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上海中环宅地楼板价8万7,仍然低于谁的预期?

2016-07-14 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

溢价77%还低于预期?!土地到底要卖多贵?

文/克而瑞研究中心  杨科伟、马千里

今天上午,上海虹口区凉城新村一幅纯住宅地块进行公开拍卖,该地块位于上海中环内,可以说是地标级项目的胚子,虽然出让条件苛刻,但坊间预期成交楼板价可破10万元/平方米。直到昨天报名房企仅15家,现场有多家房企也未出价,最终溢价率77%,实际楼板价8.7万元/平方米成交,各方面似乎都有些“出乎意料”。

  

为何说楼板价8万7、溢价率77%低于预期?

2016年6月,一线城市的土拍平均溢价率为107%,若单看楼板价超过3万元的上海高单价地块,平均溢价率更是高达174%。因此,相对于2016年上海首幅内中环纯宅地的“身份”来说,凉城宅地77%的溢价率只可言低。而从绝对价格来看,也并没有出现“地价赶超房价”的现象,即便扣除保障房、持有部分计算楼面地价,凉城宅地楼板价为8.7万元/平方米,也低于相距不远的金茂府在售价(6月金茂府备案均价8.8万元/平方米)。

  

地块瑕疵不少,楼板价10万+的预期何来?

凉城宅地问题确实不少,其一,地理位置相对较差,相比金茂府而言,该地块既没有“新静安”的规划利好,商业、教育、医疗等配套也差了一个档次;其二,地块为三类居住用地,要求24米限低,限制了项目的“高低配”操作空间,难以打造低密产品实现高溢价;其三,体量过小,规划建筑面积仅5.5万平方米,扣除约占1/4的保障、持有部分,剩余体量至多可领二期销许,做不到“以开发时间换利润空间”,通过多期开发实现后期盈利。

尽管凉城宅地存在一系列客观问题,而对比周边在售价格来看,凉城宅地也已达到理性范围的高价。凉城宅地名义楼板价为6.7万元/平方米,可售部分楼板价更是高达8.7万元/平方米,而虹口区凉城-四川北路板块目前的新房备案均价,也只是在8万元/平方米左右。从竞得企业来看也是如此,新城地产虽在上海有开发中高端项目,但主营项目还是刚需类快周转产品,企业一贯的成本意识,也在侧面证明了此次土拍价格的相对合理。

由此来看,坊间“高预期”的来由,其实已经脱离了价值判断本身,主要还是基于土拍必将“过热”的判断。这也在侧面反映了当下大多数在热点城市高价拿地的企业心理,即寄希望于出现新的“地王”推高地价、并连带推升房价,从而实现地王的轮动解套。而本次土拍价格的“不及预期”,则正是企业地价判断回归理性的有力信号。

  

三大地价上涨支柱已去其二

下半年土拍有望回归理性

地价-房价的轮动上涨,造就了2016年上半年热点城市价格指标的大热。但毕竟盈不可久,目前上海、深圳、南京、苏州等热点城市成交量已见顶回落,地方性政策收紧也不断传来,改善需求因此受限,货币政策转向并收缩杠杆已成事实。在支持房价与地价上涨的“政策刺激、需求充足、资金成本”三大支柱中,二大关键因素已走到尽头,继续支撑地价攀升的基础不复存在。

我们认为,下半年热点城市土拍热度将有所回落。首先,下半年一、二线城市优质土地将进一步增加,缓解供求压力,五月份以来,南京、合肥等热点城市均表态要加大土地供应;其次,在经历了上半年的“抢地”之后,央企、国企、闽企资产配置需求的急迫性已有所降低,去年以来低价发债的“资金弹药”也将近衰竭,在资金压力下,土拍竞争也有望降温;最后,在南京、苏州等热点城市的部分重点板块,投资性需求已经成为推动房价上涨的主要动力之一,如若地方性需求侧调控出台,势必会对市场购买力造成较大的冲击,并由此降低企业对未来的价格预期。


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