深度｜评上海和国庆20城新政及其成交表现（上篇）
文｜克而瑞研究中心 杨科伟 柏品慧
国庆长假过后,上海出乎意料地发布六条新政，而假期有多达20个城市相继出台楼市新政，既包括北京、合肥、南京和苏州这类热点一、二线城市，也有无锡、珠海、中山等三、四线城市，调控新政将给房地产市场带来什么影响？市场又对突如其来的新政作何反应？我们将在今明两天连载深度点评。
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限购：整体温和，分区域、分户籍、分面积段调控为主
限购为本次调控新政出现频率最高的政策之一，共计17个城市明确施行限购政策，部分城市更是升级原先的限购政策。
限购政策力度较为温和，集中表现在以下三点：
多数城市限购范围主要集中在中心城区，譬如成都、郑州、济南、合肥、佛山、南京、福州等城市都是在主城区施行限购政策，远郊区域并不在限购范围之内；
多数城市非本地户籍家庭限购1套住房，本地户籍家庭限购2套住房。济南、武汉、苏州、珠海等城市限购政策相较宽松，本地户籍家庭限购3套住房。值得一提的是，天津、无锡和武汉本地户籍家庭并不受限购政策影响，成都更是以自然人、法人身份作为限购认定标准，意味着更多成员家庭可以购买更多商品住房，调控政策之松可见一斑；
个别城市分面积段限购，大户型产品并不限购。譬如珠海、福州限购144平方米及以下住房，郑州、厦门限购180平方米及以下住房。
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限贷：认房认贷，首付比例普遍提高，苏州、南京二套可达80%
多数城市首套房首付比例升至30%，二套房首付比例升至40%-50%，并且暂停发放第三套及以上住房贷款，武汉更是明文规定外地人二套房停贷。
个别城市限贷政策愈加严苛，尤以热点一、二线城市为甚，二套房首付比例明显提升，最高达70%-80%。譬如北京二套房为非普通自住房，首付比例不低于70%；对拥有一套住房且房贷未结清的居民家庭，再次购房申请商贷，广州首付比例不低于70%，苏州和南京首付比例更是大幅提升至80%。
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供应端：加大土地供地力度，无锡、合肥、厦门供地指标量化
造成当下热点城市地价、房价过快上涨很重要的因素便是土地供应不足，此番新政多个城市纷纷提出要积极推进土地供给侧改革，加大土地供应力度，通过盘活存量用地、实施城市更新和棚户区改造等多种方式增加土地供应量，满足城镇居民的住房需求。值得关注的是，无锡、合肥和厦门等城市将供地指标予以量化，以合肥为例，要求今年内市区再供应5000亩居住用地，力争全年全市居住用地供应超10000亩，土地供应力度不可谓不大。
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本轮暴涨核心在房地产成为全社会金融投资工具，地方限制需求未及痛点
我们认为本轮调控新政对房地产市场影响程度有限，难以形成长时间调整周期。典型走势可参考3月底上海、深圳两市调控新政后楼市成交表现，短期内4、5月份成交量大幅回落，但房价一直保持较快上涨，尤其是深圳商品住宅成交均价一度突破6万元/平方米，而上海则保持量价齐升态势。
造成楼市量跌价不跌、甚至房价迭创新高的核心在于推动热点城市量价暴涨的内在动力不再是以往的居住需求，更多的是房产成为全社会资产保值增值的金融工具。在产能过剩、实业投资萎靡不振大背景下，资产配置荒愈演愈烈，居民及产业资本保值、增值需求亟需寻找一个出口。而在中央积极去库存新政的作用下，房地产市场逐渐成为居民及产业资产配置的重要方向，投资、投机性需求大量进场迅速抬升了热点一、二线城市市场热度，地价、房价互为参照并加速上涨。
其次，宽松信贷环境的鼎力支持，居民购房贷款连续数月占新增贷款的绝大多数，购房金融杠杆达到前所未有之高度。鉴于宏观经济仍旧面临较大下行压力，房地产仍是稳增长的重要抓手，现行货币政策仍将是贯穿四季度乃至明年的主基调，央行全面收紧货币政策的可能性不大。
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热点一二线短期“量缩价涨”之势不变，资金外溢三四线不现实
国庆期间20个城市密集落地执行调控新政，足以彰显地方政府维稳房地产市场的决心。短期来看，受制于限购、限贷政策从紧执行，一部分购房需求被迫暂时排挤出房地产市场，其对楼市成交量的影响将立竿见影，预计四季度热点城市楼市成交量将明显回落，但基于大环境没有改变，房价上涨预期仍然存在，价格最多涨幅平缓而不会回调。
尽管此次调控的思路和意愿是：抑一线、稳二线、搞活三四线，新政也主要集中在热点一、二线城市，三四线城市积极去库存仍是主旋律。不过，三四线城市去库存依旧困难重重，突出表现于供需错位，前期土地供应不加以节制，人口却持续净流出，市场需求不足以匹配新增住房供应量。更为重要的是，城市化过程中人口由三四线城市向一二线城市聚集的过程并不可逆，没有大量的新增购房需求，三四线城市房地产市场注定将是无源之水，很难吸引投资资金流向三四线城市，毕竟未来投资套现难度太高。
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若货币政策收紧、严格房企拿地资金，部分二、三线将会“量价齐跌”
虽然整体来看，央行货币政策全面收紧的可能性不大，但对流入房地产业的资金控制似乎存在可能。央行行长周小川表示：基于经济增速仍在合理区间、近期资本外流压力有所减缓，今后会控制信贷增长，银行信贷融资不再大增。一旦现行货币政策出现阶段性收紧，将在两方面对于楼市产生影响：其一，商业银行用于投放在居民房贷的资金规模将有所缩减；其二，房企融资渠道受限、融资成本上行，高价拿地王的节奏将会显著放缓，必将打破高地价、高房价的投资预期。
值得注意的是，今天上海发布的六条措施中，首次提出了“商品住房用地交易资金来源监管”，开发企业高价拿地的资金渠道将受到监管，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。如果这一措施被其他热点二线城市如南京、杭州、合肥、苏州等效仿跟进，无疑也将会使得四季度“地王”出现几率下降，降低未来房价必涨预期。
在这样的情况下，我们认为热点二、三线城市将会再现“量价齐跌”的局面。
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综上所述，国庆期间20城调控新政表面上力度空前，但是本轮房地产市场上行周期两大决定性因素便是资产配置以及相较宽松的货币政策。短期来看，新政将会拖累四季度楼市成交量明显回落，房价增速逐渐趋于平缓。长期来看，新政作用着实有限，较难跨越很长的时间周期，投资资金仍向热点一、二线城市聚集，较难改变地价、房价之间持续上涨的局面。当然，如果货币政策出现阶段性收紧，热点二、三线城市必将陷入新一轮调整期，量价齐跌将是大概率事件。
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