重磅｜2015年三季度房地产市场十大热点剖析与预判「下」

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政策持续加码，四季度成交回升可期

——2015年三季度房地产市场十大热点剖析与预判

文/克而瑞研究中心

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>>>重点提要<<<

▶ 行业环境：实体经济增长缓慢，楼市刺激政策持续加码

三季度以来内外需表现仍然差强人意，经济“保增长”压力不小。为此央行降息降准以及中央和地方救市政策不断加码，给楼市带来多重利好，四季度有望出现新一轮的景气上升。

▶ 信贷环境：资金面宽松，公积金政策或将多有创新

自2014年下半年进入降息通道以来，央行已是五次降息，三次降准，进一步降息降准的空间已十分有限。前期中央政策多已落实到位，未来公积金政策或将多有创新。

▶ 行业宏观：仍然不容乐观，四季度有望筑底企稳

由于前期利好逐渐消化、需求过度透支，目前行业前段投资依然低迷。但在全年保增长的目标下，随着四季度传统的销售旺季到来，房地产开发投资指标依然有望低位企稳。

▶ 城市供求：环比供求齐降，四季度市场将迎回升

三季度重点城市商品住宅市场整体供求环比齐降，尤其是三、四线城市成交环比降幅尤甚。但对于一线城市及南京、武汉等市场表现较好的二线城市，四季度市场表现仍然可期。

▶ 城市房价：一线领涨加速拉升，四季度仍将继续上行

得益于政策面利好的不断落地，以及信贷放宽所带来的资金面支持，国内房价持续回升，一线城市更是来到高位。四季度房价上涨速度或有所放缓，但持续上升的势头不会改变。

▶ 城市库存：去化压力持续走低，分化特征仍显著

大多城市楼市并未延续二季度的火爆行情，但房企缩减供应的举动，还是使得城市库存继续走低。但不同城市间的分化特征还是在进一步显现，三、四线城市去化依然普遍承压。

▶ 需求结构：刚需成交占比提升，改善需求成主力，高端占比走低

三季度高端改善产品成交占比出现回落，各类刚需产品成交相应上升。基于高端产品已经经历了一段集中释放期，我们认为四季度房刚需和中端改善产品表现更加值得关注。

▶ 项目营销：利好区域项目最受关注，定向导客为O2O营销卖点

步入三季度，房企销售情况不及二季度般火热，热销项目多为性价比较高的改善类产品、90平米左右的刚需户型。从营销手段上来看，房企侧重与互联网的结合，实现O2O闭环。

▶ 土地市场：土地市场热度攀升，四季度成交将继续上行

前三季度土地市场整体呈现量跌价升的态势，其中第三季度表现强劲，供需两旺，溢价率也达到新高度。在供应量有望加大的四季度，预计土地热度将持续高涨。

▶ 企业表现：业绩完成总体良好，三季度拿地总量提升

今年前三季度企业业绩完成率普遍较好，仅个别企业完成情况不理想；7、8两月 18家典型房企拿地规模已经接近上半年总量的一半，投资意愿明显回升。

三季度以来，为应对内外需增长回落影响，央行接连降准、降息、逆回购等措施提升资金流动，中央和地方救市政策也在不断加码，给楼市带来多重利好。不过从开发投资、新开工、土地购置面积等前期指标来看，目前行业投资仍然低迷，其根本原因还是当下房地产行业供应结构性过剩问题仍在，企业对于投资还是相对谨慎。但我们认为投资指标在四季度还是有望好转，首先来自于企业销售转暖所带来的行业主体信心提振，其次是基于GDP增长目标托底，信贷政策利好逐步释放所带来的资金面趋好。

三季度，房地产市场表现喜多于忧。得益于政府推地的积极性提高以及企业资金面的转好，三季度以来土地市场成交显著转暖，成交面积、成交金额、溢价率指标均现较大提升，并且对于四季度土地市场的表现，在多数城市供地计划尚未完成、企业拿地积极性提升的情况下，年末土地成交更是有望再上一层楼；商品房市场方面，受行业淡季因素和资本市场大幅震荡影响，三季度各线城市成交量价环比下跌，不过同比来看仍处于正增长范围，市场回暖特征并未发生实质性改变；企业表现方面，可以看到越来越多的房企试图探索新领域新模式，分拆物业上市、互联网+、文旅、教育等概念成为行业热点，这一方面是为了寻求新的利润增长点，应对日益逼仄的行业利润空间，另一方面也是为了延伸产业链，分散单一行业的系统性风险。

六.城市库存：去化压力持续走低，分化特征仍显著

虽然三季度以来，大多城市楼市并未延续二季度的火爆行情，商品住宅成交略有下滑，不过房企在供应端的适时调整，还是使得城市库存继续走低，供求关系不断改善。在接下来的四季度，随着各地利好政策的落实，各城市的库存去化压力有望进一步缓解。但由于城市间经济发展程度和市场规模的不同，我们认为楼市分化特征将继续呈现，部分城市仍需要防范库存再次高企的风险。

• 供求和库存：三季度供求基本平衡，库存量不断走低

从供求比来看，今年前8月以来，全国多数城市的供求关系基本平衡、甚至供不应求的状态。其中，一、二线城市的供求比全部位于1.0以下，仅三、四线个别城市供应略微高于成交。这主要得益于二季度政策密集出台以后，需求得以持续释放，市场回暖力度显著，同时供应方面三季度推盘节奏放缓，整体市场供求比不断走低，库存量也因此持续下滑。

从库存量走势来看，得益于今年整体市场的景气回升，三季度末多数城市库存量同比大幅下跌，这也与统计局日前公布的行业数据一致。并且即便是与成交更好的二季度相比，目前城市库存量仍在继续下探，这虽然有季节性的推盘放缓习惯、房企看涨房价而刻意捂盘等因素，但本质原因还是，部分城市此前的投资节奏放缓，导致三季度可售房源相对不足所致。

按照城市能级来看，截止至2015年8月底，一线城市仅北京住宅存量同比微幅上涨5%，沪穗深均同比下跌，深圳跌幅达到19%，上半年以来深圳楼市成交的大幅放量，大大加快了该市库存去化；二、三线城市住宅存量同比也是跌多涨少，其中存量维持高位的长春、大连的存量也同比下跌了5%和10%，与二季度相比，库存同比跌幅继续扩大。从趋势看，各线城市的库存量有望继续稳步回落，去化压力有望进一步缓解。

与存量持续回落的态势一致，重点城市的消化周期得到显著改善，同比大幅下跌。一线城市全线下降，跌幅超过41%，上海消化周期最低为5.6个月，有一定的供不应求的风险；二、三线城市中，除了天津、沈阳和大连等地消化周期仍在18个月以上，其余重点二线城市均在可控范围内，其中杭州消化周期仅为9.4月，与去年同期相比下跌47%，市场库存压力明显改善。

中短期而言，今年以来随着市场回暖，成交上升，供应的有效控制，大多数城市的库存压力均在逐步下滑。但如果四季度供应再攀高峰，市场成交在无利好刺激下反应平平，部分城市库存压力仍有回升风险。

• 库存预判：城市分化特征愈显著，供求结构有望继续优化
  

在多轮政策调整下，今年市场总体走好，虽然大多数城市的供求关系都得到了有效改善，去化压力也不断减小，但不同城市间的分化特征却愈发显著，三、四线城市去化压力显著大于一、二线城市。一般来看，一、二线城市由于经济发展相对成熟，市场需求基础较为深厚，城市楼市抗风险能力和需求弹性较大，在政策和信贷多重刺激下，四季度潜在入市意愿或会得到有效提振，供求结构有望不断优化升级；而三、四线城市的经济结构较为单一，当前高企的商品住宅库存不仅需要较长时间来消化，还阻碍着房企投资的布局战略，中长期内市场还应以去库存为主。

七.需求结构：刚需成交占比提升，改善需求成主力，高端占比走低

2015年三季度（样本数据为7-8月）高端改善产品成交占比出现回落，而各类刚需产品成交占比则相应上升。鉴于当前高端改善产品需求在集中释放后，后续力并不充足，而稳定的房地产市场环境却可提振市场信心，四季度刚需产品成交占比有望继续提升。

• 三房户型成交主力地位不改，二房成交占比持续下滑

2015年三季度，二房、三房产品仍占据市场主力地位。具体来看，三房及四房改善型产品成交占比出现上升，其中三房产品由二季度的41.4%提高至42%，变动最大。但从增长趋势来看，三房产品成交占比增幅自二季度的1.2%降至0.6%，呈现下降趋势。其中北京、宁波、太原等城市三房产品成交占比较二季度下降7-8个百分点。另外，一房产品成交占比虽接连下滑，但降幅却在持续收窄，其中贵阳、南宁和宁波一房产品成交占比较二季度上涨4-5个百分点。五房及以上别墅产品则是在二季度冲高后因需求疲弱出现回落。

• 大户型产品成交占比下滑，小户型项目占比相应上升

2015年三季度，多方因素使得大户型产品成交占比下滑，145平方米以上产品成交占比由二季度的10.6%下滑至10.1%。其中北京、广州则因前期大面积产品集中供应、后期供应不足等原因，成交占比均减少3.2个百分点。相应来讲，120平方米以下产品成交占比则自二季度的73.6%提升至74.1%。其中90平方米以下小户型产品成交占比提升0.3个百分点至41.4%，特别是北京、广州小户型产品成交占比均提升了11个百分点，提升速度最快；120-145平方米面积段的产品成交占比则较为稳定，成交占比维持在15.8%。整体来看，2015年刚性需求受到市场波动影响最大，而高端改善类产品则抓住机会，在市场转折期间迅速抢收需求。对比2015年前三季度和2014年数据来看，90平方米以下小户型产品成交占比由2014年的43.5%下降1.7个百分点至41.8%；而180平方米以上大户型产品成交占比则自2014年的4.6%提升0.5个百分点至5.1%。

• 高端改善需求过度透支，刚需型产品占比有望提升
  

2015年至今，三房及以上户型、120平方米及以上面积段的高端改善产品表现均较为突出。我们认为，在限贷松绑、降息降准、增加公积金额度、税费补贴等多方面政策利好下，改善型需求被引导入市，加上上半年股市利好，购房资本充足，进一步刺激高端改善需求。在市场相对疲软的情况下，大户型、大面积高端改善产品折扣较多，为高端改善需求的提振奠定基础。

但就三季度成交结构表现来看，在经历了近半年的企业“抢收”之后，目前改善型产品成交的上涨势头已经放缓， 而刚需首置产品成交占比已现上升趋势。下半年以来资本市场的大幅震荡，也伤及了不少中产阶级的购买能力，改善型需求释放不会出现猛增，因此对于四季度市场走势，我们认为在企业营销力度加大的情况下，刚需产品成交反而有望看到更好表现。

八.项目营销：利好区域项目最受关注，定向导客为O2O营销卖点

步入三季度，房企入市节奏放缓，市场总体供应减少使得销售情况不及二季度般火热，但是部分项目的表现依旧抢眼，主要是性价比较高的改善类产品、90平米左右的刚需户型及一些处于政策性利好区域的项目实现了热销。而从营销手段上来看，行情转好背景下房企降价意愿普遍不强，更为侧重与互联网的结合，线上流量转化为线下客户到场，实现O2O营销闭环。

• 三季度市场总体趋稳，利好区域项目最受关注

回看2015年三季度，总体市场未如二季度般火热，但仍有项目开盘当日达到10亿以上的销售。我们对项目热销原因总结来看，有三类项目颇具典型性：

一是二、三线城市性价比较高的改善类产品。

对于二、三线城市的购房者而言，不用面对一线城市过高的房价压力，并且随着城镇化的逐步深入，购买力也在稳步提升，二次购房改善的需求还是较为强烈的，且在二次置业中，产品实用价值和性价比也受到了较高关注。以7月4日杭州首开的九龙仓雍景山为例，其叠加别墅面积段为110-130平米，最大可享320平米的使用面积，下叠附赠超大花园、地下室，上叠赠送阁楼。此外，其还推出了288-330平米联排，最大实际使用面积约723平米。

二是90-100平米左右的经典刚需户型。

对于大部分城市而言，90-100平米左右的刚需户型仍是主流需求，尤其是针对一线城市和部分重点二线城市，趋高的房价也令许多购房者望而却步，此时选择功能性较强户型便可满足家庭处于不同生命周期的需求。杭州的滨江･东方海岸户型设计可谓别具匠心，90平米“3+1房”，买90平米再送20平米，且做到三开间朝南，主卧套房设计，近10米面宽，完美的空间布局，超高赠送面积促使其7月热销500套破表记录，再创近3年杭州楼市之最。

三是受政策性利好，极具升值潜力的核心区域项目。

三季度部分项目因位于政策利好区域而受到大力追捧，以7月18日在北京首开的富力中心为例，因坐落于通州运河核心区，且属地铁上盖，7月中旬又恰逢北京市政府东迁至通州的消息得以确定，故开盘当天上午销售额便突破了13.8亿元。而位于东莞的南部湾万科城7月25日开盘1小时推出336套房源，几近售罄。除了受到自贸区辐射之外，主要源于2015年虎门撤镇立市消息已经公布，镇政府今年将斥650亿巨资加强城建等民生工程，这也将吸引大部分人口、产业的聚集。因此，南部湾万科城的投资价值也不容小觑。

• 总体让利不及上半年，定向导客为O2O营销卖点
  

年初至今，项目层面的让利随市场形势而变。在1、2月份时，行情还未明朗，房企持观望态度，项目让利也保持谨慎，至3月、4月份政策放宽，房企顺势而行，积极促销，项目突现5折左右让利，引起一阵跟风效应。而当市场回暖形势确立，房企年中业绩普遍看涨，项目优惠力度随之减弱。

综合来看，2015年三季度降价力度较大的项目，难以匹及上半年低至5折的促销力度，能够达到7折已属不易，多数项目的让利幅度在8折以上。此外，就单月来看，9月让利不及较7、8月份，房企看好下半年行情走势，我们判断四季度市场难现大幅让利，折扣幅度将延续目前状况。

行情向好，房企让利意愿不强属情理之中。在营销层面，“互联网+”效应持续发酵，相比于上半年房企频频触电互联网平台，活动造势引爆人气，当下房企更为看重O2O营销模式带来的案场导客成效，加速前期营销推广的落地。

7月中旬，碧桂园联姻淘宝开启“淘园新结义”，促销优惠并无新意，却推出“约惠总经理”、“约会男神女神”、“BT看房车”及“周五我埋单”活动，线上下单，可在案场享受购房折扣、项目答疑、专车看房与免费会所体验。

同期，乐居携手滴滴发起“码上专车”行动，为合作楼盘提供定制二维码，在项目推广中任意添加，客户扫描二维码即可预约免费专车服务，乘坐专车去指定售楼部，目前已有恒大、世茂、龙湖、旭辉等房企参与。从“淘园新结义”到“码上专车”，营销的本质均在于将线上客源引导至线下看房，推动最终房源成交，实现O2O营销闭环。

综上，对于未来营销趋势判断，我们认为将有两个方向。

其一，让利依然是项目去库存的重要手段，不过，大幅降价项目将更多的出现在市场情况堪忧的二三线城市，如沈阳、常州，在年末阶段房企不得不以价换量，冲一冲年关。

其二，营销与互联网的结合愈加紧密，房企关注从线上传播效应转至线下客户转化，未来定向客户导入的营销动作有望不断创新，这也将成为项目销售的一大看点。

九.土地市场：土地市场热度攀升，四季度成交继续上行

2015年前三季度土地市场整体呈现量跌价升的态势，第三季度表现强劲，供需两旺，溢价率也达到新高度。在供应量有望加大的四季度，预计土地热度持续高涨。

• 土地市场明显回暖，三季度成交环比上涨近4成

2015年前三季度，CRIC监测的300市经营性用地供应43701万平方米，同比猛跌70%，其中三四线城市供应量降幅最大。细化到第三季度，经营性用地供应量为16626万平方米，环比微涨3%，同比下挫7%，其中二线城市表现较差，供应同、环比均为负值。在国土部“有供有限”的指导下，部分供求关系紧张的二线和三四线城市市政府大量减少供地，从根源上缓解房地产市场去化压力。

成交方面，前三季度300城市经营性用地成交33367万平方米，同比下跌40%，其中三线城市成交量跌幅最大。第三季度用地成交量为12445万平方米，环比上涨37%，同比下跌27%，其中一线城市成交表现最佳，同、环比均上涨。经过一年的积极楼市政策刺激，商品房成交量逐步攀升，市场信心和房企拿地的积极性也进一步提升，在土地供应量环比微涨3%的情况下，成交量实现了37%的环比涨幅，表现颇佳。

成交价格方面，前三季度300城市经营性用地出让总金额为8728亿元，同比下跌30%，其中三线城市跌幅最大。成交均价同比上涨16%。第三季度出让总金额为3256亿元，环比上涨26%，同比微跌4%，成交均价同比大涨31%。其中二线城市在第三季度成交面积同比下跌的情况下，实现成交金额同比上涨15%，成交均价同比亦猛涨51%，可见房企在聚集一线城市的同时，对二线城市的关注度日渐提升。

溢价率方面，前三季度300城市经营性用地整体溢价率为16%，同比上涨4个百分点。其中虽然一线城市溢价率最高，但同比下降了5个百分点；二线城市溢价率有大幅提升，同比大涨7个百分点至17%。而第三季度土地整体溢价率为23%，明显高于二季度和去年同期。从各能级城市来看，部分二线城市率先出现供不应求，加之一线城市土地竞争度较高，房企的目光开始更多地向二线城市和小部分三四线城市转移，这一点不仅从溢价率可以看出，同时从成交占比上也能得到印证。

第三季度一线城市无论成交建筑面积占比，还是成交金额占比均有不同程度的下降。但一线的优质地块仍遭到房企的争抢，尤其是北京和上海频频爆出地王，比如上海杨浦区平凉社区地块刷新区域楼板价，北京朝阳区孙河地块楼板价也达到45000元/平方米的高位。

二线城市呈现明显分化的格局，像苏州、合肥、南京等楼市去化压力较低的城市，房企更愿意入驻，土地争夺也更为激烈，溢价率相对较高；而大连、沈阳、天津这类楼市供求失衡的城市，地块多底价成交。绝大多数三四线城市土地无溢价，但个别需求旺盛的城市，比如九江、东莞、佛山等，土地竞争度并不亚于二线城市。

• 四季度有望实现量价齐升，城市分化仍将继续
  

房地产市场成交量的大幅提升带动土地市场热度的进一步走高，我们预计四季度土地成交量将继续攀升，成交金额有望再度上行。原因有三：

第一，多数城市还未完成2015年土地供应计划，比如厦门至今仅完成2015年土地供应计划的一半，而苏州和天津完成度甚至不足40%，这些城市有望在四季度加大供地力度，为土地成交提供先决条件；

第二，前期楼市成交量高涨，为房企带来了大量资金的同时，也消耗了大部分存量，为保障后续发展，房企拿地补仓迫在眉睫；

第三，二季度以来市场成交的持续回暖，为政企双方入市提供了更多信心。在有供应、有需求，并且有资金的情况下，四季度土地成交上行是大概率事件。

四季度，我们认为各能级城市间的分化格局仍将继续上演，一线和部分二线城市仍是房企关注的重点，土地市场有望实现量价齐升。而供求失衡的部分二线和绝大多数三四线城市，一方面市政府大力压缩土地供应量，另一方面房企进驻意愿不强，土地成交并不乐观。

十、企业表现：业绩完成总体良好，三季度拿地总量提升

今年1-8月，企业业绩完成率普遍较好，个别企业完成情况不理想，多数企业销售仍需拼到最后一天。今年7、8两月，18家典型房企拿地速度接近上半年月均的1.5倍，投资意愿明显回升。转型方面，企业与金融业结合仍很紧密，此外多家企业计划将旗下板块拆分上市。

• 业绩完成情况总体良好，部分房企目标未达五成

2015年1-8月，20家典型房企的平均目标完成率为58.72%。销售目标完成情况较好的如恒大，华润，已达到70%以上，此外保利、绿城等企业也都超过65%；而万达、招商的完成率尚未到50%，碧桂园也只完成了不到53%，表现不太理想。

第一梯队中，恒大和去年一样，保持领先态势；而央企今年在销售上明显有所加强，保利、中海前8月的完成情况都还不错，中海甚至提高了全年销售目标，销售完成率却依然接近60%。

第二梯队中，华润、绿城表现较好，华润较去年改观较大，而绿城则是受益于中交入股，企业面貌一新；和媒体曝光度相比，融创前8月的销售并不算突出，在并购中分心过多。

第三梯队中，花样年、时代地产、禹州等房企前8月表现比较稳定，完成全年目标可期。

分季度来看，今年一季度房企的销售情况并不乐观，尤其受到春节影响，前4个月的销售都呈现低迷之势。而二季度从5月开始，房企销售情况开始明显好转，5、6月较好地冲刺了半年销售业绩。三季度房企销售尽管环比下滑，但是企业并没有完全放松，如果今年“金九银十”能有较好效果，或许个别房企可以在年末轻松一点，但相信多数房企还是会像去年一样，忙到全年最后一天。

• 三季度房企投资意愿提升，拿地成本普遍增加
  

2015年1-8月，18家典型房企新增土地储备建筑面积共计8752万平方米，同比减少40%，拿地金额约2956亿元，同比下降38%，平均楼板价3378元/平方米，同比小幅上升3%。从数据可以看出：一方面，楼市不稳定性因素仍存，房企拿地依然谨慎，拿地总量出现下跌；另一方面，如今土地价格还是易涨难跌，再加上众多房企回归一线及重点二线城市，此类城市土地价格颇高，房企拿地成本增加。

不过，通过季度数据发现，自第三季度以来，随着整体市场的好转，房企拿地热情已得到一定的释放，7、8两月18家典型房企拿地速度明显加快，两个月的成交量已经接近上半年的一半。随着临近年底政府推地节奏的加快以及“金九银十”等营销旺季带来的销售量的提升，未来房企拿地意愿或将进一步提升。

拿地企业方面，从新增土地总量看，碧桂园继续大力布局三四线，以1557万平方米的新增土地总量拔得头筹，其后万达、万科也均逾1000万平方米；从面积同比增速看，荣盛发展强势“补仓”京津冀，以338%的增速成为首8月拿地增速最快的房企，旭辉则以322%的增速位列第二。

从各家房企的拿地销售比来看，多数企业拿地态度审慎，但也不乏一些房企积极性提升。CRIC统计的18家典型房企中，11家企业的拿地销售金额比不足0.3，特别是雅居乐，仅1月份耗资0.66亿元于长沙拿得3幅宅地；另外同比变动最大的是中海地产，去年前8月拿地销售比高达3.63，今年仅0.41。相反，较为“激进”的房企代表有华润置地，今年以来华润置地加码一线城市的布局，迄今已在北京、上海斩获5个地王级项目。

• 行业竞争不断加剧，房企转型步伐继续迈进
  

随着行业利润的进一步下滑，房企转型的热情得以延续，各家房企纷纷利用自己的行业地位和资源优势，探索适合自身发展的新领域和新模式，一方面寻求新的利润增长点，另一方面也延伸了产业链，增强企业的市场竞争力。

总体来看，三季度房企转型表现出了以下几个方面的特点：

继续与金融界紧密合作，“互联网+”成为房企转型新标签：土地价格和融资成本的不断攀升使得金融业成为房企最为青睐的合作伙伴，与金融类企业合作不仅能够促进房地产主业的发展，也能开发新板块独立开展业务，增加企业利润。今年房企和金融联手的案例已比比皆是，三季度也不例外，比如北京城建与上海浦发银行出资8.4亿元建股权投资基金，中原银行与建业集团成立河南首个地产并购基金。

此外，除了合作的形式外，也有很多房企选择自己成立金融板块，开拓相关业务，比如金科集团斥资100亿元全面布局大资管、大投资、大金融三大板块，聚焦资产管理和互联网金融两大新业态。

“互联网+”则是房企目前偏爱的另外一个转型标签，诸多的房企向互联网企业抛出橄榄枝，形成“房地产+互联网+X”的新发展模式。从目前的发展趋势来看，房企等重资产的公司正在寻求轻资产化，而互联网等轻资产的公司则在寻找更多将业务落地的机会，双方可谓一拍即合，例如华侨城与阿里旅行签订战略合作协议，就旅游O2O、市场营销、景区门票等方面展开合作，开启“互联网+旅游+金融”的创新模式。

文化旅游和学校教育成为多元化的两个新方向：从趋势上看，三季度有更多的房企正式进军文旅领域，主要原因是出现了一些契机，比如上海迪士尼开园将近、冬奥会申办成功等，都让房企们更加清晰的看到了文化旅游产业的发展潜力，万达、华侨城等先例也使得房企对于文化旅游领域有了更大的信心。

从房企的具体表现来看，其具体的业务已经不再仅仅局限于文旅项目，而是有了更宽范围的拓展，并且模式也不再单一，出现了抱团开发、O2O等多种模式，例如中国平安联手碧桂园、华谊兄弟、海昌等多家企业打造跨界资源整合平台“平安文旅荟”，荣盛地产发展线上旅游项目为业主提供置业、投资、旅居等一站式服务。

教育行业则是房企近期较为偏爱的另一个领域，首先学校可以作为房企项目的配套，打造学区房的概念，促进去化，其次教育行业的高利润率也能够对房企的收入起到补充作用。目前提出要重点发展教育的标杆房企有万科、碧桂园等，他们希望自己打造出自己的优质教育品牌，而一些中小房企，如东胜地产，则更多的是从项目的角度出发，希望能够与品牌学校联手，在项目中引入教育资源，打造“房地产+教育”的开发模式。

分拆上市成为新趋势，部分房企全面转型：多家房企目前已经提出了未来分拆旗下的业务板块上市的计划，他们希望通过拆分物业管理等业务板块上市，推动市值的增长。上半年，已经明确表达了分拆上市愿景的标杆房企有万科、保利、中海等，三季度在诸多房企的中期业绩发布会上，更多的房企提出了分拆计划，比如碧桂园提出未来将分拆酒店、教育、物业板块上市，旭辉集团将剥离旭美商业单独上市。

>>>重磅预告<<<

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《2015年三季度房地产市场十大热点剖析与预判》完整内容导览：

重点提要

一、行业环境：实体经济增长缓慢，楼市刺激政策持续加码

1、宏观经济：内外需不振，“保增长”压力不小

2、政府救市：中央继续降低购房限制门槛，地方加快前期政策落地实施

3、经济增长困局下，房地产业面临转型和模式创新双重机遇与挑战

二、信贷环境：资金面维持宽松，公积金政策或将多有创新

1、信贷现状：信贷环境保持宽松，但刺激作用效用递减

2、信贷预期：利率优惠提升空间有限，公积金将多方“创新”

三、行业宏观：三季度表现不容乐观，四季度有望筑底企稳

1、开发投资：房地产开发投资持续探底，四季度有望低位企稳

2、新开工：企业开发信心不足，房屋新开工增幅加速回落

3、销售面积和金额：触底回升之势明显，市场预期向上

4、行业预判：四季度保持相对乐观态度

四、城市供求：环比供求齐降，四季度市场有望迎回升

1、新增供应：42城供应同环比下跌，二线城市下降最明显

2、城市成交：三季度整体成交明显降温，三、四线降幅尤甚

3、趋势研判： 4季度整体回升可期，二线城市分化继续加剧

五、城市房价：一线领涨加速拉升，四季度仍将继续上行

1、全国房价指数：年内先跌后涨，三季度上涨速度明显加快

2、各线城市住宅价格：一线城市房价领涨，三线城市仍未全面止跌

3、房价预判：四季度增速或有所放缓，但上涨势头不会改变

六、城市库存：去化压力持续走低，分化特征仍显著

1、供求和库存：三季度供求基本平衡，库存量不断走低

2、库存预判：城市分化特征愈显著，供求结构有望继续优化

七、需求结构：刚需成交占比提升，改善需求成主力，高端占比走低

1、三房户型成交主力地位不改，二房成交占比持续下滑

2、大户型产品成交占比下滑，小户型项目占比相应上升

3、高端改善需求过度透支，刚需型产品占比有望提升

八、项目营销：利好区域项目最受关注，定向导客为O2O营销卖点

1、三季度市场总体趋稳，利好区域项目最受关注

2、总体让利不及上半年，定向导客为O2O营销卖点

九、土地市场：土地市场热度攀升，四季度成交继续上行

1、土地市场明显回暖，三季度成交环比上涨近4成

2、四季度有望实现量价齐升，城市分化仍将继续

十、企业表现：业绩完成总体良好，三季度拿地总量提升

1、业绩完成情况总体良好，部分房企目标未达五成

2、三季度房企投资意愿提升，拿地成本普遍增加

3、行业竞争不断加剧，房企转型步伐继续迈进

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