最忆930：一样的政策，不一样的味道，会有怎样结果

小Q导读：又是一年“930”，对比往年，今年新政的力度和影响有何不同。

文｜克而瑞研究中心  杨科伟

这两年的楼市，“930”这个日子绝对值得纪念，总是会有大事发生，直接影响了后续行业走势，先有肇始于两年前930的“限贷”松绑，再有一年前930的“限贷”名存实亡，全面引爆楼市投资热情，时至今日，热点城市又纷纷重启“限贷”，上调首付比例，这次结果会如何呢?

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彼时930：“限贷”不断调整到名存实亡，全面引爆楼市投资潮

众所周知，这一轮市场从复苏到火爆，肇始于2014年7月开始陆续取消“限购”，到9月份一大批地方政府全面取消“限购”外(兰州、西宁、南京取消，珠海松绑新城区及市区144㎡以上限购；前期部分松绑“限购”的青岛、福州、石家庄、苏州和武汉全面取消限购)，还集中出台了“刺激”政策（提高公积金额度、契税减免、财政补贴等）。

真正让市场星星之火燎原的莫过于2014年9月30日的央行松绑“限贷”，购买首套普通住房贷款最低首付款比例为30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍；有1套住房并已结清的，再次贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策，

延续到2015年3月30日，央行再次发文调整“限贷”，有一套住房但相应贷款未结清的购买二套房，首付款比例调整为不低于40%。公积金购买首套普通自住房，最低首付20%；有一套住房并已结清款的再次公积金贷款，最低首付30%。

到了2015年9月30日，央行再次下调首付比例，在不 “限购”城市，首次购买普通住房商业贷款，首付款比例调整为不低于25%，最终将市场全面推向高潮。

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此时930：热点城市或亡羊补牢或未雨绸缪，收紧力度大多有限

自今年下半年以来，在地价与房价轮番快速上涨带来的舆论压力下，热点城市相继出台紧缩调控政策，9月份又尤其集中，直到9月30日天津、北京跟进，纷纷重启“限购”或上调首付比例，且调控力度不断升级，城市范围也进一步扩大。从典型热点的南京、苏州、合肥、武汉、厦门，蔓延至杭州、郑州、济南、福州、天津、北京等城市，纷纷未雨绸缪，抑制外地投资购房需求比例过高对市场造成的不利影响。从象征性的“限价令”到外地人二套房“限购”再到提高二套房首付甚至提高首套首付比例等，力度也在逐渐加码。但总体来说，无论是“限购”、“限贷”的力度还是实施城市的广度，与2014年之前的政策相比，政策强度都相对温和。

从政策效果来看，最先出台 “限贷”或“限购”政策的南京、苏州、合肥、厦门等需求依然旺盛，成交量上涨，其中苏州9月份在供应放量情况下成交环比上涨96%，结束了自5月份以来成交下滑趋势；天津、长沙、济南等市场热度不减，9月成交创下今年以来月度新高，青岛、郑州等城市9月同比涨幅高达50%和94%，成交规模仍在高位。

从热点城市房价来看，9月上海、南京、无锡等市房价更是高速上涨。一线城市房价增速回升，北京、上海、深圳房价环比增速均高于8月，其中上海房价环比增速更是达到了4%。二线城市有超7成城市房价持续上涨，合肥房价涨速持续领先，环比增幅高达5.38%；南京房价环比涨幅达到5.32%。天津、郑州、济南、福州等“次级”热点城市房价也在快速上涨，月内环比涨幅均超过4%。

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解铃还需系铃人，“稳增长”与“资产荒”支撑房价地价仍将上涨

毫无疑问，宽松信贷环境是这一轮房地产销售量价齐升的核心因素，央行的新增贷款数据一再表面当前居民购房金融杠杆之高，到了史无前例的地步。但这似乎又是没有办法的办法，还希望房地产行业能够继续支撑整体经济发展、保障社会就业，也就不能轻率地去刺破“资产泡沫”。另一方面，经济下行造成“资产荒”、实体投资意愿低迷，导致全社会资金又加速流入房地产行业，资本“脱实就虚”，形成全民炒房潮、所谓“财富保卫战”。

从行业本身情况来看，2015年以来的土地成交量、新开工量大幅下滑造成当前热点城市新增供应紧缺，尤其是经过一年多的成交量大幅上升之后，诸如南京、合肥、厦门等市，市场已近无房可卖，，房价下探几无可能；另一方面，城市市场前景严重分化的认知，加剧热点城市土地价格上涨，9月平均溢价率激增至94%，二线城市地价同比大涨84%，地价直线攀升同时带动房价上涨预期，造成购房者恐慌性入市，进一步加剧供求矛盾。

正基于此，今日的政策“组合拳”对降温地价、房价作用有限，从政策趋势来看，二线城市紧缩政策力度和广度还可能继续加码，中央也会出台相关措施引导社会资金“脱虚向实”，对楼市资金面造成收紧效果，四季度房价涨幅或有所趋稳，但整体上涨趋势不会改变。

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