上海中环宅地楼板价8万7，仍然低于谁的预期？
小Q导读：
溢价77%还低于预期？！土地到底要卖多贵？
文／克而瑞研究中心 杨科伟、马千里
今天上午，上海虹口区凉城新村一幅纯住宅地块进行公开拍卖，该地块位于上海中环内，可以说是地标级项目的胚子，虽然出让条件苛刻，但坊间预期成交楼板价可破10万元/平方米。直到昨天报名房企仅15家，现场有多家房企也未出价，最终溢价率77%，实际楼板价8.7万元/平方米成交，各方面似乎都有些“出乎意料”。
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为何说楼板价8万7、溢价率77%低于预期？
2016年6月，一线城市的土拍平均溢价率为107%，若单看楼板价超过3万元的上海高单价地块，平均溢价率更是高达174%。因此，相对于2016年上海首幅内中环纯宅地的“身份”来说，凉城宅地77%的溢价率只可言低。而从绝对价格来看，也并没有出现“地价赶超房价”的现象，即便扣除保障房、持有部分计算楼面地价，凉城宅地楼板价为8.7万元/平方米，也低于相距不远的金茂府在售价（6月金茂府备案均价8.8万元/平方米）。
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地块瑕疵不少，楼板价10万+的预期何来？
凉城宅地问题确实不少，其一，地理位置相对较差，相比金茂府而言，该地块既没有“新静安”的规划利好，商业、教育、医疗等配套也差了一个档次；其二，地块为三类居住用地，要求24米限低，限制了项目的“高低配”操作空间，难以打造低密产品实现高溢价；其三，体量过小，规划建筑面积仅5.5万平方米，扣除约占1/4的保障、持有部分，剩余体量至多可领二期销许，做不到“以开发时间换利润空间”，通过多期开发实现后期盈利。
尽管凉城宅地存在一系列客观问题，而对比周边在售价格来看，凉城宅地也已达到理性范围的高价。凉城宅地名义楼板价为6.7万元/平方米，可售部分楼板价更是高达8.7万元/平方米，而虹口区凉城-四川北路板块目前的新房备案均价，也只是在8万元/平方米左右。从竞得企业来看也是如此，新城地产虽在上海有开发中高端项目，但主营项目还是刚需类快周转产品，企业一贯的成本意识，也在侧面证明了此次土拍价格的相对合理。
由此来看，坊间“高预期”的来由，其实已经脱离了价值判断本身，主要还是基于土拍必将“过热”的判断。这也在侧面反映了当下大多数在热点城市高价拿地的企业心理，即寄希望于出现新的“地王”推高地价、并连带推升房价，从而实现地王的轮动解套。而本次土拍价格的“不及预期”，则正是企业地价判断回归理性的有力信号。
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三大地价上涨支柱已去其二
下半年土拍有望回归理性
地价-房价的轮动上涨，造就了2016年上半年热点城市价格指标的大热。但毕竟盈不可久，目前上海、深圳、南京、苏州等热点城市成交量已见顶回落，地方性政策收紧也不断传来，改善需求因此受限，货币政策转向并收缩杠杆已成事实。在支持房价与地价上涨的“政策刺激、需求充足、资金成本”三大支柱中，二大关键因素已走到尽头，继续支撑地价攀升的基础不复存在。
我们认为，下半年热点城市土拍热度将有所回落。首先，下半年一、二线城市优质土地将进一步增加，缓解供求压力，五月份以来，南京、合肥等热点城市均表态要加大土地供应；其次，在经历了上半年的“抢地”之后，央企、国企、闽企资产配置需求的急迫性已有所降低，去年以来低价发债的“资金弹药”也将近衰竭，在资金压力下，土拍竞争也有望降温；最后，在南京、苏州等热点城市的部分重点板块，投资性需求已经成为推动房价上涨的主要动力之一，如若地方性需求侧调控出台，势必会对市场购买力造成较大的冲击，并由此降低企业对未来的价格预期。
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