这家企业哪来的底气拿近200%溢价率的地？
文/克而瑞研究中心 沈晓玲、陈桢颖
10月10日，上海青浦区盈浦街道城中南路东侧地块被新城地产以5.18亿拿下，溢价率高达191.16%，成为了近2年来溢价率最高的地王。
虽然，该幅地块16974元/平方米的楼板价与17000元/平方米的周边二手房价格相当，但该地块所在区位商业配套成熟，教育资源齐全，再加上在建的17号线将势必提振未来青浦盈浦地块的房价。除了地块本身优质的条件之外，是什么驱动新城如此豪掷拿地？
战略动力：深耕长三角，强化上海布局
新城在2014年年报中明确了其聚焦长三角的发展战略，而在2015年中报中突出了以上海为拓展中枢的战略方向。
拿地方面，据CRIC监测，新城在2015年新增30幅地块，总建筑面积逾566万平方米。其中，长三角区域拿地占比达85%。除了此次新增的青浦地块之外，新城就分别于2月和8月，在上海获得地块共计9幅（其中，新城于8月17日通过股权收购的方式在沪获得8宗商住地块，总土地出让面积为33.32万平方米）。
销售方面，据中报显示，长三角地区作为新城的大本营，区域的销售贡献度占首位，达45.44%。其中，上海项目的销售金额达18.96亿元，贡献度为17%，位居第三。
土储需求动力：目标当前，积极拿地，保证未来货源
与往年不同的是，新城今年在拿地方面保持了“持续且稳健”的节奏，几乎每月都有地块“收入囊中”。截止到2015年6月30日，新城总土地储备为1805万平方米，按目前销售节奏来看，300万平方米的年度销售面积推算，土地消化周期大约为6年。
然而，今年良好的销售业绩和既定的目标势必要求企业积极增加土地储备。据新城公告，2015年首9月的销售金额为201.8亿元，同比增长35%，其中，9月销售金额高达41.28亿元，环比上升87%，同比提高109%。以这样的去化节奏来看，280亿元的年度目标完成无虞。而且，鉴于新城在2014年初就定下了“2017年完成500亿”的销售目标，若要达成该销售目标，企业则需要保证充足的货源。
财务支持动力：资金充沛，全面支持拿地
从15年中报看出，新城良好的财务情况为拿地扩张提供了支柱。首先，充足的现金量可以保证了较强的短期偿债能力以及拿地资本。其次，在长短期有息债同时上升，长短期债务比也增加的情况下，净负债率比去年同期更是回落了10个百分点，仅71.99%，债务结构进一步得到了优化。另外，净利润同比增长177%，合约销售金额同比上升35%。
一方面，源于新城准确把握市场判断，并坚持产品多元化及积极去库存的发展战略，大幅提升了销售业绩；另一方面，在新城推行的合伙人制度下，提高了团队风险管理意识以及项目团队的效率，实现了利益最大化。业绩和净利指标双双实现增长，也提升了新城积极扩张拿地的资本和信心。
更重要的是，新城B转A方案已于9月21日正式获批。这意味着新城将拥有A+H境内外双融资平台,有效助力企业未来的拓展。
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