从“鬼城”到今天地王频出，无锡怎么做到的？
小Q导读
被纳入1+6上海大都市圈的无锡必将迎来新一轮发展期，房产市场仍可高看一线。
文／克而瑞研究中心 杨科伟、柏品慧
近两月，无锡一改以往风险城市的窘态，土拍竞争愈加激烈，屡有地块拍出100%乃至200%以上的高溢价率。更为重要的是，锡山区、滨湖区、梁溪区等多个区域频出地王，太湖新城XDG-2016-14号地块一举创造了新的锡城单价地王，土地市场热度可见一斑。
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新晋成交7宗地王，接连刷新锡城单价、总价地王纪录
无锡土地市场明显转暖，近两月密集成交7宗地王，继上月诞生5宗地王之后，本月新出让3宗土地，其中两宗地分别晋升为全市单价、总价地王。从区域分布情况来看，地王集中分布在锡山区、滨湖区和梁溪区，其中锡山区地价增长尤为显著，地王楼板价已由3563元/平方米大幅上涨至9282元/平方米，涨幅多达1.6倍。
9月8日，中锐地产总价33.1亿元竞得滨湖区太湖新城一宗纯宅地，楼板价18050元/平方米，创造了新的无锡单价地王。太湖新城为无锡市政府重点规划片区，2010年无锡市政府正式搬迁至太湖新城，由此太湖新城进入高速发展期。近年来，随着海岸城、万象城等商业综合体相继开业，地铁1号线通车运行，以及无锡大剧院、太湖国际博览中心等多个大型市政工程投入运营，板块价值显著提升。值得一提的是，无锡万达文化旅游城将于2018年开业，届时将吸引大批游客前来观光旅游、消费度假，万达集团董事长王健林曾在多个场合为无锡万达文化旅游城站台，全面叫板上海迪尼斯，太湖新城发展前景值得期待。
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宏观经济持续向好发展，城镇居民购买力强劲
2015年，无锡各项经济指标在江苏省内都名列前茅，GDP仅次于苏州、南京，排名全省第三位，人均GDP更是超越南京，近乎与苏州齐平；城镇化率达75.4%，已步入城镇化发展的中后期；城镇居民人均可支配收入突破4.5万元，同比增长8.1%，明显高于省内其他三四线城市。
提到无锡，不得不提苏南模式，苏州、无锡和常州正是通过积极发展乡镇企业，实现了一个又一个经济奇迹。以华西村为例，作为苏南模式的代表，华西村开创了“村庄上市”的先例，“江阴板块”也成为股市的一大亮点。目前，华西村已形成钢铁、纺织和旅游三大支柱产业，无论是资产规模还是企业营收都遥遥领先全国其他村镇，不愧为“江南第一村”的美誉。正由于无锡经济发展基础牢靠，在全国经济面临较大下行压力的背景下，无锡经济仍旧维持持续向好发展的基本格局，并且经济发展成果更多的是在居民收入中得以体现，城镇居民购买力强劲，这些有利因素都为房地产市场奠定了坚实的市场基础。
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大幅调降供地指标，土地成交量连续三年低位运行
近些年，无锡土地市场可以简单划分为两个阶段：
2010-2013年，无锡市政府一味追求城市建设提速，供地指标不加以节制，土地成交量显著超出市场可以承受的区间范围。尤其是2010年土地成交建面超1400万平方米，相当于当年商品房成交面积的2.03倍。土地供应过量直接导致楼市库存直线攀升，无锡一度成为典型的风险城市；
2014年至今，无锡市政府深刻认识到“摊大饼”式发展模式并不可取，之前大量供地并没有促使城市面貌发生实质性转变，反而是出现了“空城”、“鬼城”等一系列病症。2014年起，无锡市政府大幅缩减供地指标，土地成交建面骤降至400万平方米以下，尤其是2015年土地成交建面仅有203万平方米。受益于土地成交量大幅回落，房地产市场逐步回归至供求平衡的阶段，以时间换空间的发展策略渐显成效。
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去库存成效显著，消化周期直线走低，降至6.23个月
无锡商品住宅消化周期呈“脉冲式”走势，可以概括为三个阶段：
2013年1月至2014年3月，随着前期供应土地陆续进入销售阶段，消化周期稳步抬升，最高接近30个月，市场风险不容小觑；
2014年4月至2015年3月，地方政府大幅调降供地指标，消化周期有所回落，但受制于房地产市场步入调整期，楼市成交量长期维持在较低水平，消化周期再次逼近前期高点；
2015年4月至今，2015年330新政后，无锡房地产市场转暖，楼市成交量开始步入上行通道，消化周期持续走低。
值得一提的是，2016年初，中央接连下发降首付、调契税、营业税等多款重磅新政，无锡楼市成交量再上一个新的台阶，个别月份商品住宅成交量甚至突破100万平方米。2016年8月，无锡商品住宅消化周期降至6.23个月，房地产市场已步入供不应求的阶段。
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综上所述，无锡民营经济始终占据主导地位，经济结构不断优化，居民普遍有着较高的收入水平，助力楼市持续向好发展。更为重要的是，在中央去库存新政的作用下，无锡房地产市场量价齐升，土地市场地王频出也属正常现象。根据《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案显示，无锡已被纳入“1+6”上海大都市圈，随着上海大都市圈同城化发展战略持续推进，无锡必将迎来新一轮快速发展期，房地产市场仍可高看一线。
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