品住宅成交面积走势图
单位：万平方米
数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
图7：深圳市近53周各周商品住宅成交面积走势图
单位：万平方米
数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）