先厘清人在哪、房在哪，再谈发展租赁去库存如何
小Q导读：
有人，才有住房需求！
文／克而瑞研究中心 杨科伟 柏品慧
近日，国务院正式发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确指出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，一时之间网络上各种利好解读纷至沓来，表面来看，将销售型物业改建为租赁住房确实有助于提升项目周转效率，加快楼市去库存的进程。商办土地属性调整为居住用地，调整后水、电、煤价格按照居民标准执行，无疑将提升改建住房在租赁市场的吸引力。然而，发展住房租赁市场真的是去库存的一味良药？我们就来扒一扒……
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住房需求分布与可租赁房源供应分布严重错位，人口流动才是核心因素
租客主要是由两部分群体构成，其一，因自身购买力不足，作为过渡性措施，不得已在外租房解决居住问题，典型代表为刚毕业或者工作不长时间的城市新晋白领。其二，外出打工的城市流动人口，典型代表为农民工。因此，租赁住房市场的活跃度很大程度上取决于流动人口数量，大中城市凭借着经济相较发达、薪资报酬丰厚、市政配套齐全等多方面优势，人口持续向大中城市迁移，使这些城市住房需求旺盛。
一、二线城市大都是人口流入型城市，三四线城市基本是人口流出型城市。2014年一、二线城市常住户籍人口比基本都在1以上，除东莞、佛山等少数城市之外，绝大多数三四线城市常住户籍人口比都低于1，人口由三、四线城市向一、二线城市聚集。相较而言，一、二线城市因流动人口偏多，租赁需求更为活跃，三四线城市人口持续净流出，租赁需求持续萎靡。
与人口的流动相反的是，当前中国楼市库存却主要集中在三、四线城市，占比稳步提升。据CRIC研究测算，截止2015年，三、四线城市在建未售量高达19.28亿平方米，较2011年增长了7.86平方米；占比由2011年的55%缓步上行至2015年的62%，上涨7个百分点。
我们认为政策之手强加干预，在三、四线城市将那些难以出售的存量房源强制改建为租赁住房，但由于供需错位，三、四线城市疲弱的租赁需求将难以匹配迅速飙升的对外出租房源，最终又只会沦为空谈。
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房价与租赁收益严重不匹配，加之物业改建成本不菲，盘活存量商办库存同样堪忧
整体来看，近年来各线城市商办物业供应量显著增长，且以中西部、东北地区各线城市尤为突出。虽然部分一、二线城市商办市场供应量较大，除北京之外，其余城市2015年商办产品供求比全部在1以上，杭州、长沙等多市供求比长期维持在较高水平，但同样一、二线城市的需求量可观且持续性、再生性远远强于国内多数城市，其商办物业库存并不足堪忧。反倒是三、四线城市供求矛盾尤为突出，九江、陵水和洛阳等多个三四城市供求比都在8左右甚至更高，显著超出警戒线水平。将存量商办物业改建为租赁住房，理论上的确有助于减轻这些城市商办库存压力，怎奈三四线城市人口持续净流出，房屋租赁需求持续萎靡，仍很难达成去库存的目标。
住宅改建收益率过低，企业投资兴趣不佳。住宅改建的成本最低，仅需简单装修便可对外出租，可谓是“零成本”改建。不过，住宅租金回报率（年租金/房屋总价）极低，譬如房价高企的北上深等城市一般不超过2%，自然难以激发个人、企业投资的热情；同时，要开发商将销售型物业转变为持有型物业，意味着开发周期拉长、资金成本提升，企业资金周转效率显著放缓，而且资产由轻到重，明显与商业地产轻资产运营、资产证券化的趋势不符，所以开发商发展租赁地产的可能性微乎其微。
大量存在的存量商业改建租赁住房是否可行呢？第一，购物中心改建成本最高，安全隐患最大。第二，社区底商改建的收益率太低，动力不强。第三，产业园区出租率难料，虽然园区改建不存在突出的难点，但有改建需求的工业、产业园区大都地理位置相较偏僻，出租情况较难保证。
办公改建成本最低，但优质办公物业改建收益率太低。写字楼改建只需加以区隔形成不同的功能房间即可，改建成本较低，被市场热议的YOU+国际青年公寓便是办公楼改建而成。但现在很多新建办公物业都以5A写字楼为主，位于城市CBD地段，事关城市形象、地方财税等多方面内容，改建住房意愿不足。而一些位于城市偏远地段的办公楼，但住户出于出行成本、生活成本的考虑，又往往不具有显著吸引力。租赁住房需求主要以工作地为核心，而不会选择太偏僻、距离过远的地方。因此，办公改建出租同样较难在全国范围全面铺开。
综上所述，冀望通过将销售型物业改建为租赁住房的方式去库存，并将其上纲上线，与中央提出的供给侧改革挂钩，本质上是没有明白去库存的难点，当前无论去库存是租是售，核心在于人口，有人才有住房需求，最关键的点仍在于发展实体经济、创造更多就业岗位，增强城市竞争力和吸附力。
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