Quantcast

女生群最近聊到的意大利吊灯式,到底是个什么样的体位?

聊聊性和扫黄(含视频未成年勿进)

中国1.8亿独生子女面临的非常严峻问题,已经来临!

母子乱伦,隐秘而伟大?

91大神,夯先生被抓了,勾引百名女性拍A片!

Facebook Twitter

分享到微信朋友圈

点击图标下载本文截图到手机
即可分享到朋友圈。如何使用?

查看原文

火爆预期!5800亿重金砸向69个城市

2016-05-03 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

不同规模房企有怎样的差异化布局策略?哪些城市潜力待挖,哪些城市风险最大?



文/克而瑞研究中心  朱一鸣 傅一辰


2015年下半年起,市场开始逐渐回暖,但也伴随着越来越明显的城市分化,热门城市地王频出,部分乏人问津。而在企业方面,受益于宽松的资本市场环境,房企当前手头现金充裕,除了布局热点城市外,也急于寻找有潜力、风险小、适合长期深耕的城市进行投资。


因此,我们对标杆房企的投资策略进行了全面研究,样本时间范围为2015年7月至2016年3月,以2015年销售金额排名TOP30房企为基础,剔除了部分布局或开发模式比较特殊的房企,以及部分新增土地数据披露不全的房企,最终选择了14家布局最具代表性的房企为标杆,并按规模及定位分成三类。


备注:1)龙头房企包括绿地集团、万科、保利地产和中海地产,特点是销售规模大,布局全国化,产品线齐全;2)大型房企包括华润置地、世茂房地产、融创中国、绿城中国、龙湖地产和远洋地产,特点是在规模发展稳定,定位相对偏改善和中高端;3)中型房企包括旭辉集团、泰禾集团、阳光城、中国金茂、正荣集团和融信集团,特点是主要采用了城市深耕战略,近年成长速度较快。



一、标杆房企土地投资规模及分布


1、14家房企近三季度耗资5732亿获取503幅地(部分略)


2015年7月至2016年3月,14家标杆房企共在69个城市拿下了503幅地块,总金额5732.4亿元,合计新增土地建筑面积1.04亿平方米,均价5494元/平方米。龙头房企投资力度最大,新增土地建面明显高于其他两类房企,布局城市数量亦最为广泛,如万科共在41个城市拿下了184幅地块,绿地和保利地块则均分布在24个城市。大型房企中,融创和龙湖分别新增了27和21幅地块,而远洋仅在北京、南京和重庆三个城市有斩获,为标杆房企中最少。中型房企尽管获取地块较少,但均价为三类房企最高,达10434元/平方米。




2、新增土地区域分布均匀,二线城市是投资最热点(部分略)


标杆房企新增土地区域分布十分均匀;二线城市空间最广阔,是当前标杆房企的投资热点。






3、长三角为投资必选,中型房企谨对中西部三四线(部分略)



二、标杆房企在各能级城市的投入


1、综述:标杆房企重点投资均为热门城市(部分略)


标杆房企更看好哪些城市?通过将标杆房企新增土地情况,与2015年全国300城土地成交情况进行对比,我们能够了解更清晰地了解标杆房企的投资偏好。





2、一线:北京投资门槛最高,广州受冷遇(部分略)


3、二线:长三角南京、苏州等明显最火爆(部分略)


“分化”始终是贯穿整个楼市的主题,并在二线城市得到了最大化体现,标杆房企重点投资的城市可分为种:第一类是当前最火爆的南京、苏州、合肥等长三角城市。第二类是市场容量较大的武汉、成都和郑州等中西部二线城市。第三类是天津、杭州、宁波等销售均价较高,但背后存在隐患的城市。第四类城市则存在不同问题,因此并不适合所有房企进入。




4、三四线:投资集中珠三角佛山、东莞等(部分略)


标杆房企重点投资的三四线城市十分一致,面积和金额前三均为佛山、东莞和珠海珠三角三线城市,并且TOP10城市均位于珠三角和长三角两大经济圈。





三、三类企业的不同城市投资策略


1、龙头:稳固一线地位,挖掘低价二线



龙头房企的主要特点是为城市布局广泛,土地消耗量大,资金充沛且成本低,在全国主要城市的网络基本已经铺设完毕并滚动开发,对各种不同城市的适应性最强。因此,我们对龙头房企的建议是在当前布局的基础上,加大或减少对单个城市的投入。


1)充分利用资金和资源优势,深耕北上深


北上深三地的土地总价高,小型房企难以承担,但长期来看城市最具可持续发展动力。龙头房企则应当借势加大市场占有,打造标杆产品确立在购房者和资本市场的品牌。此外,龙头房企有更多拿地渠道,应当更关注收购、并购机会,降低土地成本,如绿地在上海就通过收购形式获取了不少优质地块。




2)在郑州、济南等二线城市寻找价值洼地


龙头房企普遍重点投资了成都、武汉等成交量大的城市,当前应当在剩余的二线城市中发掘地价低、市场好的“潜力股”。


郑州市场的人口规模大,库存量也十分健康,截至2016年3月为892万平方米,消化周期也较短,2015年全年仅5.8个月。郑州市区的需求量大,但土地主要依靠旧改获得,市场长期被本地房企牢牢占据。不过,越来越多的龙头通过和当地企业合作的方式进入,如万科通过和美景置业合作的形式开发了郑州第一个项目,绿地则和河南交通签约合作基建和公路周边地块的开发。


济南的土地成本低,适合大体量项目的开发。2015年济南的商品住宅成交面积为1102万平方米,并且消化周期基本维持在8个月左右,十分平稳。同时,济南的土地成本低,2015年仅1621元/平方米,而销售均价则为8600元/平方米。随着地铁等基建项目推进,济南市场有“爆发”潜质,对于能承受长周期、大体量项目开发的房企来说,济南是不错的选择,如绿地、中海等都在济南有丰富的土地储备。


南昌的供应和库存量小,房价有上升空间。南昌2015年商品住宅供应量仅451万平方米,成交量则为535万平方米,尽管销售均价较2014年下降了5%,但截至3月库存量仅308万平方米,且消化周期也基本在8个月左右,需求一旦释放便可能出现供不应求的局面,为房价带来反弹空间。


太原品牌房企少,市场情况值得关注。太原的市场数据公开有限,不过2015年商品住宅销售均价同比上涨了8%,与苏州相同,2016年更是突破了1万元大关。除了恒大外,太原市场几乎没有品牌房企大规模进入,竞争并不充分。2015年,恒大在太原的三个项目均销售火爆,多次开盘均获得数亿元业绩。同时,融创也于2015年进军太原签约了旧改项目。




3)谨慎进入地价偏高、市场容量小的城市


房企发展到一定规模后,管理标准化和成本控制能力的重要性上升,在单个城市若不但开发利润有限,还无法形成规模效应,则投入重金的必要性不大。如福州、厦门,土地供应量极小,因而土拍竞争十分激烈,地王频出。本地房由于感受到市场容量的天花板,很早开始在全国扩张,实力提升,在福州大本营更是剑拔弩张。


但福州楼市却不如土拍来得火爆,2015年商品住宅销售均价下降幅度达10%,消化周期也在10个月左右,2016年3月甚至超过了1年。虽然福州279万平方米的库存量不高,但对龙头房企来说,就没必要费尽周折。


厦门市场虽好,但门槛更高,一边是招拍挂市场上的供应稀少,另一边则是本土大型国企如建发、特房、厦门国贸等的丰富土地储备,以及在购房者心里可靠的品牌形象。光凭一两个项目很难在厦门树立品牌,强行进入的意义不大。




2、大型:进大容量城市,维持规模增长



当前规模在500-1000亿元左右的房企如华润、龙湖、绿城等基本有两大特点:一是原布局重点基本为一线和发达二线城市;二是定位偏改善型。大型房企当前面临的最大问题是,由于布局的城市均十分热门、地价高昂,近年来新的竞争者不断“不计成本”地涌入,拿地难度加大,原本的开发规模难以维持,必须寻找新的城市替代。事实上,从2016年一季报中便可看出,世茂、远洋等原本销售金额在TOP20的房企均出现了明显的规模和排名下滑。因此,大型房企的核心需求是找到成本低、成交量大的市场进行弥补,以维持原有开发规模。


1)武汉杭州有量有价,改善需求符合定位(略)


2)成都重庆有量无价,助增规模不增利润


若是对规模的诉求大于利润,则成都和重庆的市场土地成本低、市场容量大、消化周期稳定,尤其对于在一线城市使用了高杠杆“惊险”扩张后希望进入平稳期的房企来说,成都和重庆尽管房价上涨空间不大,但能够实现高周转,现金回流快,亦能增加销售规模。长期来看,成都和重庆的土地供应充足,房企几乎均为底价拿地,风险系数小。



3)西安沈阳等虽有成交规模,但去化缓慢


和成都等相比,天津、西安和沈阳虽然每年也均有1200万方左右的成交面积,但存在明显的库存风险,截至2016年3月末,天津、西安和沈阳的库存量分别高达2439万平方米、1950万平方米和2731万平方米;消化周期长期在20个月以上,沈阳3月末甚至高达34.9个月。尤其是西安和沈阳,2015年商品住宅成交均价分别下跌了3%和6%,大型房企如果新进这些城市,不但做大规模的诉求存在不确定性,还有存货贬值的可能。




3、中型:维持大本营优势,争抢热点城市(部分略)


销售规模在300亿元左右的中型房企大部分为成长型房企,特点为杠杆高、扩张快,但资金相对紧张,对周转速度要求高。对于中型房企来说,发展最大的需求是即实现全国扩张布局,又要确保资金链安全,并让品牌知名度最大化。因此,中型房企在选择城市时更需要谨慎,将有限的资金投入到单个城市中,先进入单个或少数两三个城市数个项目滚动开发,立足后再考虑进入新一批城市。


1)经济发达的南京苏州合肥等市场最健康


南京、苏州等土地竞争虽然激烈,但相对一线城市地块规模小,成交单价虽高但总价不高,不会占用中型房企太多资金,也无需长周期消化。市场方面,南京、苏州和合肥的消化周期均已只有3个月左右,库存量不到400万平方米,供求严重失衡,价格上涨明显,2015年分别提高了10%、8%和11%。中型房企进入热点城市,即能制造影响力,又能快速去化。



2)上海是中型房企全国扩张时布局的首选


在四个一线城市中,上海市场最适合成长性房企。很显然,区域房企在全国扩张时都会将上海作为第一站,主要原因是:一,上海市场容量大,土地供应充足,竞争市场化;二,上海的刚性需求源源不断,房价稳中有升;三,上海各区域发展相对平衡,尽管上海市区内地块规模大、总价高,郊区部分宅地总价仅需数亿,但均能找到相应的客户群体消化;四,地价和销售均价的比例来看,上海的商品住宅销售均价高达32001元/平方米,仅次于深圳,但地价却仅高于广州,销售溢价率在四个一线城市中最高,达212%,比北、广、深优势明显。




3)佛山东莞昆山等最受益于一线需求外溢(略)


本文为微信删减版,获取完整版专题请联系:

吴经理,021-60867863,wujiemin@cric.com

一、标杆房企土地投资规模及分布

1、14家房企近三季度耗资5732亿获取503幅地

2、新增土地区域分布均匀,二线城市是投资最热点

3、长三角为投资必选,中型房企谨对中西部三四线

二、标杆房企在各能级城市的投入

1、综述:标杆房企重点投资均为热门城市

2、一线:北京投资门槛最高,广州受冷遇

3、二线:长三角南京、苏州等明显最火爆

4、三四线:投资集中珠三角佛山、东莞等

三、三类企业的不同城市投资策略

1、龙头:稳固一线地位,挖掘低价二线

1)充分利用资金和资源优势,深耕北上深

2)在郑州、济南等二线城市寻找价值洼地

3)谨慎进入地价偏高、市场容量小的城市

2、大型:进大容量城市,维持规模增长

1)武汉杭州有量有价,改善需求符合定位

2)成都重庆有量无价,助增规模不增利润

3)西安沈阳等虽有成交规模,但去化缓慢

3、中型:维持大本营优势,争抢热点城市

1)经济发达的南京苏州合肥等市场最健康

2)上海是中型房企全国扩张时布局的首选

3)佛山东莞昆山等最受益于一线需求外溢


-END-


版权声明:本文版权归「克而瑞研究中心」所有

转载注明转自【克而瑞地产研究|cricyjzx

未经许可不得随意更改原文,违者必究!


相关推荐   点击图片浏览   

2015年绿地控股期末考试成绩单


【重磅】鲁能系家当起底:重组胜算几何?


独家:绿地VR+产品定制战略大曝光!




研究专题卡是克而瑞研究中心推出的一套系统化的房地产企业情报定制方案,旨在用专业的行业知识与精湛的行业预判,为房企预测走势、预警风险、提供借鉴。


宏观研究|市场研究|企业管控|项目借鉴|营销案例|产品案例|运营模式|企业深度|企业融资|盈利模式

10大类|50+专题选择





长按识别二维码

查看详细服务内容



连续六年发布房企销售排行榜单
专注房地产行业和企业深入探索
易居·中国旗下专业的研究部门
 专业·深度·客观 
克而瑞地产研究
微信号:CRICYJZX
网 址:http://www.cricchina.com/research
回复关键字检索相关文章,如万科|绿地|万达|房企|销售|排行榜等

文章有问题?点此查看未经处理的缓存