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2015年绿地控股期末考试成绩单

2016-04-27 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

看完绿地期末考试的答案后,你会为他的表现打几分?


文/克而瑞研究中心  朱一鸣 傅一辰

绿地控股披露了整体重组上市后的第一份年报,信息量很大,友情提示:关注财务数据和业务情况的请从头看起,只想看战略分析的请直接拉到文末。


土地:重点城市储备近1500万方

根据CRIC研究中心统计测算,截至2015年末,绿地在国内的待售面积(可供出售与已预售面积之差)2130.9万平方米,待开发面积4208.4万平方米;海外待售及待开发面积259.4万平方米;合计土地储备建筑面积约为6598.8万平方米。

从区域来看,上海是绿地的大本营,并辐射江浙皖三省,绿地在经济较发达的长三角和华东地区布局占比较高,均为29.4%,此外,绿地在山东省的发展深入,并有超高层地标、地铁等重大项目,尤其在济南的土储建面约400万平方米,且成本较低,环渤海和华北的占比分别达29%和34.8%。珠三角和华南是绿地近两年才开始布局的区域,不过在广州、深圳、佛山等地,绿地投入不断加大,未来占比还将有所提高。



从城市分布来看,绿地在二线城市的土储建面占比最高,为55.2%;一线城市和海外共占13.1%。具体而言,绿地在上海的建筑面积高达261.9万平方米,且从获取方式来看,股权收购的项目数量每季度均有增加,充分发挥了在大本营的资源优势。在当前市场成交最火爆、长期来看也较健康的武汉、苏州、南京,绿地也储备了不少土地,分别为247.2、207.9和111.1万平方米,在一线和5个重点二线城市土储建面总共约1452万平方米。



2016年一季度,绿地新增土储权益建面206万平方米,其中一二线城市合计占94%,住宅占64%,未来将继续优化布局结构,围绕经济发展、人口导入、产业发展等聚焦一线市和优质二线重点投入,加大住宅类项目的比重。



财务:16年可能为业绩结转高峰

绿地2015年结转营收2073亿元,同比下降20.8%,主因是开发周期长的超高层等商办项目未进入结转周期,以及主动收缩了能源业务。剔除能源后,其余业务营收较2014年增长9%。近年来,能源业务的行情逐年下滑,并且长期来看存在产能落后的问题,绿地已基本停止化工品贸易,保留部分稳定和低风险的煤炭贸易,油品业务转向发展零售业务和加油站开发为主,未来能源业务占比还将继续减少。

2016年,绿地的超高层等商办项目和海外项目将进入结转高峰期,能源亏损对整体盈利影响也逐步消失,业绩方面的利好在一季度的营收和扣非后归属母公司净利润中已有体现,较2015年同期分别有28.6%和32.4%的增长。



偿债指标方面,绿地2015年成功登陆资本市场并发行了200亿元债券,债务结构得到了优化,现金短债比和长短债务比同比均有提高,短债下降了2.3%至659.9亿元,现金和长债分别上升了20%和44%。

同时,绿地的融资成本进一步下降,至5.98%;其中,一笔20亿元的永续债成本仅5.3%,低于行业水平,未来若再有需求可能低至4%。与规模和负债率接近的房企相比,绿地的融资成本显然优势明显,一方面得益于国资背景,另一方面绿地的贷款偿还率和利息偿付率均为100%。



多元:三大板块已开始贡献利润

除了房地产主业外,绿地确立的大金融、大基建和大消费三大多元化业务板块发展十分迅猛,部分已在2015年的年表中体现。

房地产依然贡献了最多的营收和核心净利润;通过并表贵州建工,基建板块的业绩贡献提升了70.1%,一季度收购的江苏省建还将继续扩大绿地的收入和利润规模;消费方面,由于能源业务有一定亏损,2015年年报中无法看出整体盈利情况,从2016年一季报中可得知,板块中的汽车业务收入同比增幅为172%;金融是绿地发展最迅速的板块,尽管占绿地2015年营收不到1%,但利润贡献占比却达11%,并且板块毛利率高达99.99%,核心净利率69.4%,远高于其他板块。





战略:你将会看到什么样的绿地

自2015年8月上市以来,除了主业和多元化板块的扩张外,整个绿地集团的运营管理也在不断优化,“公众化、资本化、国际化”是绿地的核心战略。我们认为,从实际行动来看,绿地当前已经在向这一战略方向前进,并且可总结为三个特征。

1)资本运作能力加强

轻资产化。通过发行REITS的形式,将持有酒店在新加坡打包,可带来超过200亿元现金。并且绿地旗下的商办项目数量多,若能全部“变现”,对高速扩张的绿地资金流动性大有裨益。此外,PPP模式的基建项目签约亦是受政府鼓励的有益探索。

资产管理。科威特王室战略入股绿地香港,共同筹建规模80亿美元的房地产综合基金投资世界顶级房地产项目。全球资产荒下资产管理需求提升,具体业务形式和能带来的利好,可参考险资和复星对海外持有物业的收购。

投资控股。集团层面,截至目前,绿地已控股了贵州建工、江苏省建、润东汽车和康桥集团,并成为杭州工商信托和博大绿泽的第二大股东,有助做大资产规模,迅速取代能源业务成为新的重要收入来源。业务层面,绿地金控亦将对前景较好企业的财务投资作为重点之一,已入股了江苏银行、贵阳银行、徐州淮海银行、新疆盛世信金股权投资、贵州友谊集团等。

2)国际业务版图扩大

房地产开发方面,海外已进入9国12城,采用区域深耕布局,谨慎进入新的国家,在业务发展较好的国家加大投入,如在澳大利亚已有7个项目,销售情况出色。

进口商品方面,与海外各国政要业务沟通频率增加,已在五个国家建立直采中心,直接掌握优质资源,与跨境电商共同推进。

基建方面,绿地当前正在关注一路一带契机,与科威特王室的战略合作或能对这方面的拓展产生帮助。

3)品牌形象更加鲜明

公众形象方面,绿地的宣传一度带有浓重的上海国企特色,而上市后的绿地在品牌建设上更加开放创新,如集团公众号的语言一改 “人民日报风”,亲和、接地气的形象能加深“绿地”这一颇受上海老一代信任的品牌在年轻人心中的印象。此外,绿地今年积极投身社会活动中,如冠名上海市民运动会、北京国际山地徒步大会等。我们认为,绿地作为一家上海土生土长的企业,在塑造品牌文化时有自然优势,宣传重大事件时能既无造作提升档次之感,也无须生硬制造特立独行的态度,与绿地的定位和国际发展方向也是十分一致的。

产品形象方面,绿地对住宅产品线的研发也更注重,全生命周期定制化的百年宅、理想家等产品线逐渐成熟,并开始从产品设计端引入VR技术,准入式豪宅、全净化住宅、智慧办公等成果逐渐落地,有助成本控制和品牌溢价的提升。


-END-


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