龙湖进军联合办公，是“一展身手”还是“前途未卜”？

小Q导读：目标不是短期的利润回报，而是长远的资产升值潜力。

文／克而瑞研究中心   房玲、易天宇

11月15日，龙湖地产创新业务版块中的联合办公品牌“一展空间”于北京长楹天街正式开业亮相。龙湖集团副总裁、北京龙湖总经理宋海林，以及龙湖集团副总裁兼创新事业部总经理韩石都纷纷出现在开业仪式现场。在现场，韩石还表示在12月份还将在上海虹桥天街布局第二个联合办公场所，此外成都将成为第三个布局点。此次龙湖大举进军联合办公领域，究竟有何利可图呢？

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需求与政策驱动，房企顺势而为进军联合办公

从2014年开始，国务院总理李克强曾多次呼吁推动“大众创业，万众创新”，通过简政放权、减免小微企业税费等政策成功调动了大众的创业热情。联合办公相比传统办公在很多方面具有优势，如租赁更便宜，空间更节省，形式更为灵活等特点，受到了不少创业企业、其他小微企业的亲睐。从房企角度来看，充分挖掘这部分需求，打造联合办公空间盘活存量资产也是一条新的道路。此外，今年2月，国务院还颁布了《关于加快众创空间发展服务实体经济转型升级的指导意见》，明确表示了支持众创空间发展，推进大众创新创业的政策措施。

面对这一趋势，近年来不少房企开始进军联合办公空间。SOHO中国于去年2月就将方向对准了联合办公市场，推出了转型主力产品—SOHO3Q。之后许多大型房企陆续跟进。例如万科在广州推出的万科云工坊、远洋集团的OK SPACE商务中心等等。龙湖选择此时布局联合办公领域，也可谓是审时度势、顺应形势。

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依托龙湖商业优势，为联合办公“保驾护航”

龙湖之所以选择联合办公，除去需求及政策的扶持，与其商业发展优势也是密切相关。通过其多年积攒的商业资源，从而为“一展空间”的运营提供有力保障。

龙湖地产从2011年，便开始了以“优土储、强运营、控成本、持商业、精团队”为重点的战略转型，龙湖商业也进入到了快速发展阶段。截止2016年上半年，龙湖物业投资的整体出租率已达到了96%，物业投资收入则达到了8.8亿元，同比增长33.9%。截止今年上半年龙湖已拥有了18个商业项目，其中有8个为天街项目。这些商业项目为龙湖积攒了大量的客户资源。以北京长楹天街为例，其日均拥有超过8万人的客流量、200多个国际时尚品牌及130多家风情美味餐厅，而“一展空间”的前店后办公的模式则完全可以依托这些现有资源，开拓新市场，为龙湖提供额外的租金收入来源。

此外，由于联合办公空间对地段的选择要求比较高，通常繁华地段的办公空间会更受欢迎。而相比其他房企，龙湖目前在其运营的18个商业项目以及未来将会推出的7个项目中，大多数的项目都位于全国一二线城市中的优质地块。以“一展空间”将要入驻的上海虹桥天街为例，项目位于大虹桥核心板块，是国家级战略中的重点规划区域，通过依托周边商业区及虹桥综合交通枢纽的巨大客流量，这也为“一展空间”的出租率带来了有力的保证。

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不仅是联合办公，打造商住办的优质生态圈

“一展空间”作为一种全新业态，通过“前店后办公的形式”将商业和联合办公两种业态联系到了一起，在依靠商业综合体客户资源的同时，也为其中的商户和入驻企业提供了便捷、专业的办公场地、优质的产品展示及特有的推广渠道。“一展空间”的出现让原有综合体的空间利用更加有效，增加出租率的同时也让客户群更加稳定，从而产生更稳定的收益。其与龙湖的综合体之间是一种互依互补，互利互惠的关系。

除了联合办公领域，龙湖还将尝试长租公寓领域，即龙湖“冠寓”。今年8月17日的业绩发布会上，龙湖集团董事长吴亚军曾表示将计划在三年内实现长租公寓300处、联合办公20个的布局目标。而近期“冠寓”与重庆龙湖新壹城也达成战略合作，将正式入驻龙湖新壹城。

据了解，明年一展空间和冠寓都将进入成都时代天街，通过将“一展空间”与长租公寓“冠寓”相结合，从商业到联合办公，从联合办公再到居家服务，达到办公、居住、消费的一体化。打造商办住紧密结合的商业综合体生态圈，或许将成为龙湖商业未来发展的重要方向之一。

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机遇与危机并存，仍需时间摸索考量

虽然联合办公市场存在不少机会，但是目前联合办公在中国仍是一个较新的行业，然而短期内却涌现了大量的联合办公项目，仅在北京和上海就有超过500处联合办公空间。随着联合办公空间的不断涌现，未来也势必会遇到越来越激烈的竞争。

其次，联合办公也有一些自身的限制。由于联合办公空间中的租客需要分享共同的办公空间，且同时租客也可能来自不同的各个公司，这在一定程度上也限制了客户群的范围。目前选择该类办公空间的客户群主要为相对高端的个人创业者或对成本较为关注的中小型企业。这一人群在办公租客全体中仅为一小部分，且企业波动有时候会比较大，因而如何保证联合办公空间的出租率是一大问题。

对于龙湖而言，联合办公仍旧是一个较新的领域，还需很长的一段时间来摸索和考量。正如龙湖副总宋海林曾提到：“一展空间对北京公司来说，并不是未来5年内可看见的利润贡献者。”

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