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【排行榜】2015年香港上市房企业绩会, 哪家最值得去

2016-05-04 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

香港上市房企业绩会最佳回答奖、最佳形象奖和最佳演示材料奖,花落谁家?



文/克而瑞研究中心(香港)  洪圣奇 林陈悦亚


随着2016年3月份的过去, 2015年全年业绩季也算落下了帷幕,对于各大港股上市的房地产企业来说,这场没有硝烟的半年度战役也总算偃武息戈,可以松一口气了。将近五十家房企参与了这次的争奇斗艳,有企业以过硬的业绩引来投资者围观, 也有企业以其他方式, 例如详实的演示材料﹑妙语如珠的回答﹑甚至精美的食物来提高资本市场对自己的关注度。


克而瑞作为一家独立第三方的专业研究机构,希望以后透过观察这些企业在业绩季的各项细节安排, 进行客观的比较, 以此量化企业在面对投资者时付出的时间和努力, 既希望提高整个行业对投资者关系的重视, 亦希望给一些准备充分却不受重视的企业多一次机会, 让大家能够看到他们。


2015年业绩会口碑榜



一、问答环节


今年投资者最关注的热点依然是各大公司的财务问题,包括公司债务、融资渠道、现金流和股息的发放。行业形势方面,房产增值税改革对公司现金流的影响,以及上海、深圳的限购政策对行业带来的影响都是关注焦点。个别公司的关注点集中在重大事件,比如股权分配,并购重组等。


本次的盘点从问题的质量、管理层的准备和回答水平和投资者的侧重角度入手,选择了三个方面的奖项用以褒奖企业在业绩季的行为, 他们分别是:最佳回答奖,最佳形象奖和最佳演示材料奖,每项推举两家公司。那么这些奖项又都花落谁家呢?


最佳回答奖
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妙语连珠——中海地产


何谓互动?双方互相的动起来,抓住共同利益点,找到巧妙的沟通时机和方法,由此产生最佳互动。也许是乘着2015年良好业绩的风潮,中海的管理层可谓是神采焕发,在回答投资者问题时妙语丛生,搏得满堂笑语。虽然有些问题解释含糊,但总体而言,不拘一格的风度也足以彰显中海的底气十足。问题回答妙了,投资者开心,管理层也开心,皆大欢喜。


例:    

问:1)交易是我们找中信还是中信找我们?2)为什么选择股份交易,不用现金?


答:1)谁找谁,自由恋爱!一个巴掌拍不响,双方都有意愿,强强联合。2)选择股份,是因为中信是一家很优秀的、伟大的企业,我们有很多同根同源、文化相似的地方,所以股权交易是一种结合,如果他们对我们没有信任,他们也不会接受股票,我们未来还有更多的合作空间。


问:1)收购中信,在组织结构、人员上怎么做?2)一千多亿的现金准备怎么花,现在是不是买地的好时机?


答:1)这次的合作,双方的高层都非常的重视,在重组过程中制定了很细致的规则准则。说实话,收并购不成功的案例也很多,但相信我们这个是成功的。中信有很多优秀的人才,是人才就会有舞台。我们是合作的关系,而不是敌对的关系。他现在是我们的第二大股东,所以我们的未来是共同的。2)本来这次想花的,但是没花出去,我们也想花啊,有机会你们可以介绍机会给我,有钱人的日子也是很难的!当然有钱不能乱花,要花在刀刃上,我们会花在能够股东带来最大利益的地方。



显可以看出,针对中海,投资者注重于和中信合作的重大事件上。而对于这位合作伙伴,中海也体现出了相当程度的重视,在回答中处处维护、拔高中信,同时也不忘诙谐幽默地展现出了对股东利益的关注,顺带就“炫耀”了一把自身现金流的充裕。这样的互动与回答,深入人心。这样的管理层,让人印象深刻。


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有备而来——万达商业


今年万达商业的投资者们侧重关注未来轻资产计划的进行,也围绕这一点抛出了不少的好问题。据我们前方研究员的观察,万达的回答非常全面,条理清晰、逻辑顺畅,全方位地给予了投资者详细的解答,足以看得出早有准备。


例:    

问:一二三线城市中,三线城市的商场增长慢一些,为什么?会不会对未来轻资产的计划有影响?


答:第一方面,可以看到,三线城市在过去的运营之中,它的租金增长有6%,但是万达进入三线城市时间较短,现在三线城市主要是三年以下的广场,而经营三年以上才代表一个购物中心进入成熟期。因此6%的增长还是比较可喜的。第二方面,整个三线城市商业形式亟待提升,需要购物中心带动消费需求。过往进入的三线城市,在运营几年以后,有很好的表现。比如绍兴和宁波的商场经过 4年之后,调整区都有超过50%的增幅,引领了整个当地的发展,打造城市中心。第三方面,从GDP来看,三线城市虽然规模小,但增速高于全国整体,未来发展可期。第四方面,同行竞争者不敢进入三线城市的主要原因是没有商户跟随,但万达有5000个合作品牌。很多合作品牌也希望销售下渗,但需要一个良好的平台。万达做到让商户有信心跟随万达的发展,并且在之前的发展中也给了商户良好的支持。补充:三线城市的地方政府欢迎万达的投资,万达一般能在最核心的位置拿地,形成垄断性优势。同时,三线城市相对地价低很多,投资回报率高。


面对三线城市业绩对轻资产的影响问题,万达管理层分别从成长周期,潜在市场,行业形势和自身优势进行阐释,为投资者排除了疑虑,又在最后的补充中不忘强调公司的光辉形象,体现了对三线市场的充分研究和准备,最佳准备奖,万达当之无愧。


最佳形象奖


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璞玉浑金——龙光地产



检验一家公司,不光看它在行业蓬勃向上的时候如何发光发热,更要看它在行业整体下行的状况中是否依旧屹立不倒。龙光就是这样一家礁石一样坚定的公司,浪潮一涨或许被淹没,但浪花一退就稳稳当当地显露出来。15年龙光的业绩尤其突出,和他们一贯稳重谦虚、目光长远的风格不无关系,从他们的回答中就能深刻地感受到这种良好的作风。


例:      

问:1)公司销售非常理想,是如何做到的?2)2016年达到240亿的目标,信心如何?


答:1)源于过去几年对房地产未来发展的预期。比如龙光城,十年前就买下,当时楼面地价300元。深圳产业好,人口流入多,城区土地面积不足,城区一定外扩,龙光城在外扩范围内。过去两年投资都在深圳,项目总计170多亿。不到处拿地,而是选择发展前景好的项目。现在深圳交通向外围扩展,周边地产增长空间大。2)在16年有接近600亿的货值,大部分在深圳市场。对销售指标和销售价格都有信心。即使深圳房价不在上涨,仍有很高的利润。


问:1)去年未付的土地款。现金流?2)今年资本开支会不会比较大? 3)今年的资产负债水平?


答:1)2015年拿了166个亿的土地。像红山,汕头,南宁是分期付款,2015年付了一部分,2016年付44个亿。去年年底账面现金充裕,过百亿。2)公司有在一线城市拿地的考虑,以及持有物业的考虑。但是一定保证住宅的营运现金流充足。公司除了自己出钱以外,还要考虑合作的方式,如开发商与开发商,开发商与土地商等的合作。比如红山项目,与资金方合作,降低公司财务杠杆,提高使用效率。3)始终坚持审慎的目标。60%-80%之间。


龙光的投资者偏向于问比较传统的业务、财务方面的问题,而在面对良好的业绩时,龙光没有过度膨胀,却又保有一定的自信,不卑不亢。从他们选定目标项目,不到处拿地,到在有充足现金流的同时还考虑通过合作来降杠杆,充分体现一个沉稳大气、考虑周全的公司形象,也给予了投资者满满的安全感。这种“国民老公”一样的企业,只能给满分。


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气派非凡——恒大地产


什么?有气势也能上榜?是的,一个要业绩(颜值)有业绩(颜值),要副业也玩得起的公司,自信才更加彰显了公司的底气。恒大的许总,世界的许总。在横向多元化布局和纵向文化旅游产业深挖的两条线上,恒大不畏他人质疑,不畏暂时性的挫败,昂首挺胸,一路披荆斩棘跑步前进,留给恒大的忠实粉丝们一个潇洒的背影,让人不禁拭目以待。


例:      

问:恒大在海南布局相当大,在多个城市拥有大量土地储备。当年大举进军海南岛的战略思路是什么?是否与东北等重工业城市人口的迁移有关?


答:海花岛项目是恒大5年前在文化旅游地产上的战略性决策,当时考虑了诸多因素。拿地形式上,在海南拿7.5平方公里的地块不现实,因而后来走的是填海工程。选址上,由于东海岸长期开发,生态环境受到影响,因而选择西海岸进行开发。定位上,非常清晰,经过长期的调研和分析,觉得海南适合做面向全世界的文旅产品。五年中反复研究各种规划设计,考虑怎样设计成世界级旅游项目,我们邀请六百多位世界大师,每栋楼三位大师设计。这是恒大进军文化旅游产业的第一个产品,我们用尽全力,每天一万人,连续十天才开完盘,在销售额、销售面积、到场人数上都创下吉尼斯世界纪录。我们总共花了五年,每一步都很扎实,希望打造成全世界向往的旅游项目。


问:多元化产业目前起色不大,甚至面临亏损,未来是否会放弃多元化道路?


答:不可能。我们现在选择的几大产业都是非常好的产业,是在我们深入研究之后选择的。目前有几个产业进展不错,例如,金融业方面,恒大人寿卖得很快很稳,今年一定是盈利的。互联网产业方面,恒大有庞大的实业,产融结合,风险较小,目前来看步伐迈得很稳也很准。至于健康产业,属于绿色快销产业,亏也是正常的,毕竟没有前期的推广、网点布局,就没有之后的快销。矿泉水、粮油前2年、乳业前1年的树品牌、布网点都是在夯实基础,我们预计今年5月能够达到盈亏平衡,年底实现微利。文化旅游产业的话,14年开业的院线全部是盈利的,15年开业的也将在今年盈利。未来5-10年,恒大不会轻易介入其他新的产业,但会把现有的四大板块做大做强,前景还是非常光明的。


恒大的业绩会更像是一个产品说明会,满满的都是自家制造。而投资者们都对海南的布局和多元化产业十分关注。从海花岛项目的吉尼斯世界纪录,到多元化产业的光明前景,恒大给予了对旗下项目的极大肯定和支持,也充分体现出管理层对这些问题的重视和努力。未来恒大的这些产业将会如何尚未可而知,然而从今日恒大的自信与坚定,我们有什么理由不去相信,明天会更好呢?


最佳演示材料


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文艺情怀——花样年


如果说房地产界的PPT主流都是大气豪迈的直男审美,那么花样年的PPT设计绝对是不可多得的一株文艺小清新。简约优雅的设计,独有特色的浅粉+银灰的配色和流畅自然的排版,充分彰显了这是一个有情怀、有格调的房地产公司。




在追求设计的艺术感之上,花样年也同时关注消息披露的专业性和可读性,在PPT的排版中大量使用了可视化图表,充分利用空间的同时也保持留白,对于投资者而言,看他们的业绩报告犹如一种享受,赏心悦目。唯一美中不足的是全灰的饼图容易降低辨识度,或许这就是美感和实用性难以两全的结果吧。



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醒目和谐——彩生活



外观上来说,彩生活的PPT给人的第一印象是色彩鲜明,对比强烈。使用紫色和黄色为主调、穿插红蓝撞色搭配,色调既舒服又亮眼。同时彩生活善于利用版面的每一寸空间,充分覆盖所有想要传递给投资者的信息。淡粉的题头调剂白色的底版,不至于造成白色部分过多而带来视觉疲劳。



内容上,彩生活不仅将每一页的主要内容和良好的业绩发展态势都用一句话概括,放置于小标题部分,有利于投资者迅速提取内涵核心,并迅速建立起对公司的良好印象。同样做得好的还有可视化的展现方式,将业务、财务信息整合成带有指示和导向的图表,使内容更加清晰明朗。




二、重视程度


除了问答环节的精彩表现以外,业绩会准备的重视程度给投资者带来了更加直观的印象。小到会册、会场点心的准备,大到管理层的出席,前方研究员们可是都一一记在了心间。


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业绩会吃货攻略心得


(1)“我就对这的美食印象深刻”:瑞安地产和雅居乐的业绩虽不突出,但有美味的虾饺和春卷可以一扫投资者心情的阴霾。同样还有恒腾网络的烟熏三文鱼也被研究员点名称赞。花样年的甜品更是倍受青睐。心情不好啊?吃吃吃!


(2)“人太多了吃不到啊”:万科和碧桂园业绩会前的人山人海挤得整个酒店大厅是满满当当,而一贯不吝啬于招待投资者的两家“大佬”,即使摆盘再丰盛,恐怕也无力一一接济了。不过这也正好体现了万科和碧桂园“万众瞩目”的明星企业气质,没办法,毕竟人气摆在那。值得一提的是,万科进场前和出场后都有点心食物招待,非常贴心周到,这个细节也是得到了研究员们的交口称赞,一致好评。


(3)“什么?没吃的?宝宝有小情绪了”:虽说业绩会的点心招待不过是锦上添花,绝对称不上雪中送炭;虽说总有一些更加废寝忘食的投资者对小零食不屑一顾;虽说去听业绩会本应该注重的是公司的业绩……可是对某些作为战斗在业绩会点心第一线的研究员们来说,没有点心,天空星星都黯淡了。宝龙地产呀,宝宝们的点心去哪儿啦。


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管理层出席面面观


管理层作为最直接的公司形象代言人,一举一动也都可以看做是公司无声的“业绩发布”。那么2015年业绩会的管理层们,表现又如何呢?


(1)“不翼而飞”的业绩会:细心的投资者一定会发现,保利置业今年临时取消了业绩发布会。还好投资者关系部门在邮件中及时解释了原因,不然投资者可是要闹情绪了。


(2)“全家福式出场”:有的上市企业的业绩会多年来雷打不动地“全员上阵”,管理层们总是一齐出场,既彰显了公司上下的团结一致,更体现了公司对业绩发布的重视和对投资者的负责。万科自然不必说,今年还多出了新任执行副总裁CFO孙嘉,以及新任董秘朱旭两张新面孔。碧桂园今年依旧保持了“三斌”阵容,世贸的创始人携许氏家族也总是一同出席。对比之下,万达商业今年来的高管数量就略微捉襟见肘了。


三、对投资者友善度


说到底,业绩会对投资者来说最重要的自然是各大上市企业的信息公布。从信息搜集的难以程度上却可以反映了该企业对投资者的友善程度。


大多数的地产企业例如花样年、瑞安都是非常友好、安排妥善的,不光有电子版PPT,还引发了纸质版的彩色PPT;不仅有英文版,还准备了中文版本;甚至在时间地点的选择上都尽量避开不冲突,方便投资者信息搜集的完整。


有待提高的是今年的SOHO中国,材料印制数量过少, 导致很多人到现场时都拿不到材料,是否有点不大妥当呢?万达的信息披露非常频繁,除业绩会外更是办了多次NDR路演,然而却造成了信息过于碎片化,不利于投资者整合的情况。还有个别的企业,也许是太过凑巧还是运气不济,每年的业绩会都和万科﹑中海等关注度极高的企业安排在同一时间段,投资者两头跑,真是分身乏力呀。


而言之,要办好一场业绩发布会,考验的不仅是IR、PR的细心和专业,更是全公司上下的齐心协作与一致努力。8月份很快就要来了, 兄弟姐妹们准备好了吗?


-END-


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