“权威人士”如此定调楼市，抢“地王”者后背不发凉吗
小Q导读：
“权威人士”第三度发声是否预示房地产政策风向将改变？更有《开局首季问大事》重点摘录及点评。
文／克而瑞研究中心 杨科伟 马千里
近期人民日报发表了《开局首季问大事》，刊登了匿名“权威人士”对当前经济形势五大问题的分析评述。这位“权威人士”每次发文都会带来市场大规模调整，此次第三度发声，瞬间引起各方高度重视。尤其是“权威人士”有关房地产的观点，一针见血地指出了当前市场的问题、地方政府“去库存”政策的悖反。如若“权威人士”的论点最终得以落实，无疑将预示着政策风向的彻底转变。
具体来看，有三大观点值得我们关注。其一，“去杠杆”，不仅提出要在信贷层面去杠杆，也要在政策层面去杠杆，对过度放松的政策进行纠偏。其二，“长痛不如短痛”，即便“历史负担较大”，也得“迈开步子”，三四线城市切不可因为财政困难、为了“稳增长”再度大肆推地，而对于那些无法救的企业，也要坚决关闭或依法破产。其三，“稳预期”，一方面要稳定大政方针不动摇，另一方面要避免不适度，政策要既不过头，也防不及。
结合市场现状分析，信贷层面，央行金融统计数据显示，今年一季度社会融资规模增量为6.59万亿元，比去年同期多增41%，在“去杠杆”的大环境下，目前的货币投放高增速难以延续。但由于去库存目标还远未达成，至少在购房者层面，仍然还需要足够的货币支持，故而我们认为行业资金面增速将有所回落，但规模也不会出现过度收紧。
热点城市方面，由于经济基础较好，人口导入能力较强，库存问题本就不严重，因此在本轮的去库存政策“大水漫灌”之下，部分城市成交明显过热，出现了房价过快上涨，投资泡沫累计的现象。对此，3月末以来，上海、深圳、苏州等市相继出台了调控收紧政策，一部分城市取得了较好的调控效果，但更多的在南京、合肥等市，楼市地市双双火热的现象仍在延续。对此我们认为，不论是为了保障长久稳定发展，还是为了避免价格剧烈波动造成的不良影响，这些热点城市无疑还有政策收紧纠偏的可能。
在大多数三四线城市，目前库存压力仍然存在，但历经了一年多的政策宽松之后，传统的政策储备已经不多，并且在宏观信贷维稳的大环境下，也确实难以做出更多调整。因此正如权威人士所言，三四线城市一方面“长痛不如短痛”，在继续严控土地供应的同时，也确实需要关闭一批“无法救”的企业，从而释放出优质土地、信贷等稀缺资源；另一方面应继续推进新型城镇化，推动农民进城，毕竟房地产的根本在于“人气”，而地区的人口吸纳能力在于城市经济活力。
政策执行层面，多年以来，国内房地产政策调控大多数时间都处于“调控过头”的状态，近期如2009年的投资过度放宽、2012年的“信贷收紧+全面限购”均是如此。如果接下来政策执行正如权威人士所言，既能做到方向正确，避免短期兴奋过后市场越来越糟，又能够做到政策适度，“既不过头，也防不及”，那应该是业内最想看到的。
如若权威人士意见最终成行，那么在一、二线热点城市，将会有一系列地方对之前“过于宽松、加杠杆”政策的纠偏新政出台，目前地价、房价上涨较快的热点城市将首当其冲，据CRIC统计，2015年一、二线重点城市成交面积同比增速接近三成，远快于全国7%的增速，一旦这些城市市场降温，行业指标将面临一段时间震荡波动。不过肃清短期隐患之后，长期发展有望看到新的机会，一方面是新型城镇化将持续发力，为行业提供新的增长点，另一方面更重要的，在供给侧改革下，地区经济的“二八分化”仍将继续，国内地区经济格局有望迎来新一轮洗牌，由此带来新兴地区的人口导入，也必然伴随着新兴的开发投资机会。
附文：《开局首季问大事》房地产相关摘录及克而瑞地产研究点评
1、定调：官方首次认同“房地产泡沫”，市场分化是长期趋势
对一些经济指标回升，不要喜形于色；对一些经济指标下行，也别惊慌失措。
稳的方面，稳住了：固定资产投资加快，新开工项目大幅增长；房地产市场供销两旺，去库存明显加速。
一些新的问题也有所暴露：民营企业投资大幅下降，房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多。
在可预见的未来，在经济分化中，我国将不断冒出更有活力的地区、更具国际竞争力的行业和企业，但有些地区、行业和企业日子也会越来越难熬。
文章指出，一季度房地产指标确实不错，固定资产投资增速加快、市场成交也供销两旺，去库存明显加速。但也应注意到房地产泡沫增加、不良贷款增多等问题，应该客观评判目前房地产行业的库存风险下降和价格风险累积。因此，对于当前一、二线城市市场火热的态势，业内也不可过于乐观，政策随时收紧的可能性大幅增加。
同时“权威人士”也指出，未来地区经济分化将进一步加剧，而房地产行业作为依托于经济基础和人口导入的第三产业，在区域分化上也不可避免的会出现更多变动。因此对于房地产企业而言，在这一波供给侧改革的大潮中，更应该多下功夫进行城市选择，从地方政策导向、经济结构、人口导入、年龄结构、城建发展等多方面评判城市发展前景，并以此修正自身布局结构。
2 、政策导向：楼市不作为保增长手段，信贷面将可能收紧
当前及今后一个时期，供给侧是主要矛盾，……。需求侧起着为解决主要矛盾营造环境的作用，投资扩张只能适度，不能过度，决不可越俎代庖、主次不分。
适度扩大总需求，坚持实行积极的财政政策和稳健的货币政策，注重把握重点、节奏、力度。
树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机；不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。最危险的，是不切实际地追求“两全其美”，盼着甘蔗两头甜。
我们明确了股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段。房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。
此段论述确立了当前供给侧改革的重要性地位，而把需求侧放在了次要地位，明确提出不能把楼市作为保增长的手段，并提出要实施稳健的货币政策，指出了当前“去库存”过程中的政策误区，即不断加大购房者的金融杠杆、鼓励投资投机。此条意见如果成行，意味着楼市当前宽松的资金面或将有所改变，目前一、二线热点城市房价过热的现象才有可能真正“刹车”。2012、2014年的楼市淡季已经证明，稳房价的最有效手段并非行政调控，而是收紧货币投放。
3、施政要点：调控要把控好“度”，既不过头，也防不及
避免不适度。无论是需求政策还是供给政策，无论是财政政策、货币政策还是结构政策，无论是发展政策、改革政策还是社会政策，都要把控好“度”，既不过头，也防不及。即使方向正确、政策对路，一旦用力过猛，不但达不到预期目的，还会酿成风险。比如，恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。
权威人士也同时指出，政策调控要做到“既不过头，也防不及”，并特别把本轮房地产政策刺激后的泡沫作为反例提出。这一点正是地产行业一直以来想看到的，毕竟自国内商品房市场打开以来，房企和购房者已经多年受困于“调控过头”的政策变化，买卖双方对政策刺激后的价格泡沫也是诟病已久。如果政策力度能够保持适度，一方面有助于企业制定中长期战略，稳定市场预期，避免市场规模大起大落；另一方面也有助于建立更为理性的土地投资环境，减少价格的波动性风险。
4、细化措施：房地产行政干预仍将持续，打破刚性兑付将影响房地产信托
我们的目的是为了更多地减少行政干预，让市场机制更多地发挥好决定性作用。但“解铃还须系铃人”，减少行政干预离不开政府自我革命。
去杠杆，要在宏观上不放水漫灌，在微观上有序打破刚性兑付，依法处置非法集资等乱象，切实规范市场秩序。
去库存，要加大户籍制度改革力度，建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度。
降成本，就要把整体税负降下来，把不合理的收费取消掉，把行政审批减下来。
虽然目的是“减少行政干预”，但对于房地产市场而言，行政干预还将继续执行下去，一方面是因为房地产行业仍是政策市，所以“减少行政干预离不开政府自我革命“，另一方面由于目前房地产市场信息仍然不够公开透明，单凭机制并不能快速解决当下的泡沫问题。
在具体执行上有三点与房地产相关，“去杠杆”，无论是宏观上的不放水漫灌，还是微观上的有序打破刚性兑付（房地产信托常见），房地产行业都是首当其冲，尤其是房地产信托如果打破刚性兑付，虽然在长期来看有助于信托长期健康稳定发展，但短期内企业融资必将面临较大的动荡。“去库存”，即户籍制度改革，推动农民工进城。由此可见，只要投资有助于“调结构”，能够促成新兴增长点，政策上还是愿意扩大需求。“降成本”，即降低税负，与目前营改增大势相契合，此处不再赘述。
5、正视风险：坚决关闭“无法救回 “的企业，进一步促成行业整合
我们强调要多兼并重组、少破产清算，但对那些确实无法救的企业，该关闭的就坚决关闭，该破产的要依法破产，不要动辄搞“债转股”，不要搞“拉郎配”式重组，那样成本太高，自欺欺人，早晚是个大包袱。
在今年江西、山西、甘肃、沈阳、内蒙古等省市发布的房地产改革方案中，均已明确提出要推动房企兼并重组，但此次权威人士的论述更进一步，对于无法救的企业要坚决关闭或依法破产。若此条意见成行，或将有不少三四线城市所谓“新区“的单项目面临破产风险，房地产行业的整合也将进一步加速。
-END-
声明：本文版权归「克而瑞研究中心」所有
转载注明【克而瑞地产研究|cricyjzx】
未经许可不得随意更改原文，违者必究！
连续六年发布房企销售排行榜单专注房地产行业和企业深入探索易居·中国旗下专业的研究部门 专业·深度·客观 克而瑞地产研究微信号：CRICYJZX网 址：http://www.cricchina.com/research回复关键字检索相关文章，如万科|绿地|万达|房企|销售|排行榜等