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砸向上海的100亿,是在为保利系十三五整合战揭幕

2016-05-18 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

余英说,好戏还在后头。 


文/克而瑞研究中心  房玲 尹鹏

2016年5月18日,保利地产以54.5亿元总价,近44000元/ 平方米楼板价(剔除15%自持租赁部分后约54500元/平方米)抢得周浦镇地块,击败了葛洲坝、信达、电建等一众近期在土地市场上表现十分活跃的央企“土豪”。而地块周边在售项目的成交均价仅38000元/平方米左右。

保利地产在上海土地市场曾沉寂两年。2015年9月,保利地产终于通过夺得在深耕区域宝山的大场地块回归,再加上此后获得的赵巷、临港和周浦地块,半年多已在上海耗资百亿。而上海,正是与保利地产同集团、不同团队的保利置业总部所在,亦是唯一销售规模势均力敌的一线城市。

如果说保利地产此前的保守是为了规避同业竞争,那么在央企整合大年,从保利集团整体战略角度来看,希望占据整合主导权的保利地产对上海重金投入在情理之中。

此前,余英在接受采访时曾表示,“今年是兼并重组年,保利地产也有很多动作正在进行,目前还没有具体进展可以透露。但是我要说的是,大戏还在后头”;宋广菊也表态2018年完成整合;保利近期品牌塑造力度明显加大——可以推断,保利系整合大幕即将拉开,保利集团地产战略或将迎来重构。那么,保利地产的十三五目标有哪些?


目标:坚持地产主业,多元业务的并进

在十二五的发展中,保利基本以发展地产业务为主,但同时注重并有意培育了物业、养老、商业、代理、会展等多项业务。进入十三五,住宅开发销售依然是保利的主营业务,且销售收入要实现3000亿,但是在前五年中培育的相关产业,要在新的阶段逐渐做大,并形成多元化的盈利点。如海外地产规模要做到200-300亿,基金管理规模达1000亿等。


有明确目标的实际只是保利地产十三五战略规划的一部分,下面将全面介绍保利的“十三五”。

管控:规模扩张下,转换三级管控模式

截至2015年,保利地产共有北京、上海、广州、佛山四个城市销售超100亿,成都、南京、武汉、合肥、东莞等五个城市销售超50亿。这是保利过去扁平化管理的模式下的成果,尽管在这一时期已经呈现了珠三角、环渤海、长三角、成渝等区域概念,但是主要的运作模式上依然依靠城市公司。

从2016年开始,保利正式采取三级管控体系,但是与传统的三级管控有所不同,如恒大的三级管控体系是区域公司形成独立的法人实体。保利实际是将原有的集团机关职能进行分割,对于有助于区域标准化,提升效率的职能前置,以增加快速反应能力。在新的体系下,保利也将进一步的加强部分重点城市的市场占有率,如武汉、南京、郑州等城市培育成新的百亿城市,而50亿级别的城市将从现有的5个变为10个。


地产:保利系整合、收并购及旧改贯穿

1)在地产主业方面,央企整合将是保利十三五的重头戏,集团对证监会承诺于18年完成保利地产及保利置业的整合。中海地产从13年开始着手整合中建地产业务,前后耗时2年完成,整合速度可以说相当快,但是同时也带来诸多后遗症。尤其是管理层团队出现波动,此外整合也影响力企业的拿地节奏,致使中海出现一定程度上的发展缓慢。对于一贯人事稳定的保利而言,整合或会影响业绩,但是资源集中、同业竞争减少,长期肯定利于企业发展。

2)在土地获取方面,保利地产并购及旧改两条道路逐渐走上正轨。从历史拿地数据可以看出,保利地产在14年之后有意增强收并购的意愿,收购项目的比例之间提升,至2016年前4月,收购项目的比例已达53%。主要用意在于避开部分热点城市的招拍挂市场,但是由于合作项目的增多,会导致增收不增利的情况,这一点在15年年报中已有体现。

3)在存量土地挖掘方面保利城投一直保持低调的姿态,但是拥有土地实力不俗,在广州有超过1万亩旧改土地,预计改造总建面超过1500万平米,其中核心地段开发面积超过100万平方米。尽管旧改难度不小,但是贡献的利润价值不菲,2015年保利地产有超过100亿的旧改项目结转收入,毛利率达48%。



资本:千亿目标对标黑石+全牌照打造

金融业务可谓保利十三五的重点发展对象,将在基金、金融牌照及资本运作上下大力气。

1)作为盈利点及业务支撑的金融布局。

信保基金:十二五保利以信保基金为契机,开启了私募基金及股权投资业务的发展,为培育基金,主要投资对象为保利自身的地产业务。实际上仅以自身业务为支撑,信保基金的争议颇多:一方面确实在保利地产过去的规模扩张中起到了支撑作用;但是另一方面,信保基金“或股权投资或明股实债”的方式,有分噬利润之嫌。但是随着业务并表,1亿多利润的体现,以及未来扩展投资对象等,信保基金更加独立的运作模式,更值得期待。

保利资本:保利资本是由保利和中金合作的,与信保不同的是,投资去向包括海内外的地产业务及优质的商业资产。中金的母公司中投是黑石上市时的主要认购者之一,并与黑石建立了良好的联系,中金能够为保利资本带来的资源及技术经验等,或是保利希望比肩黑石的原因。

养老基金:2015年保利与太平人寿成立养老基金,首期规模30亿元。养老产业是外界公认的蓝海,但是尚未形成明确的盈利模式,养老基金的产生实际是保利为了降低企业负担,寻求外部资源的一次合作。

2)作为股权投资性的金融布局:十三五期间保利地产的又一个金融目标是搭建金控平台,完成金融牌照的布局。事实上千亿企业中,除了中海、保利两家央企外,都已布局金融产业,其中以绿地、恒大尤为希望获取金融全牌照,变身为“地产金融航母”。和部分企业布局金融目的有别,保利不考虑自融资,目前看保利获取金融牌照的目的有两点:一是增强品牌实力,二是增加收入来源。

值的注意的是,保利集团业务多元化,在保利地产不考虑自融资,由保利集团控股,保利地产参股的情况或也可能出现,因为,金融布局对于集团多元化业务的促进更明显。



商业:保利商业版图扩张的元年

16年5月,保利地产正式发布商业战略品牌,商业版图构成包含购物中心、酒店、社区商业三类业态,含保利MALL、保利广场、时光里、若比邻、比邻洗衣、N+酒店、Artel雅途7大品牌(具体不赘述,看下表)。继金融之后成为保利地产十三五又一重要战略,目前来看,商业战略的作用主要有两个方面:

1)形成板块间业务呼应。这一点主要体现在社区商业的发展,若比邻线上app及线下实体店与物业管理相互促进,比邻洗衣则利用酒店的闲置资源,若比邻的实体店未来还可能与跨境电商(下文)对接。充分利用若比邻将保利的物业资源变现。

2)协助保利资本发展。保利资本希望收购商业物业,通过价值再发现,实现收益。而价值提升的过程一般通过改造及运营实现,这一环有赖于保利商业运营能力的发展。这一点和保利地产过去住宅开发主业的扩张的思路一致,通过基金放大杠杆,加速扩张。



物业:推进养老及物业,布局产业链

围绕物业方向,保利地产在十三五在三方面规划。除了一直在推进的养老产业外,还有三年内物业分拆上市及投资教育及医疗的想法。我们认为主要的考量有几个方面:

1)扩大养老产业规模,提升服务价值,未来寻找品牌输出的可能。事实上按照保利的测算,机构养老的单店,目前三年能产生利润,200-300个床位的规模养老机构入住率在80%以上能产生利润。这是保利扩张的信心来源。保利目标是进一步做精品牌,再将运营能力变现。

2)物业的资本化运作,增强扩张能力,放大企业估值。这一点是房企都在进行的一项工作,之所以尽快向上市,应该也是希望加速占据社区资源。

3)提前布局教育、医疗,寻找新机遇。这两项保利主要以入股方式实现,寻找优质的标的直接介入,日后可服务于社区和养老端口。



产业链:试水跨境电商,强化会展业务

1)电商物流港。保利将尝试跨境电商业务,目前主要考虑在南沙、珠海等地试水。保利电商港南沙项目在建设中,总建面75.5万方。目前跨境电商的主要参与者来自阿里巴巴、京东、苏宁等电商企业,房企中的参与者是绿地。保利参与其中一方面是利用身边的自贸区优势,另一方面增加拿地路径。因为跨境电商对于保利而言是全新的方向,对于一向稳定的保利而言,应该会以售养租,逐渐摸索跨境电商道路。

2)销售代理及会展业务。保利代理公司成立以来主要面向企业内部项目代理,发展规模不大,对外承接项目难,扩张受限。因此在新的阶段保利考虑将代理公司去保利化,甚至是并入其他代理公司,保利持股。会展业务实际是保利在进行老博会及品牌宣传等时逐渐形成的团队,尽管贡献收入有限,但是利润情况较好,因此有扶持和做大的意愿,未来业务方向将从单一对内转向外部发展。

从十三五的规划发展中,我们可以看出,未来五年保利地产是希望打造成地产金融集团,同时成为多元化的控股平台。


-END-


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