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从“鬼城”到今天地王频出,无锡怎么做到的?

2016-09-16 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读

被纳入1+6上海大都市圈的无锡必将迎来新一轮发展期,房产市场仍可高看一线。

文/克而瑞研究中心  杨科伟、柏品慧

近两月,无锡一改以往风险城市的窘态,土拍竞争愈加激烈,屡有地块拍出100%乃至200%以上的高溢价率。更为重要的是,锡山区、滨湖区、梁溪区等多个区域频出地王,太湖新城XDG-2016-14号地块一举创造了新的锡城单价地王,土地市场热度可见一斑。

  

新晋成交7宗地王,接连刷新锡城单价、总价地王纪录

无锡土地市场明显转暖,近两月密集成交7宗地王,继上月诞生5宗地王之后,本月新出让3宗土地,其中两宗地分别晋升为全市单价、总价地王。从区域分布情况来看,地王集中分布在锡山区、滨湖区和梁溪区,其中锡山区地价增长尤为显著,地王楼板价已由3563元/平方米大幅上涨至9282元/平方米,涨幅多达1.6倍。

9月8日,中锐地产总价33.1亿元竞得滨湖区太湖新城一宗纯宅地,楼板价18050元/平方米,创造了新的无锡单价地王。太湖新城为无锡市政府重点规划片区,2010年无锡市政府正式搬迁至太湖新城,由此太湖新城进入高速发展期。近年来,随着海岸城、万象城等商业综合体相继开业,地铁1号线通车运行,以及无锡大剧院、太湖国际博览中心等多个大型市政工程投入运营,板块价值显著提升。值得一提的是,无锡万达文化旅游城将于2018年开业,届时将吸引大批游客前来观光旅游、消费度假,万达集团董事长王健林曾在多个场合为无锡万达文化旅游城站台,全面叫板上海迪尼斯,太湖新城发展前景值得期待。


  

宏观经济持续向好发展,城镇居民购买力强劲

2015年,无锡各项经济指标在江苏省内都名列前茅,GDP仅次于苏州、南京,排名全省第三位,人均GDP更是超越南京,近乎与苏州齐平;城镇化率达75.4%,已步入城镇化发展的中后期;城镇居民人均可支配收入突破4.5万元,同比增长8.1%,明显高于省内其他三四线城市。

提到无锡,不得不提苏南模式,苏州、无锡和常州正是通过积极发展乡镇企业,实现了一个又一个经济奇迹。以华西村为例,作为苏南模式的代表,华西村开创了“村庄上市”的先例,“江阴板块”也成为股市的一大亮点。目前,华西村已形成钢铁、纺织和旅游三大支柱产业,无论是资产规模还是企业营收都遥遥领先全国其他村镇,不愧为“江南第一村”的美誉。正由于无锡经济发展基础牢靠,在全国经济面临较大下行压力的背景下,无锡经济仍旧维持持续向好发展的基本格局,并且经济发展成果更多的是在居民收入中得以体现,城镇居民购买力强劲,这些有利因素都为房地产市场奠定了坚实的市场基础。

  

大幅调降供地指标,土地成交量连续三年低位运行

近些年,无锡土地市场可以简单划分为两个阶段:

  • 2010-2013年,无锡市政府一味追求城市建设提速,供地指标不加以节制,土地成交量显著超出市场可以承受的区间范围。尤其是2010年土地成交建面超1400万平方米,相当于当年商品房成交面积的2.03倍。土地供应过量直接导致楼市库存直线攀升,无锡一度成为典型的风险城市;

  • 2014年至今,无锡市政府深刻认识到“摊大饼”式发展模式并不可取,之前大量供地并没有促使城市面貌发生实质性转变,反而是出现了“空城”、“鬼城”等一系列病症。2014年起,无锡市政府大幅缩减供地指标,土地成交建面骤降至400万平方米以下,尤其是2015年土地成交建面仅有203万平方米。受益于土地成交量大幅回落,房地产市场逐步回归至供求平衡的阶段,以时间换空间的发展策略渐显成效。

  

去库存成效显著,消化周期直线走低,降至6.23个月

无锡商品住宅消化周期呈“脉冲式”走势,可以概括为三个阶段:

  • 2013年1月至2014年3月,随着前期供应土地陆续进入销售阶段,消化周期稳步抬升,最高接近30个月,市场风险不容小觑;

  • 2014年4月至2015年3月,地方政府大幅调降供地指标,消化周期有所回落,但受制于房地产市场步入调整期,楼市成交量长期维持在较低水平,消化周期再次逼近前期高点;

  • 2015年4月至今,2015年330新政后,无锡房地产市场转暖,楼市成交量开始步入上行通道,消化周期持续走低。

值得一提的是,2016年初,中央接连下发降首付、调契税、营业税等多款重磅新政,无锡楼市成交量再上一个新的台阶,个别月份商品住宅成交量甚至突破100万平方米。2016年8月,无锡商品住宅消化周期降至6.23个月,房地产市场已步入供不应求的阶段。

  

综上所述,无锡民营经济始终占据主导地位,经济结构不断优化,居民普遍有着较高的收入水平,助力楼市持续向好发展。更为重要的是,在中央去库存新政的作用下,无锡房地产市场量价齐升,土地市场地王频出也属正常现象。根据《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案显示,无锡已被纳入“1+6”上海大都市圈,随着上海大都市圈同城化发展战略持续推进,无锡必将迎来新一轮快速发展期,房地产市场仍可高看一线。



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