经过这一轮政策的密集调控，2017年的楼市将会如何表现呢？本文将调控后的市场走向分为三个不同的时间周期去分析，反映一个不同城市发展前景。
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从不同周期看2017年城市发展趋势
在政策急速转向后，投资需求离场，短期各城市的表现将主要受三个方面因素的影响：一是市场前期投资需求的占比；二是投资需求入场后对房价推高的程度；三是政策执行的严厉程度。
从目前市场表现来看，前期投资需求比重越高，调控后未来量价下调风险越大；同时，投资需求入场后，把房价推得越高，未来价格下调风险也越大；政策越严厉，未来市场量价调整的空间也越大。
但是，投资占比并不是一个容易获得的指标。从市场经验来看，投资需求入场的标志是房价开始高速上涨，同时伴随成交量放大，显著偏离正常年份的成交量。通过对比各城市历年一二手住宅成交量价变化，并结合在各城市业务前线接触到的信息佐证，可以得到如下结果。
主要城市短期趋势判断
数据来源：中原集团研究中心
注：颜色越红，代表政策强度越高
从图形来看，深圳的表现遥遥领先于其他城市。不仅投资占比最高，同时投资客推动房价涨幅也最高。作为过去两年领涨全国的城市，深圳确实吸引了大量的投资客进场。未来深圳楼市下调的风险也明显高于其他城市。由于表现突出，深圳将是未来楼市走向的风向标，建议大家密切关注。
除深圳以外，南京投资需求占比也较高，但受当地新房限价的影响，投资客推高房价的幅度并不突出，因此整体风险小于深圳。深圳和南京也代表了这一轮市场反弹的两大热点区域——珠三角和长三角。如图中显示，东莞、苏州等城市投资需求占比也处于较高水平，且投资客入场后房价涨幅也较高，在短期内市场下行风险相对较大。相反，广州、武汉和成都的投资需求比例低，房价推高程度小，未来市场走势将比较平稳。
中期走势：土地存量影响未来供应
城市土地是一种稀缺资源。由于从土地供应到住房建成需要一定时间，因此判断一个城市中期供应压力的时候，应该注重于历史土地存量。南京、合肥、杭州等城市在近两年表现的差异，和这些城市过去土地供应的节奏有明显的关系。
用2009年以来各城市累计出让的住宅用地可建面积，与同期新建住宅的销售面积相比，可以得到表示各城市土地存量的指标。
重点城市累计购地供销比情况（2013-2016.10）
数据来源：中原集团研究中心，基期在2009年，部分城市统计范围有所调整，数据与去年年刊会有一定差异。
根据计算，一线城市的土地供求比最低，二线城市次之，三四线城市最高。其中，一线城市的累计购地供销比为71.2%，远低于100%，这意味着一线城市的土地供应远不能满足市场的需求，未来供小于需的趋势不会改变，市场中期走势将持续向好。二线城市和三四线城市累计购地销售比这几年虽有下降，但是由于历史原因，仍然超出了市场对土地的需求，未来仍是买方市场。
从具体城市来看，深圳、上海、广州、东莞、中山和长沙等城市累计购地供销比较低，未来土地稀缺的趋势近期不会得到改变，市场中期走势将继续上行。二线城市中的武汉、宁波与济南累计购地供销比均在150%以上的高位，在一定时期内土地供应充足。不难发现，大部分宅地供应充足的城市（如武汉、济南）在今年上半年的市场都较为火爆，具体表现为成交量较大，库存周期短。这表明随着未来这部分宅地转换成住宅，将会在一定程度上缓解该城市的火爆现状。
长期走势：人口决定城市未来
作为市场的消费主体，人口将是影响一个城市房地产市场长期趋势的最主要因素。以往关于人口的分析主要集中于常住人口或者户籍人口的数量上，但其实人口的“质量”对楼市未来需求的可持续性影响更为明显。
所谓人口质量，在房地产需求范畴，主要指的是年轻人口的占比。因为目前购房主力人群集中在30岁左右，而改善购房集中在40-50岁。因此，年轻人口比重高的城市不仅住房刚需稳定，在10-20年后还有稳定的改善性需求。
城市人口结构（部分）
数据来源：国家统计局、第六次人口普查（2010）、中原集团研究中心
就人口结构来看，“金字塔型”城市年轻人口比例更高，特别是20-29岁这一阶段，这部分群体到今年为止年龄应该处于26-35周岁之间，刚好到了成家立业的黄金年龄，会为该城市的住宅市场提供持续不断的刚性需求。与之相反，“枫叶型”城市在该阶段的人口比例较小，刚性需求不充足，市场持续性将得不到较好的保障。
根据数据结果，“金字塔型”城市主要为：北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、厦门、长春、苏州、中山、惠州、东莞、温州等。“枫叶型”城市主要包括天津、重庆、福州、泉州、合肥、成都、福州、大连、昆明、南宁、海口、佛山、唐山、洛阳、安庆、泸州、襄阳等。
以往研究者指出，相对比总人口的抽样数据，使用小学生数量这一指标更能反映一个城市的人口增速状况，因此，将综合考虑小学生增速、总人口增速以及25-29岁人口比重，来衡量各个重点城市的人口状况，从一个更为综合、全面的角度预测房地产市场的长期走势。下图分别呈现的是在这三个指标上排名靠前的20个城市，并且将在这三项排名上均进入前20名的城市用红色线相连，线越平缓，表示该城市的优势越均衡；线越弯曲，表示该城市优势越不均衡。
重点城市人口优势排行榜（各取前20名）
数据来源：国家统计局、中原集团研究中心
注：小学生增速采用11年到14年的增长率；人口增速采用11年到15年常住人口的增长率；25-29岁人口比重采用六普数据（2010年）
从区域上看，表现最为强劲的为长三角及珠三角区域，这两个区域凭借其经济以及各方面优势吸引了大量人口。其次，京津翼地区的北京与天津也凭借其天然的优势排名较为靠前。值得注意的是，福建沿海区域也表现得较为强势，仅从人口优势来看，福建沿海未来楼市或许将大有可为。具体到城市上看，在核心城市中，厦门、深圳和北京三个城市在各项指标上都名列前茅，未来趋势将会十分明朗。
（本文来源：界面地产，节选《2017房地产两大看点：去库存与降杠杆》，作者：刘渊。）