野蛮人凶猛！千亿险资买入54支地产股
小Q导读：
股灾引火，货币惹祸，险资敲门真是坏事吗？
文／克而瑞研究中心 朱一鸣、傅一辰
险资来势从未有过的凶猛。
2015年至今，24家险资总共在A股买入了54支地产股（包括二级市场交易和认购定向增发）并跻身十大股东，合计69次。其中，仅有9支中的险资此后主动减持，另有6支因持股比例较低被挤出了十大股东。
更多的险资选择长期持有：根据2016年一季报和此后部分公告的十大股东情况，险资当前合计持有39支地产股共94.92亿股，按2016年6月30日收盘价计，折合市值约1385亿元。
从进入时间来看，险资2015年上半年前仅持有6支地产股，下半年新进数量猛增至19支，2016年上半年又增加了14支，保险资金投资政策放宽、股灾带来的低价买入机遇、货币增发造成的资产配置需求为险资“买买买”的三大主因。
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野蛮人来撞门：股权分散惹的祸
险资与房企的上市公司控制权争夺战是当前的热门话题。事实上，遭遇“野蛮人敲门”的并不止万科一家：险资通过二级市场买入，且持股比例超过5%的共有万科、金融街、金地、廊坊发展、华鑫股份和天宸股份6家。
这6家企业在被举牌前的共同点十分明显：即股权分散，第一大股东持股比例较低，部分资金实力也较弱；万科和金地第一大股东不干涉经营，管理层实际控制上市公司。不过，若根据被举牌标的资质来判断，则可分为两种：
万科、金地和金融街的价值在于资产。万科、金地作为大型规模以上的房企自不用多说，金融街则有北京市中心的大量持有办公物业，价值较高，并且具有保值性。
其余三家的上市平台则业绩平平，但总市值较小、买入成本低，如天宸股份15%的按6月30日收盘价计算仅7.16亿元。这类企业一方面有成为壳资源的潜质，另一方面则适合“转型”炒作，无论哪种对股价均是有利因素。
上市公司的控制权争夺对房企经营会产生一定影响。如万科，从原本宣称的不追求规模，到通过增加大量合作项目获取了销售业绩大幅增长；三家险资掌控过半股权的金地管理层2015年中首次提出跟投被否决后，2015年四季度起营销力度明显加大，2016年一季度销售金额增幅达193%，此后再次提出的跟投便获取了除生命和安邦外其余董事的支持顺利通过。由此可见，在管理层控制的企业，险资股东带来的危机感会使得管理层更希望获得股东及公众支持，而业绩则是最明显的“礼物”。从这一点上看，险资若能控制好介入程度，对上市公司的影响未必完全是负面的。
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定增求包养：国企改革下的双赢
并非所有企业对险资入股十分抗拒，与之相反的是，越来越多的房企在增发时选择主动引入险资作为投资者。截至2016年6月，共有9家险资参与了8家房企的定增，持股比例在0.18%-9.15%间不等。除了世茂和天业外，有险资参与增发的其余6家均为央企和国企，主要原因是：
对于国企而言——
增加社会资本股东持股比例顺应了国企混改趋势，并且国资股东资金实力强或持股比例高，控制权稳定，不用担心“引狼入室”。
国企自身面临整合压力，希望补充资金、做大规模，与险资的大额资产配置需求呼应。
主动引入的企业与原股东及管理层关系更友好，在上市公司未来重大决策中更易扮演盟友的角色。
对于险资而言——
增发进入有一定限售期，扮演长期财务投资者角色，国企相比民企在稳定性和偿债能力方面更有优势，不易出现各类“黑天鹅”事件；
财务投资者会考虑分红收益，被投资企业尤其是龙头和大型房企盈利能力普遍较强，如2015年保利地产ROE18.6%，招商ROE15.3%，世茂每股收益1.16元等。
待开发土地和持有物业的价值也颇具吸引力，如首开有近500万平方米土储在北京，苏州、天津、厦门等热门城市的土储也有近350万平方米；招商蛇口存货价值达1213.8亿元，包括大量位于深圳前海的项目；世茂的投资性房地产价值213.4亿元等。
部分险资自身希望在房地产领域有所发展，股权合作便是良好的开端和契机，如泰康人寿和保利地产均有发展养老地产的意图，前海人寿和华侨城均重点深耕深圳；此外H股的几次股权交易如金茂+新华人寿、碧桂园+平安、朗诗+平安等也均表达了战略合作意向。
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打酱油：价值投资OR概念赌博
险资持股比例在5%以下的共有25家房企。从对应的权限来看，这些险资很难干涉到上市公司的决策，因此若不再增持，则目的均为财务投资，买卖更加灵活。除了泰禾外，被险资入股的标的销售规模普遍不大，年销售金额均在80名后，或远达不到TOP100的门槛。
土储丰富或投资力度大，有高成长潜力的企业
这一类型的企业稳健性仅次于定增引入险资的企业，但成长性相对更强，如泰禾、迪马股份（即东原地产）、格力地产等扩张意图明显，积极投资一线和长三角热点城市，布局风险小，若推货量大则可能业绩高增长；又如北京城建、北辰实业、京投发展等，为国资委下属房企，既有丰富土地储备，又有一二级联动或地铁上盖物业的特殊拿地渠道，存货价值高；天房发展则是上述两种类型的结合，2016上半年在天津大本营销售排名第一，同比增幅达305.9%，并且2015年便深入布局了热点城市苏州。
有确定或潜在整合、资产注入计划的企业
这一类型的企业上市平台收入和利润普遍不高，部分如嘉凯城2015年甚至为亏损，但由于国资改革等原因，大股东对上市平台可能存在新规划，部分已有重组计划。如鲁能计划注入资产至广宇发展，浙商将嘉凯城股权出售给恒大，南国置业可能成为电建地产的上市平台，香江控股停牌重组等。上市平台的资产注入或重组对股价也有积极影响，而险资通过各种渠道获得消息后入股，持有时间可长可短。
真假转型其他产业，获取短期投资收益
从A股资本市场的逻辑来看，向投资者追捧的热门产业转型，是短期内提升股价最有效的方法，但新产业究竟能否、何时产生利润则不得而知。对于险资而言，低比例持股比例退出也较灵活，短期内可能会产生高收益。但值得注意的是，押注转型风险高，如近期就有部分停牌声称收购文化、教育等企业的房企重组失败，将对投资收益产生负面影响。
从房企投资和融资的情况可看出，当前市场上的资金依然充裕，因此险资的资产配置需求也依然存在，预计险资入股地产股的趋势在2016年下半年还将持续，并且投资范围更广、参与定增次数增多。
持有地产股的险资中，绝大部分为寿险，具有投资周期长、对长期回报要求高的特质，因此我们认为，有以下特质的房企更易成为险资“买买买”的对象：
土地储备丰富、布局优质的房企；
存在整合预期的地方国企；
在养老地产、产业地产等周期长但前景被看好的领域表现出色的房企；
市值和第一大股东持股比例“双低”的房企，尤其是区级国资委下属企业。
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