把脉2017|金隅南京总经理段雄：房地产还能再"火"20年！

2015年和2016年，有许多新房企进驻南京，也有许多新房企的项目在南京首次亮相和收官。提到新房企和新项目，金隅是一个绕不开的名字。这个在首都出类拔萃的京企，2016年基本完成了南京的首个作品——金隅紫京府。2017年，这个项目将迎来收官和首批交付，金隅的第二个项目也将解开神秘面纱。

近日，哥们有幸专访了金隅嘉业南京公司总经理段雄先生，这位地产老将对楼市的独特看法，值得我们聆听一番。

遥哥：金隅进入南京后第一个项目接近收官，您给自己什么样的评价？

段雄：整体还不错。金隅紫京府这个项目我们在当初属于高价拿地，近17000元/平米的地价现在看来是白菜价，但在当时这是全南京最高。

后来我们进行了大量的调研，根据地块性质对产品进行了“中产”“改善”这样的定位。我们觉得南京是一个非常有文化氛围的城市，我们定位的客群也属于高素质人群，因此整个产品突出文化调性，打文化牌。“府上皆人物”的宣传语、与先锋书店合作的发布会等，还算给客户留下了印象。

遥哥：您怎么看待目前南京的楼市发展？怎么看待调控的影响？

段雄：南京楼市我认为也是整体还不错，还是比较健康的。虽然房价确实高，但是南京的库存量只有2万多套，供需压力并没有失衡。经常被人拿来与南京对比的苏州，可是高多了。

其实调控绝对是有必要的。开发商也希望看到调控。因为2016年的资本洪流太可怕了，除了房地产、股市和金市，基本没地方去。股市和金市都不比房地产，所以房价和地价都被炒上了天！如果不调控，这个问题没办法解决。

从全国来看，大家之前经常说“白银十年”的概念。但这个概念是在人口政策不变的前提下提出的。而现在，我们国家的独生子女政策已经走入历史。随着人口而来的就是居住需求，对好房子的居住需求。以目前房地产的发展来看，我认为至少还有20年较好的行业发展期。当然，这个行业也在进行优胜劣汰，今后不再是躺着挣钱的年代。

遥哥：金隅给人的感觉是活泼中透着稳重。包括拿地也是一样，只拿下了江北奶牛场一幅地块，好像并没有趁着市场好的时候去快速扩张。

段雄：国企多稳重，我们更稳重。目前市面上融资成本高企，据我了解，部分房企甚至连成本高达15%的融资资源也用。但我们自己规定的融资成本不能超过银行的基准利率，也就是要在4.7%以下，这就限制了我们激进式拿地。

所以好地我们基本都去看，但是限于成本问题，就不能放开手脚去拿地了。2017年，金隅在江苏的布局不会松动。去年11月底金隅又在3城拿地，应该说今年我们的拿地力度会加大。

遥哥：2017年加大拿地力度，与金隅对2017的市场判断有关系吗？

段雄：有一定关系。我们判断，2017年房地产整体将处于相对下行的趋势，不排除有房企因为资金链问题吐出已买到的高价地、或是因此寻求合作的可能。2017年，金隅除了加大拿地力度以外，也会积极尝试其他方式来获取土地和项目。

遥哥：金隅江北奶牛场的地块价格并不是最高的，但也属于目前最高的行列，楼面价达到了20077元/平米。您怎么看待江北国家级新区的发展？这个价格需要担心吗？

段雄：江北新区从长远来看没问题。毕竟南京本身城市定位就是承东启西，江北开发是水到渠成的事情。以金隅的地块来看，价格确实不低，但我也并不担心，因为这幅地有老山这个不可复制的自然资源在。纵观南京靠近主城的几个山水自然资源，紫金山周边可开发的早已基本开发完，方山周边也没什么地了，老山是所剩不多的一个有大量地块可开发的山水资源。

(金隅江北项目设计图)

遥哥：奶牛场的新项目如何定位？

段雄：这个项目的设计方案已经出来了，我们将它定位成一个面向中产阶层以上的改善产品。江北新项目与河西老项目相比，容积率非常低，产品打造的自由度很高。

现在人们的居住理念跟我们那一代完全不同。对空间的追求，对景观环境的追求，对居住品质的追求，都让具备自然景观的低密度产品相对稀缺。

遥哥：您在金隅工作有多久了？有怎样的工作理念？

段雄：我毕业后就到金隅工作了，到今年已经是第23个年头。金隅的企业文化倡导的是成功意识、干事文化，干好事、干成事，还要不出事。金隅集团的三大业务体系，水泥、建材和房地产，最高排名在行业内排在前三，盈利能力都很强，没有一个是鸡肋。

遥哥：新的一年到了，作为一个地产人，您最大的心声是什么？

段雄：我最大的心声，就是希望地产人正面的声音能更多的被老百姓听到。房价飞涨的时期，地产人被领导骂，被老百姓骂。其实开发一个项目，现在地价都要占到60-70%之多，除去15%的建安成本，再除去各项税费，毛利都不可能超过10%，更别提净利润。开发商不是万恶的，而是勤勤恳恳、踏实工作的一群人。

金隅嘉业

金隅房地产业务始于20世纪八十年代，至今已历经三十载，深耕14个城市。始终秉承“选择一次、信任一生”的企业宗旨，立足北京，业务遍及天津、河北、内蒙古、山东、江苏、浙江、安徽等地区，先后开发建设了各类房地产项目近百个，规划总建筑规模超过1600万平方米，已形成了相互支撑的多元化房地产开发格局。

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