双11算什么！河西10盘随时领销许，这可是40亿的大红包

临近年末，市场各种关于降息加息的消息不断，可偏偏在这个时候，南京楼市送上了一份大礼：南京最热门板块河西，目前有10家楼盘销许正在同时申办中，随时下发，就等买房人把资金准备好了。

这个关注度超高的河西板块，这一次开盘可不简单，有业内人士发文称，这一波开盘的销售方案或将成为“史上最严格”的版本。这对于买房人来说，面前就是各种关卡，等着他们来闯关。

可实际上，政府、开发商不知道开了多少轮会议，绞尽脑汁磨出的“最严销售方案”，为的还是贯彻目前整个房地产市场的调控大方向“房住不炒”。

11月12日下午，中新网江苏房产&哥们买房工作室联手打造的【哥们买房论坛】线下落地江宁东山的万科金域国际。

今天的论坛现场，我们特邀两位业内资深人士，一起来探讨现在市场下的买房之道。

特邀嘉宾：

扬子晚报资深记者 马祚波

“南京城记”主编、地产专栏作家、房产投资专家 阳光

主持人：

哥们买房执行主编  吴学礼

一直强调的“房住不炒”，正赶上一波河西开盘潮，看看南京的房子究竟是怎么卖的！

马祚波：这两天南京的最热点话题主要集中在河西板块。整个河西目前有开盘计划的至少有10家楼盘。据我了解，为了河西的房子，身边有很多朋友等了快有一年的时间。其实不止买房人，开发商也很着急，房子卖不了就变不了现，资金没法回笼，也很着急。

这一批楼盘上市的过程，政府参与度相当高。从每一个项目的销售方案，需要具体到怎么组织，以什么方式推，整个流程都是在政府的协调之下出来的。

因此河西这一批楼盘，正在拟定中的销售方案或将成为“史上最严格”的版本，我综合整理了有以下几点：

1.基本上所有楼盘均需8成首付，按照这批房源的户型与价格推算，首付款最少的为240万元，最高的超过820万元；

2.各家楼盘均指定1至2家银行进行验资，验资金额即首付款金额，买房人需提供银行本票，且银行各不相同。也就是说，如果你有300万现金，只能存入1家银行并选择1家楼盘登记，开发商称借此筛选客户；

其实今天已经有不少买房人接到各家销售的通知了，要求在指定银行存入指定的金额。有媒体对各家销售指定的金额做了统计。

3.各家楼盘领取预售证后，接受买房人登记的地点分散在全市各处，且安排在同一时间，尽量避免有人在多家楼盘报名。

网传绿地华侨城海珀滨江的登记地点安排到了绿地江宁的项目，消息目前尚未证实。

还有一些热心的网友们，开始给各家开发商出主意，脑洞大开：

其实说到河西为什么能这般被买房人关注？主要在于这两年的限价政策，河西属于限价特别严重的，这两年价格基本限定在35000-45000元/㎡。

目前二手房市场没有限制，二手房的价格才能体现市场真实房价状态。你看看，现在河西二手房价格和新房价格相差10000元/㎡左右，甚至更高。

我们算一笔账，这段时间河西上市10家楼盘近3000套房，按照套均100㎡以上，总体量预估近40万平方米。这也就意味着政府给买房人发了一个相当于40亿的大红包，就看谁能抢到了。

阳光：虽然在强调房住不炒，但河西、以及一些万元盘依旧那么多人抢，还是因为很多人相信：房价就不可能有便宜的时候，这是社会一个基本的准则。

2017年房子会出现分化，预计四年内房产税不会出台。但四年之后必然会出现，也许是七年，也许是十年，也许是十二年。这个时候需要考虑的是，什么样的房子能抵消房产税。我觉得三四线的房子不能碰，周边交通规划没有的不能碰，人流量小的不能碰，要选择中心收益房子。城市配套比较好的和人流量比较多的，这样的房子才叫资产。

现在看来，买房就像打拳一样，现在要防御打法，要买安全度很高的房子，第二，要买品牌的，卖旧房换新房，要将房子的等级升级，买房子稍微好一点，物业稍微好一点，要买别人都喜欢的房子。这恐怕也是现在，为何有那么多人往河西蜂拥而至。

其实在南京像河西这样的新区很多，在势头比我们现在各项配套齐全的老城区要猛得多。从买房角度来说，两位老师是怎么看待新城区和老城区的？

马祚波：我之前一直建议朋友买房子往新区去买，因为新区相当于一张白纸，可以书写的东西多，讲的故事多。未来新区的生活便利可能不低于主城。

在房产增值上，主城的房子价格增幅较低。为什么主城增幅小，我觉得和政府的规划、城市的发展有密切关系，越来越多的土地交易，地王的产生，都是在新区，各种各样的因素造成主城的房价涨幅比新区慢得多，这两年政府在土地出让时，因为新区土地价格高，所以土地出让计划更倾向于新区。主城地块本身就少，二手房升值动力不足，这都是有密切关系的。

阳光：我的观点要从涨幅来看，南京房价统计，这两年老城区房价涨幅32%，江北涨幅一倍，河西南涨幅一倍，奥体涨幅70%，江宁涨幅翻番。足以看出新城区房价涨幅是胜于老城区的。

主城区的房价涨幅永远比新城区低么？不是这样，区别还在于老房和新房。即使在老城区，新房子的涨幅不会被影响。当有一个新的产品出现在非常繁华的，周边还有很多旧产品的区域时，其实对于买房人来说，也是值得下手的地方。

当下市场，刚需买房买不着，投资客依旧拼命挤进当下市场，我想听听两位对于现在刚需和投资客买房有什么样的建议？

马祚波：如果你自住，什么时候买都不迟。如果你是刚需，在限价政策下，现在买房大多数和你竞争的不是刚需客，而是投资客。

现在的房价低，未来可能不会再有，所以吸引来大批投资客，不光是本地的投资客，周边的投资客也有很多，南京刚需买房越来越难。

投资客如果有资金，河西这次的机会确实值得去争取，买房前要自己去研究，选对自己合适的商品，商铺投资专业性比较强，不要轻易涉及这块。

阳光：我觉得刚需有一个特点，对于房子需求比较强，把自己看成一个钉子，看到楼盘就要把自己钉进去，买房买房，先上车，再挑座位。

刚需买房，在资金不够充裕的情况下，先买差的，再买好的，先买小的，再买大的。越是刚需越要勇者无惧，你的时间不值钱，精力不值钱，要学会把自己的时间换成金钱。

如果实在不行，选择老破小，也是能发掘出黄金的，要看看周边地铁和学区怎么样。

如果是投资客，越是房住不炒的时候，对于投资客而言，更应该去买好的房子，然后租给需要它的人。什么是真正的财富，要战胜通货膨胀。所以需要投资，一是投资自己，二是投资可以战胜通货膨胀的东西。

本公众号已受邀强势入驻今日头条、一点资讯、企鹅号、搜狐、房产圈等社交化媒体平台。扫描下方编辑微信，加入【哥们买房置业讨论群】

文章精选