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土地价格越炒越高,哪些房企在买!买!买!

2015-10-04 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读

步入白银时代,房企利润被压缩,却止不住土地市场的激励竞争,地王频现。是哪些房企在买买买?我们用数据来说话。

/克而瑞研究中心 沈晓玲、谢夏成

2015年,行业步入白银时代,房企利润空间被压缩,但在土地市场上,地王被刷新的消息频频出现,房企扎堆角逐地块的现象也不少见。就拿上周来说,城市方面,南京出让四幅地块中,其中三幅被刷新了板块单价纪录;房企方面,龙湖以45亿元竞得厦门马銮湾西部片区H2015P05商住地块,刷新了厦门全市地王纪录,参与竞拍的还有万科、龙光、中海等14家知名房企。竞争十分激烈!


一方面,行业利润在下探,另一方面,土地市场热度不减。冰火两重天的状况到底是什么原因造成的呢?究竟是哪些房企出手高价地块呢?哪些房企仍然在扩张规模?我们以20家典型房企(具体见备注)的拿地数据对以上问题做出解答。

  • 拿地总量下滑,楼板价远超上年水平,面粉贵于面包!

我们采用20家典型房企1-8月拿地数据做分析。从2013-2015年首8月20家典型房企的拿地数据对比中,我们发现,房企总体的拿地金额和面积都有了明显的回落。2015年首8月,企业拿地总金额同比下降了12%,拿地总量同比下降了24%。而楼板价从上年的2780元/平米飙升至3232元/平米,涨幅为16%,而全国销售均价仅较上年上涨8%,部分地区面粉或将贵于面包。


备注:1.数据来源于CRIC监测,与企业公布存在差异。

2.本文数据统计的房企为:保利地产、保利置业、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、绿城中国、绿地集团、融创中国、世茂房地产、万达集团、万科地产、新城控股、雅居乐、远洋地产、招商地产、中海地产、中信地产20家监测企业。


究其原因,一方面,经历13年、14年两轮大幅扩张之后,房企土地存量充足,现阶段的任务是去库存,加上三四线城市市场下行,房企将战略再次转向供地数量较少的一二线城市,因此总体拿地节奏放缓。

另一方面,受“有供有限”政策的影响,政府土地供应较谨慎,政府推地总量下滑带动整体成交量的减少,这也是一些城市的优质地块受房企角逐的最根本原因。

我们认为,一线城市,以及经济发展前景较好的二三线城市依然会是房企关注的焦点,但房企应据自身情况入手,注意高价、高溢价地块带来的风险。


再看单月拿地情况,自5月市场回升之后,房企的拿地信心显现,拿地总量回升至1月水平,均在1000万方左右。从总价来看,1月以565.02亿元居首,房企当月在一线城市拿地投入占比高达48%,这主要是绿地、华润、远洋等房企在北京、上海等一线市场拿下多幅高总价地块。从楼板价来看,1月平均楼板价高达4863元/平米,随着上海、北京等城市的地块出让减少,楼板价回落至2000-3000元左右,但总体上均高于上年同期水平。



  • 碧桂园圈地最猛,华润拿地最豪!

我们对1-8月拿地总量进行分析,房企在拿地规模上主要分为以下几类:

一是以碧桂园、万达、恒大、新城、金地等典型的乐观派。碧桂园以1366万平方米的拿地面积位居第一,较上年大幅增加87%。今年以来,企业在“深耕三四线,进军一二线”的新型战略下大肆扩张。恒大、新城、金地拿地面积也分别大幅上升了119%、106%和87%。万达今年拿地量虽然较同期下滑,但仍然高达1272万方,与拿地量最多的碧桂园几乎平行,也属于典型的乐观派房企。

二是以万科、保利为代表的保守型扩张派。万科、保利今年首8月拿地面积较同期仅微涨8%和9%。以万科为例,虽然企业今年首8月拿地幅数由上年同期的28幅上升至34幅,城市由上年的14个上升至22个,但这是基于拿地面积不变的情况下,使城市区域覆盖更广。

三是以绿地、中海、招商为典型的谨慎派。鉴于土地储备充足、库存量较大的情况,部分房企可能将战略重点转向去库存。以世茂为例,企业于今年年初将战略调整为“去库存、提高利润率”,由此,在拿地方面也作出了相应地调整,今年首8月拿地面积较同期缩减了91%。


从拿地单价较高的房企来看,主要有以下三类:

第一,华润不仅单价高且投入最多。综合总价来看,首8月,华润以353亿元的拿地总价居20家房企之首;单价为11197元/平米,仅次于招商、保利置业。企业在北京、上海两座城市拿地总价共为244亿元,单价高达25406元/平米,总投入占比为69%。此外,华润也多次在其他城市拿下高溢价地块,其拿下的12幅地块中有9幅是溢价率地块,其中3幅是60%以上的高溢价地块。不愧是央企财大气粗,大手笔,够豪气!

第二,碧桂园”进城”,大量揽储优质地块。相较去年73亿元的拿地投入,企业今年拿地投入翻倍增加至186亿元,涨幅为151%;单价为1359元/平米,同比增长34%。这主要是企业自3月调整战略后,为“进城”付出高昂的代价。一方面,进攻一线城市,首次进入上海,在上海、广州等一线城市共拿下3幅地块,一二线城市总投入分别为25亿元、50亿元,合计占比超4成。另一方面,争夺优质地块,如在珠海、东莞夺得溢价率为98%和69%的高溢价地块。

此外,招商、保利置业拿地单价最高,从拿地总量来看,主要是由于量少价高的原因造成的。以招商为例,首8月仅拿下2宗地,5月的上海大场项目总价高至30.1亿元,单价为23277元/平米,直接拉升企业的总单价。



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