市场研究|2017年02周——多数城市成交量下滑，购房观望情绪渐浓

中房图说：走出雾霾 中国需要多久？

【二十典型城市商品住宅成交概况】

说明：1、本表数据除均为各地房管局公布的商品住宅成交情况统计而来；

2、深圳、杭州、青岛、南昌、南宁、长春等城市统计范围为市区，不包含下属县。

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

本周典型城市商品住宅总成交面积为250.37万平方米，环比下降20.47%。一线城市中深圳涨幅过百，上海连续两周上涨，成交量攀升超20万平方米，北京持续微涨，成交走势平稳，广州出现大幅下滑，跌幅超过四成。仅2个二线城市环比上涨，南京成交量连续两周回升，本周涨幅超过三成；苏州周度成交波动，整体呈上涨走势。9个二线城市下滑，其中福州再次跌回低位，长春、温州跌幅近五成，南昌、杭州跌幅在四成左右，南宁、济南均连续三周下滑。重点城市政策层面持续收紧，购房者观望情绪渐浓，同时市场进入年初“潜伏期”开发企业推盘量减少，多数城市成交量下滑。

与前四周平均成交面积相比，本周成交面积下降22.41%。4城市环比上涨，深圳以61.52%涨幅居首；11城市环比下滑，福州以-84.70%跌幅居首。

【二十典型城市土地市场供求情况】

本周二十城市土地总供应面积43.4万平方米，环比下降88.3%。其中经营性土地环比下降92.8%，非经营性土地环比下降71.6%。本周土地供应可造64.3万平方米的建筑面积总量，环比下降90.9%。

图1：土地市场近8周供应面积比较

单位：万平方米       

            数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

本周二十城市土地总成交面积130万平方米，环比下降88.4%。其中经营性土地环比下降97.4%，非经营性土地环比下降67.1%。本周土地成交可造204.6万平方米的建筑面积总量，环比下降91.5%。

图2：土地市场近8周成交面积比较

单位：万平方米

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

本周二十重点城市土地成交总金额93.8亿元，环比下降90.9%。其中经营性用地76.4亿元，环比下降92.3%；非经营性用地17.39亿元，环比下降43.3%。本周土地成交楼面均价为4587元/平方米，环比上涨7.2%；土地成交均价7218元/平方米，环比下降21.1%。

图3：土地市场近8周成交金额及价格情况

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

【政策汇编及业内解读】

上海住建委表示，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。

业内解读：有分析指出，上海此次突然暂停销售此类物业，可能说明三方面问题。第一，此前关于对酒店式公寓进行管制的呼声一直存在，而且据传会借鉴北京的监管做法，目前来看基本上属实，说明对于此类物业的监管也正提上日程。第二，近期上海购房市场出现了一些新的特征，比如部分新建商品住宅的供应开始下降，部分购房者在年底之前希望完成置业计划，这样，此类物业极可能会有一个较为明显的炒作态势，积极进行管控非常有必要。第三，此类物业过去因为监管空白，所以也绕过了一房一价的备案制度，而目前通过监管，在某种程度上说明管理层是希望将之纳入到正常监管体系之中。

重庆市下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》，包括三个方面的内容：严格执行预售方案备案、严格规范销售行为和严格执行预售方案并严厉查处违法违规行为。

安徽省政府出台《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》，明确提出新建住宅要推广街区制，住房保障将以市场为主满足居民多层次住房需求，建立购租并举的住房制度。鼓励有条件的城市探索城市规划管理和国土资源管理部门合一。

1月3日，云南省政府发布《关于进一步促进全省经济持续平稳发展22条措施的意见》，意见包括推进重大项目建设，加强城市基础设施投入，促进民间投资健康发展，加快重点产业发展，加快特色城镇建设，积极推进减税降费，缓解实体经济企业融资难，帮助企业加速资金周转等22条措施。提到十三五”期间培育打造200个省级特色小城镇；促进住房消费方面，允许调整为国家支持的新型产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目。房地产项目未预售的，房地产开发企业可申请调整商住比例。允许商业地产的大土地证换发小土地证。

1月3日，长沙市公布《关于加强商品房预售资金监管的通知》，要求商品房预售资金全部纳入监管账户，由市房产交易管理机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

西安市下发《关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》，宣布重启限购，自2017年1月1日起，西安市及非西安市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，在西安市城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）范围内只能新购一套住房(含新建住房和二手住房)。还提出严控项目规划建设标准；加强开发用地出让管控；规范住房金融市场秩序；加强商品房销售管理；强化房地产市场监督等内容。

【本周要闻】

央行：2017年保持货币政策稳健中性 继续落实好差别化住房信贷政策

中国人民银行工作会议提出2017年工作的主要任务：一是保持货币政策稳健中性；二是继续做好供给侧结构性改革金融服务工作，因城施策，继续落实好差别化住房信贷政策；三是切实防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性风险底线；四是稳妥推进重点领域和关键环节的金融改革；五是持续推动金融市场平稳健康发展；六是完善人民币国际化的政策框架和基础设施；七是深度参与全球经济金融治理；八是进一步推动外汇管理体制改革；九是不断加强金融基础设施建设和管理；十是全面提高金融服务与管理水平。

我国首部土地督察发展规划印发严守耕地保护红线

国土资源部印发我国首部土地督察发展规划《土地督察“十三五”发展规划》，锁定“十三五”时期国家土地督察事业的六大重点任务：履行土地督察职责——严守耕地保护红线，督导节约集约用地，维护群众合法土地权益，跟踪服务土地领域改革，维护土地利用和管理秩序；优化整合督察业务；打造土地督察新格局；加强土地督察制度建设；推进土地督察信息化建设；全面加强党的建设。

地方：北京2020年实现装配式建筑占新建建筑比例达30%以上

1月4日，北京市审议通过《关于加快发展装配式建筑的实施意见》，规定到2020年北京要实现装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上的目标，使装配式建造方式成为北京市重要建造方式之一，而且在保障性住房和政府投资的新建建筑中全面采用装配式建筑。

【一线城市商品住宅成交走势】

图4：北京市近53周各周商品住宅成交面积走势图

单位：万平方米

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

图5：上海市近53周各周商品住宅成交面积走势图

单位：万平方米

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

图6：广州市近53周各周商品住宅成交面积走势图

单位：万平方米

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

图7：深圳市近53周各周商品住宅成交面积走势图

单位：万平方米

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

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