Quantcast

信息量巨大!中国经济50人论坛2019年年会发言(完整版)

母子乱伦,隐秘而伟大?

外蒙杀汉人,呼市撕春联

人生开挂的人,都有窄门思维

常州,遇到了点麻烦

Facebook Twitter

分享到微信朋友圈

点击图标下载本文截图到手机
即可分享到朋友圈。如何使用?

查看原文

【克而瑞&国君地产】重磅!核心开发商行业观点汇总(精简版)

2016-09-03 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

重磅!克而瑞研究携手国君地产团队,为各位投资者跑完47家核心开发商业绩中报交流会,一文看完前线开发商大佬对于楼市、房价、拿地等核心问题的观点!包括中国海外发展郝建民、旭辉控股董事长林中、中国奥园主席郭梓文、中国金茂首席执行官李从瑞、龙光地产董事长纪海鹏等站在房地产第一线的大佬,听听他们对于后半场楼市、热点核心城市房价涨幅,看好哪些城市,以及土地市场中拿地的最新观点。


一叶落地已知秋,风起云涌的上半年已过,随着各城市调控政策出台,火爆的楼市以及酷热的土地市场将走向何方?通过对前线核心开发商的观点进行精粹分析,我们希望与各位投资者一起分享对于行业的思考。集萃观点,思想激荡,国君地产,一路与您通行!

本文纪要整理:克而瑞研究(香港)洪圣奇,国君地产团队侯丽科、申思聪、卜文凯



观点速看


【拿地篇】

在拿地方面,大部分开发商坚持理性、稳健的原则,在保证销售和合理收益率的前提下拿地。重点关注一线城市、强二线城市以及个别三线城市,并在招拍挂之外积极拓展合作、并购、旧城改造等多元化拿地方式。

 

【政策篇】

对于政策走向,大部分开发商认为未来不会出现大的反转,过热城市可能出台温和的调控政策,因城施策将成为主要趋势。

 

【楼市篇】

对于国内房地产市场下半年以及未来几年的走势,开发商普遍认为会继续保持平稳态势,区域分化将更加明显。一线城市和核心二线城市可能面临调控但前景依然向好,三四线城市仍然以去库存为主基调。


【区域篇】

除了各家普遍看好的一线城市,部分热点二线城市也受到开发商的青睐,未来仍有较好的进入机会,例如华北地区的济南、青岛,华东地区的宁波、无锡,华中地区的武汉,华南地区的佛山、珠海等。


市场观点篇


1 对上半年的地产市场怎么看?

【绿地】市场的热度很高:深圳到北上广不断蔓延。房价和地价都很贵。不同市场的分化愈加严重。在西部和东北(经济基本面差,人口净流出)的交易量和去库存承压

【龙光地产】中国房地产过去这一年的增长,整体的货量、需求增长非常大,上半年总共成交总额4.8万亿,涨了40%。但价格增长只有十来个城市,一线和部分热点二线城市,也就是北上深带动周边的城市涨。从政策层面说,会不会出台一些政策抑制涨幅呢?我们现在看到这几个城市有一大半都出台政策,但主要控制的是不要涨得太快,而不是把这个行业压住,不让它发展。全球经济包括中国都不太好,所以还是需要房地产稳健发展,带动其他行业复苏。如果涨得太多,国家肯定会从货币政策、购房政策来控制。


2上半年外地进入投资的比例?

【旭辉控股】投资客比重30%以内,厦门高,有70%。二线城市年初只有10%,弱二线城市都是自用需求导向。认为城市市场平缓。注重高安全边界。二线城市买地机会再上半年,青岛无锡已经过热。购买力没有问题,外部需求刺激不足。房价涨在地价前,量增后价格涨,这一轮正好相反。供求关系改善很大。不能降价去库存,适当涨价可以有利于去库存。房价温和涨的时候有利市场去库存。


3对下半年和2017年中国房地产市场,尤其是核心区域的看法是什么?

【首创置业】当前市场火爆,很正常,因为需求很庞大。特别是一线城市历来都是国家地产龙头,随着经济发展,这些城市城市化的发展更强势,在未来还是看好的。至于会不会局部微调,这也是有可能的,如果出现政策调整,对所有发展商都是一样的,对首创来说,对市场的判断肯定是充分看好,看好中国的经济发展、未来、城市化进程,以及一线城市吸纳的能力,不管房地产热还是冷,我们如何建立核心优势是我们特别注重的,我们聚焦了五大核心城市,刚需和改善,奥莱和地铁上盖,京津冀土地开发项目,在上海已经开展了,我们会加大对城市旧改项目的关注度,比如工业用地再利用,科技产业园的问题。我们会主动适应和调整房地产市场的变化。

【中国海外发展】中国经济体量庞大,抗风险能力提升,相信经济持续增长仍是房地产行业发展的机遇。市场气氛持续改善,房地产行业库存下降,主要一二线城市降低到半年以下的去化周期。热点城市和偏冷的城市的差别会继续增大。

中国奥园目前对国内房地产市场的预测,现在个别城市出现了高销的现象,已经引起了中央的重视,表达了对这方面的关注,总体上去库存的压力依然严峻,也不是一二线库存不严峻,只不过个别城市,如深圳上海表现得很好,大部分一二线去库存还是有一定压力,明年在个别楼价涨得厉害的深圳、上海,如果楼价继续涨的话,可能会有进一步政策调控,大部分还是保持去库存的速度,楼价上涨的机会也不是太高。今年投资预算60多个亿,上半年截止还有10.3个亿没付,下半年会按照原来定的投资目标继续在一二线城市、珠三角继续投资。

【旭辉控股】货币政策将维持宽松,楼市政策力度温和、因城施策,本轮楼市周期以自身调整为主。一线及热二线城市明年需求会错位,没有土地价格能够推出刚需房,高端房有供应,但是需求不够,因此土地价格会回落热点二线城市会逐步出台温和的调控政策。济南、青岛、无锡等二线城市交易量上涨,主要是改善型拉动;土地市场会继续升温。弱二线和强三线成交价格在上升,去化效果较好,刚需与改善并重,土地市场转暖,进一步出台加大去库存的政策。

【龙湖地产】整个宏观经济承压,政府管理层的想法是在供给侧和需求侧都在做,在供给侧去产能、制造业消费升级等,至少未来三年内政府对房地产板块是偏正面的,我们自己运作的城市总体需求也是比较旺盛的。今年大的策略是持续关注高能级城市,但确实按照现在的地价,在这些城市运作需要巨大的能力和想象力来。这一轮政策是比较分化的,一线和热点二线城市给点阳光就灿烂,热点城市也在反向调控,但手法比几年前柔一点。其他二线重点城市还在正向加温,比如成都、济南、青岛,得益于我们功课做得比较细,我们也观察到了这个趋势和机会。在一线和热点二线城市我们全部都去,但频率换概率,我们还是比较保守的,没有那么大的想象力。政策上持续性我们认为还是有几年,但是有些城市运作稍有乏力,比如苏州,但我们周转速度很快。这个月南京项目也一把卖了几百套,赚了十几个亿,能赚到就赚到手,但绝不恋战。

宏观政策我们内心还是有担忧的,我们只是做好了防守,偶尔反击,赚不赚得到钱还是看大环境看趋势,这回的资产荒让房地产有钱赚。但我们定义的是穿越周期的赢家,在操盘层面、项目层面要求自己做到行业的领先级别,投资这块做好防守,偶尔反击。现在大家形成了一个态势,本来是期待降杠杆的,央行希望空间换时间,但是大家都在加杠杆,加到不行的时候就会反向了,短期内我们该收割的要到手,对未来不好的时候也要做准备,过去二十几年好像都是小周期,我们以为不好的时候过几年又好了。我们不是希望做对,而是希望不做错,不是某个项目是否毛利好,是整体高层是否有默契,对行业是否有敬畏。

【中国金茂】整个中国房地产市场下半年和明年上半年会保持平稳的态势。下半年整体销售去化不会出现大波动,明年上半年随着热点城市政策出台,价格会处在小幅上扬通道,销售去化量不会出现大幅增长。目前还没有某些城市出现过热的情况,相关政策政府调控还是有效果,对市场健康可持续发展有支撑作用。

【瑞安房地产一线城市前景仍然良好,因为土地稀缺,房价会进一步加速上涨,甚至可能超过我们的预期;一部分二线城市比如武汉发展良好,因为它比很多二三线城市转型更出色;我猜测三四线城市会有一些问题,但我不认为会有一个大的崩盘,一是因为政府会尽力维护市场稳定,另外开发商也可以依靠一二线城市的项目生存

当然三四线城市肯定会给开发商们带来影响,尤其是三四线的商业地产老实说我很忧虑,因为如果没有人用的话,就算建成了大型写字楼也一定会空置。虽然政府很有创意地提出改造这些楼用作其它用途,但这需要数年的时间才能完成,而且我很肯定这些三四线的项目一定会让一些企业很难过。尽管如此我仍然不认为会有大的崩盘,毕竟这些三四线项目的价值在账簿上相比于一二线是微不足道的。就像我们在大连的项目,虽然规模很大,但是仅此一个项目并不会对我们的表现造成很大的负面影响。

接下来的几年会很有趣,房地产市场可能会第一次有一个大的重组发生,比如万科事件就很有趣。我们正在积累现金的原因也是以备有新的机遇出现。

【融创中国】我们对市场的判断还是比同业者快了半步。今年8月的拿地,核心城市里面,步伐还是比较快的,从整个市场来看,这个市场是不对的,或迟或早的时间,地价会停下一个时间,这个是非常有可能的。上半年的时候,我们有过非常认真的反思,因为货币政策,市场的变化。我们相信在重点城市还是会有调控的政策,但是国家整体的流动性的结构是不会改变的,在局部上涨比较快的城市还是会有调控的空间。在某些城市有调控的空间,但是往下降的空间还是不是很大。在货币政策宽松,流动性的前提下,我们维持这样的判断。


4预计土地市场的拐点在哪里?

【旭辉控股】稳中有升是核心,国家没有行政手段打压。明年二线城市可涨。国家收紧货币政策会出现拐点,6月之后有可能。强限购也是拐点,现在未看到。公司密切关注国家政策。


政策影响篇


5预计什么时候政策会有收紧?具体有哪些影响?

【首创置业】会不会局部微调,这也是有可能的,如果出现政策调整,对所有发展商都是一样的,对首创来说,对市场的判断肯定是充分看好,看好中国的经济发展、未来、城市化进程,以及一线城市吸纳的能力。

【中国海外发展】过去在中国一二线个别城市确实出了一些调控政策,本身是比较温和的,也是希望让行业让健康的方向发展,不是说调控就是打压,这是两个概念。当然稳定不稳定,有没有效果还需要观察,个别城市的政策还是起到了一些效果,我们也能看出来,让市场冷静一些降降温还是有的,是可观的情况。可能你理解的调控就是打压,这其实有点极端,调控本身是健康地打压。当然现在中国各地政府水平都很高,政策出台本身还是有相当的操作性的,所以我认为还是不错的。国内的宏观经济有下行的压力,在一些过热的城市,政策收紧可能存在(信贷方面),但是整个供求关系将朝着有利于供求关系的方向发展

【当代置业】总体地产形势复杂,大的基本面向上、比较好,促需求导向没有变化,供给侧“有保有限”的方针还在继续一方面把全国重点城市的土地市场进一步激活,采取多样方法去库存,另一方面也限制高库存的城市限制土地供应。城市在分化,凡是人口净流入、经济基本面好的城市,房地产市场还是比较活跃的,但三四线确实比较危险。苏州和上海也出现分层调控的措施推出,越是形势复杂的时候,居民刚性需求、健康有关系的产品,越受欢迎。公司产品分三类:追求高毛利;追求毛利和规模、速度;追求规模,对毛利要求各不相同。目前搭配得比较合理,三条产品线在每个城市都有谨慎的布局和安排,对公司的销售不会产生大的影响。

【中骏置业】我们认为现在政策不会有太大的变化,政策层面的预判集团会有自己的研究,我们争取在政策主动的方向,对市场和政策的判断要走在前面。补充一点,现在一线和二线城市的地价都上升了,要在一线和二线城市拿地,一定的负债率是不可以避免的。我们会坚持“高周转,快开发”的战略,在北京和上海的市场保持快开发的态势。同时考虑经营的效益方面,三四线城市同样还是会有一定的开发机会的,比如福建的三线城市还是有一定的发展空间的,我们要适时地回头看三四线城市的发展空间的。我们认为上半年是拿地的高峰,但是没有预料到高峰期来得那么早,二季度就开始了。我们会关注一二线城市和它们的外溢市场,比如北京的燕郊和上海的昆山,这些地方在之前的政府规划中是不到位的,之后的交通规划也将这些地区纳入到核心的考虑位置以疏散人群和产业集聚。买地,卖地,工程,设计是房地产行业中最重要的四个环节,未来将更多的精力投放在买卖地的方面中。


拿地布局篇


6未来公司拿地节奏、方式?会继续关注哪些城市?

旭辉控股】旭辉以利为先,不加杠杆,不参与土地规模和土储竞赛。下半年一线及强二线城市谨慎补仓,关注一线城市优质商办项目,地价相对住宅合理,重点放在城区和远郊,避开远郊高价地。二线城市重点关注改善型项目,争取开发高端铂悦系产品,增强产品溢价能力;关注核心一线及强二线城市需求外溢辐射的强三线城市,其他三四线城市不会考虑。

【龙光地产】我们和平安是非常好的战略合作伙伴,不止在项目层面合作,还有很多其他方面的业务合作,在深圳单家拿地压力非常大,合作是非常有必要的。不仅是拿地合作,还有开发贷、按揭贷,合作其实是整体性的,我们互相支持,互惠互利。除了和平安的合作,其实所有能够接受这种合作模式的,我们都欢迎。我们会投资深圳轨道交通上盖物业,万科上个月开发布会要做轨道交通上盖物业,我们三年前就开始做了。地铁上盖物业的价值比出地铁走五百一千米的物业价值高出20%,这是我们先知先行。未来供应很激烈,我们会通过旧改拿地,现在已经有一些在前海。持有物业就两栋楼,有市场需求、价值高的持有一部分,因为如果所有都做快速周转,会受经济、政策、行业影响,我们需要长期持有的物业减少这样的影响,控制风险。这个做完、做出规模后,我们就会做到京津冀和长三角地区,未来这三个地区的经济增长点、供应和需求都比较好,以后的价值还会再涨。

【中骏置业】今年全部是全资拿地。但是我们依然不排除合作的可能性,现在房地产业没有之前那么好做,我们会不断增加自身的透明度,加强和中小股东的合作,让他们信任我们来操盘。我们在和中小股东合作的方面具有信心。

【宝龙地产】我们今年拿了四块地,都是以低溢价的价格拿下的。我们的逻辑是,中国的印钱机器短时间没有停下来的可能性,房地产的资产价值由于通货膨胀,资产价值未来有上升的空间。只有集团能以正常的价格拿到资源,不采取赌博的方式,我认为我们专业的人员就会继续做。但是之后我们对市场会更加具有选择性,过去两年内各种类型的分化都非常的显著。城市分化,模式也出现了分化。中国的前十大地产商都有退出市场的倾向,前十大地产商都难以为继。各行各业都会在资源的积累上更加重视。集团的选择是继续在这个行业中努力,稳重地去比,同时也会在我们细分的领域之内做大做强。我认为这是我们的发展策略。

【雅居乐集团】我们雅居乐之前出现了一些事情,我们希望现在的发展更加平稳一些。我们的计划是,我的土储是3000多万平方米,我们就是清库存的项目,以及资金回笼。这个在财务数字中已经有了相关的体现。我们全年550个亿是完全没有问题的。我们10%的纯利是没有问题的,12-14%也是可能的惊喜。我们现有的3000多万方,哪怕不拿地,500-600亿都能拿到。到2017年用300亿出来,估计就是800-900亿的货值。内部的目标有可能在2019年达到1000亿,2019年不行的话。2020年还是有可能的,中山,广州,南京,我们在海南岛还是有几百万的土地。现在的海南岛的土地非常优质,要么是不准拍,要么是拍了不审批。同时我们在南京之前卖不动的盘今年卖得很好。

【禹洲地产】去年下半年到现在土地投了230-250亿,前面买的地基本上都升值了,现在去买应该要加100亿,我们会珍惜这些资源,买地还是会继续的,手头还有150多亿现金,在不增高负债率的情况下买,靠销售买地,择机买地,通过收购并购的方式买地。11月份到明年三四月份会是并购高峰期,希望并购一些地产商来降低成本,很荣幸能并购到杭州的地块,32万平米,如果不是用这种方式,价格一定会高很多。这也是禹洲一贯的做法。董事会经营班子下了指令不允许进三四线城市,我们原来还在关注苏州、宁波,应该就进入一两个城市

【中国金茂】首先要声明我们没拿过地王,虽然价格高,但我们做改善性需求,并且我们拿的八块地无论是单价还是总价在当地都不是最高,理性积极四个字都要做到。八块地我们都要求会在10-12月内开盘,这是我们对所有项目的要求,不会出现有时间等待地王解套的情况,我们对毛利率也充满期待。现在我们的毛利率高,今年新拿的地毛利率也会在20%以上。比如郑州的地,周边房子已经卖到5万一平,我们的地低密度、临湖,会做成高端低密度联排别墅,预计开盘会在5万5单价。无论拿下什么地,未来的销售和毛利都是按照既定有序推进。

【瑞安房地产】增加土地储备不容易,政府其实过去六个月有与我们一起协作,也希望确保我们拿到地。不过现在国内开发商对上海土地如此饥渴,他们不听政府的,继续竞拍土地。所以我们正在寻求其它方法,包括与其他拿到地的房企合作。他们对我们公司的专业技能感兴趣,因为我们擅长大规模规划,并且在知识网络方面有优势,因为我们已经在上海做了很多年,现在很多开发商没有构建生态系统的经验。他们有硬件,但是软件更重要,而我们能够提供帮助。所以我们也能够通过这些方式获取足够的土地储备。现在我们有充足的现金,但是因为土地价格太高,我们不准备疯狂抢地;而且我们觉得接下来几年市场可能会有重大变动,不希望到时候现金短缺。

【富力地产】我们买地的策略放在全国的五个片区。第一是华东区。华东区表现的数字非常强劲,我们想之后深耕这几个区域。上海郊区,宁波,无锡这些城市都能在一个小时之内到达。未来应该会着重拿这一些一个小时的交通能到达的区域,现在正在和当地的政府做积极的沟通。还是希望能透过公司的品牌,让当地的政府能排除其他的竞争者,以比较低的成本去拿到土地。这个策略现在正在起效果。除了传统的华东区域,我们在精力还是京畿地区,还有珠三角,广东。除了深圳之外,我们在买卖双方都平等的状态上收购一些珠海的房地产企业。因为一些小型的企业还是很难拿到资金,现在地价上涨给了这些企业很好的脱身的机会。这些企业脱身之后我们能获得一个discount(折扣)。现在这些项目都是在谈的过程中,未来我们还是能看到新闻的。第四个项目就是海南岛,海南岛还是我们长期看好的,海南岛是中国经济持续向好的最终获益者。我们海南陵水的项目将于2017年开业,已经满足了政府的要求,能以非常低的成本来获取土地,这对我们增加海南岛的土储是非常有利的。最后公司把太原独立了出来,太原一直是公司发展的一个重要的发动机,这个太原都是一个正的现金流。现在在太原的土储在整个市场都是前三名的。这是我们最关注的五个市场。

【当代置业】其中京津冀,长三角,珠三角都是考虑的范围之内,中间对武汉合肥也是非常看好的,郑州也是非常好的。拿地方向是一线城市和强的二线的城市。拿地策略一直非常清晰:招拍挂和兼并收购同时进行。考虑好的合作伙伴的选择,我们内部有好的测算的模型和判断。这些没有大的变化,在苏州上半年有三块土地,南京通过产权交易的招拍挂,这些的竞争相对要小一点。

【首创置业】今年下半年依然聚焦京津沪,成渝地区主要是轻资产模式,京津沪还是会和同行合作,更多关注并购机会,是否成功还需要看最后的条件。我们会关注京津沪土地开发,一级开发,不会要地王。我们还是要冷静,会进取地拿地,但不会疯狂。上半年一共支付106亿元土地款,基本上上半年取得土地都付清了,截止6月30日只有3.6亿没付,现在已经付了下半年77亿元预算。全年170-180亿。

中国奥园我们上半年新增土地面积139万平方米,其中有一线如深圳,二线如成都。奥园一直是有纪律性的买地方式,我们认为目前政策环境下去库存不是问题,关键还是买地策略,如果有纪律性,公司发展会更加稳健。

【华夏幸福】这是华夏幸福与标准房地产公司不一样的地方,我们不需要提前拿两三年的地。我们是全域的产业新城委托开发,这是产业新城的优势,我们通过协议对区域的土地资源有锁定,等到市场热起来了,我们就加速土地入市,用招拍挂的形式进行拿地。

【绿地控股】在土地竞争中更加理性和务实,从土地储备上还是成长性好的城市,以住宅地产为主。积极参与城市更新和棚户区的改造。在超高层方面发展战略性项目。包括济南和江西的项目。济南的项目区位非常优越,就位于济南政府旁边的CBD。有选择性地参与招拍挂。

【恒大集团】经过13-16年的调整,土地储备基本上已经以一二线为主。如今恒大能超过万科权益销售,得益于弯道超车。中国房地产行业必须形成龙头企业,才能立于不败之地。中国所有一二线城市的房地产企业都愿意拿出土地和恒大合作,就是因为恒大融资能力强,效率高,周转快。我们认为还是一二线城市好,人口集中,政策多是因为市场好,但并非泡沫,而是真实需求。三线城市的市场被恒大带动起来,地价也有上升。我们300-400块就把地给买下来了,我们土地原值2500亿,世邦魏理仕评估5700亿元。之前恒大强调了三线城市的重要性,但是大家都没有相信。从去年2000亿到今年3000亿的跨越,是因为恒大土地储备完成了,地价低,比现在拿地的开发商有优势。不知道投资者这几天有没有关注到,27、28号开了7个盘,卖了70亿,这个是绝无仅有的事情,全在二线城市,表明消费者对恒大的信任。

【绿城服务】(收购的标准)主要看公司背后的母公司是否能提供后续项目, 公司的发展地域里面,物业费的水平, 类型等。以净资产价或溢价收购, 多以品牌房产和国企的项目为主。

【绿地香港】去年下半年房地产进入极速分化时期,南京合肥苏州深圳上海,上海周边地价都超过了黄浦江旁边的地价,对绿地香港本身来说已经采用了谨慎拿地策略,除了购地项目会继续落地,市场疯狂举牌行为不参与。一线和二线调控政策已经出台,地方政府有相应态度。我们要调整好节奏,采用合理方式获取土地。总价地王对于绿地香港来说并不是很合理,会沉淀大量现金,因此6月和8月成立的基金,我们对于总价地王有准备。

【融创中国】布局这一块,我们都是聚焦8个城市。从去年开始,一线城市的土地市场的竞争更加激烈,在二线城市的账还是比一线好算,我们之前占据的城市的份额还是比较少,苏锡沪渝杭,但是我们的聚焦战略还是没有变化。我们基本的布局已经是完成的,未来这一两年还是在深耕,原有的核心城市还是要维持原有的领先的地位。在团队的方面,在原来的八个公司的地位中,就有一个去平台,去公司的策略,我们的架构已经致力于3-5年,这个给我们进入新的城市做了很好的准备。比如北京也管济南、太原、石家庄,天津管了郑州西安,上海和江苏,杭州管理了福建安徽,新建的只有广深和武汉,也是集团原有团队组建,从其他城市抽调。现在武汉还是单城市,项目不多,管理非常好,广深这一带也是派了最强的人去,比如黄书平、李绍忠,都是比较强的团队,管理架构和能力上能覆盖,新城市当然也是重点关注对象。

【阳光100】全年大概20亿左右吧。不过今年上半年资金回款的形势比预计的要好一些,我们当然会考虑一些合作。不过我想要解释一下购地模式。比如说在武汉购地,有个项目,别人的楼面价在8000左右时,我们会拿到2000多,或2900吧。在宁波我们可能会在市中心地区拿到2800左右的楼面价,其他人的可能都到接近10000。 我们有可能会增加一些这样的购买。一般来说我们的街区商业面积在10-20万平方米之间,10万平米的话就是3个亿,20万的话就是5-6个亿,这是我们所能承受的,有时购地的时候我们甚至会考虑分期付款,我们采用的是谨慎的模式,也会运用我们的专业能力去买地。主要就是这么一个思路,我们购地不会有大幅的增长。


热点区域篇


7有哪些二线城市未来还有机会?

【龙光】中国房地产的黄金期已经过了,广大老百姓大的需求已经饱和了。现在是存量时代,去年330政策去库存,鼓励房地产发展,给了这么大的政策,房子卖不出去,产业没有聚集的三线城市,土地白给我都不去,因为没有需求,卖不出去,这就是房地产市场的行业两极分化,只有人口聚集的地方才有需求。广州房价到现在涨不起来,比珠海还低,因为它没办法聚集很好的产业,没办法聚集人才。我们聚集在深圳,我们做地产都是有风险的,我们聚集在这里分析的就是深圳没有供应量,但是经济发展又好,需求量又大,我们为什么不能搏呢?从拿地单价来看,我们在深圳拿的项目风险不大。


【中国金茂】热点二线城市出现了比较好的机会,我们之前的这些预测都在实现。按照去年想法,我们在经济活跃的二线城市大量布局,进入了5个相关二线布局了,未来类似的还有武汉、珠海、无锡都是目标城市方向,方法上当前进入的二线城市里首批进入的重点还是招拍挂为主。郑州、合肥、天津我们进入时,之前已经经过了1年左右的土拍试水(比如合肥举牌7次,郑州5次),才能有所斩获,大量前期研究工作,才会确保拿到适合做改善型需求的土地。

一级市场成功是很多因素决定的,一是要发现有未来潜力的城市和区域,二是政府要支持开发商做。之前获得了南京、长沙、青岛这样优质的大片土地,我们还在努力洽谈武汉深圳等,未来能不能成功取决于政府和机会。


本文为精简版,如需完整版请与公众号后台联系

本文版权归克而瑞研究中心所有,未经许可不得随意更改原文,违者必究!

转载注明出处:克而瑞地产研究|cricyjzx


相关阅读推荐:点击图片浏览



中报点评(十三)绿城:"一体四翼"战略落地,千亿目标还远吗?



2016年1-8月房企《销售流量榜》《销售权益榜》TOP100




《2016上半年房地产企业运营收入排行榜》发布



连续六年发布房企销售排行榜单
专注房地产行业和企业深入探索
易居·中国旗下专业的研究部门
 专业·深度·客观 
克而瑞地产研究
微信号:CRICYJZX
网 址:http://www.cricchina.com/research
回复关键字检索相关文章,如万科|绿地|万达|房企|销售|排行榜等


文章有问题?点此查看未经处理的缓存