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【中报季】华润置地:区域战略升级、聚焦核心城市加强区域深耕

2016-08-29 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读

房企中报点评十二:2016上半年华润置地完成全年目标57.9%,新增12个万象城。

文/克而瑞研究中心  朱一鸣、贡显扬


8月26日,华润置地公布了2016年中期业绩,截止6月底,公司完成签约销售金额人民币555.7亿元,签约面积428.6万平方米,分别同比增长50.2%和32.1%,实现全年960亿销售目标的57.9%。在完成新一轮管理团队及内部区域架构的调整后,强化区域策略,聚集资源,使得后续区域投资的管控、营销策略的制定、土地市场的扩展变得更有效率。


业绩:上半年销售金额、面积同比大幅增长,创历史新

2016年1-6月,华润置地共实现综合营业额港币445.2亿元,同比增长19.9%;其中,开发物业营业额为港币391.5亿元,同比增长19.3%;投资物业(包括酒店经营)租金收入为港币35.3亿元,同比增长13.6%。扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利港币63亿元,同比增长25.5%。上半年,实现签约销售金额人民币555.7亿元,签约面积428.6万平方米,分别同比增长50.2%和32.1%。


2016上半年,华润置地的单月销售金额同比都有较大的提升,其中6月份的合同销售金额127亿元,同比增长54.1%。



2011年以来,随着综合营业收入的稳步大幅提升,开发物业的占比也逐年增长,从2011上半年的73.6%至2016上半年的87.9%。而商业地产作为华润置地的主营业务之一,近年来投资物业的营业额也有大幅提升,华润置地上半年包括酒店经营在内的投资物业实现营业额港币35.3亿元,同比增长13.6%。虽然每年的收入结构中,投资物业的贡献有限,但是华润置地投资物业资产账面总值为港币902.8亿元,占集团资产总值的比重为21.7%。




土地:聚焦一二线核心战略城市、合理土地储备

2016上半年,全国土地市场火热,地王频出,一线及热点二线城市土地市场竞争激烈,土地成本溢价率大幅上涨。而三四线城市土地供应过剩、潜在需求不足,库存压力仍存。


华润置地聚焦一二线核心战略城市,加大了项目股权合作的比例,多渠道拓展土地资源,积极增持优质土地。2016年1-6月,华润置地以总地价人民币269.3亿元(权益地价人民币160.8亿元)增持了15宗土地,计容建筑面积达498万平方米,其中开发物业439万平方米,投资物业59万平方米。


截止2016上半年,华润置地已布局全国56个城市,总土地储备面积达4209万平方米,其中开发物业3577万平方米,投资物业632万平方米,一二线城市土地储备占比达72%,土地储备结构健康,资源优质,土地消化周期45个月,能满足未来三至五年的发展需求。 



财务:财务状况稳定,发行50亿境内中期票据

2016年1-6月,综合毛利率为33.9%,比2015年同期的32.2%有所改善。其中,开发物业毛利率又2015年同期的30.8%提升为32.5%,投资物业(包括酒店经营)毛利率由2015年同期的60.8%提升为61.2%。上半年,华润置地实现每股盈利港币110.9分,同比增长13.3%;其中,每股核心股东应占溢利91分,同比增长19.4%。截止上半年,每股净资产达港币16.75元,较2015年底的每股净资产增长1%。


截止2016上半年,华润置地总有息负债比率为38.4%,较2015年底36.6%略有上升,净有息负债率为27.9%,维持在行业较低水平。报告期内,获得了标普、穆迪等机构“稳定”的信用评级,健康的财务结构为多渠道、低成本融资奠定基础。


华润置地于5月30日完成首期人民币50亿境内中期票据发行,其中人民币20亿3年期票面利率 3.2%,人民币30亿5年期票面利率3.6%。成为首家在中国债券市场公开发行中期票据的境外房地产企业,也是迄今为止境外企业单笔发行金额最大的境内中期票据,有效提升了有息负债占比,降低汇率风险, 同时继续保持容易成本优势。



战略:投资物业营业额同比增长13.6%,区域战略调整加强区域深耕

投资物业:华润置地上半年包括酒店经营在内的投资物业实现营业额港币35.3亿元,同比增长13.6%。截止上半年,华润置地在营投资物业总建筑面积达到516.2万平方米,其中,已开业万象城12个,五彩城/万象汇7个,其他购物中心2个,规模位于行业前列。


上半年,温州万象城开业,开幕日店铺开业率平均86.4%,处于市场领先水平。面临购物中心日益激烈的竞争态势,华润置地积极应对,落实“购物中心+互联网”生态运营系统,继续开展业态创新,优化客户服务与体验,提升运营管理能力,零售额继续领先市场。


区域战略:华润置地近日发布了一份关于管理团队及内部区域调整的通知,其原本的九个大区正式调整为六个大区,其中北京大区将和山东大区合并、上海大区和江苏大区合并、深圳大区和福建大区合并,其余成都、沈阳、武汉大区则保持不变,现任副主席唐勇将主持公司全面工作,同时还设置联席总裁管理架构,联席总裁张大为、李欣协助唐勇开展工作,组成华润置地三人核心团队。


华润置地一直秉持“总部、大区、城市公司”的三级管控体系,合并大区意味着区域市场投资战略的转变,此次调整华润置地意在加强区域深耕、聚焦核心城市,尤其是一二线城市。在完成新一轮管理团队及内部区域架构的调整后,希望能通过强化区域策略,聚集资源,使得后续区域投资的管控、营销策略的制定、土地市场的扩展变得更有效率。同时,在央企间并购再提速的背景下,扩大在一二线城市的土地储备,以期在销售规模上更进一步。


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