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2016年香港住宅市场总结与展望:年末辣招意外加码,减量不减价

2016-12-15 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读香港楼价是否再一次走到拐点?


文/克而瑞研究中心
  洪圣奇、林超涵、胡璋伊

香港住宅市场由年初至10月V型反弹后, 港府出台有史以来最严厉的楼市调控措施。新政出台后本地永久居民购买非首置住宅,印花税将由原先最高的8.5%划一上升至15%,海外买家因需另缴15%的特别印花税(SSD),全部税额将高达楼价的三成。

面对政府的市场干预, 加上全球经济走势的不明朗,香港楼价是否再一次走到房价的拐点? 我们认为,短期内香港楼市交易量将受到沉重打击,而长期来看,低利率市场仍然有效保护资金成本,二手市场难以出现恐慌性抛售,因此房价只会在未来十八个月有小幅度的调整。

政  策

非首置买家印花税再加码,香港楼市或再短暂入冬

2016年,香港楼市波动颇大,经历过一季度量价齐跌,二三季度楼市再度破冰,逆势齐涨。不仅本地投资火热超市场预期,受人民币不断贬值及内地楼市大涨影响,不少内地资金也进入了香港市场。截至9月30日,香港住宅今年价格已上涨5.9%,月成交量更是翻了近两番。最新数据显示,香港居民房贷收入比于8月再次超过50%。

现行辣招及供应计划似乎又抑制不住楼市上升势头,香港政府11月5日再次升级印花税政策。原本购买或转让不动产需根据交易金额分类标准,缴纳1.5%到8.5%的税,金额越高,税率越高。而辣招升级后,外地及本地二套住宅购买者印花税统一为交易额的15%。因此,根据税率规则,原本二次置业者购买一套1,000万港元的住宅只需交7.5%的印花税,即75万港元;升级后税率翻倍,印花税支出达到了150万港元。考虑到外地住宅购买者还需要交15%的买家印花税,该群体购买本港住宅总税率达到了30%。对比前后印花税政策,由于此前税率会随交易额增长,而升级后税率为一刀切的15%,追求租金回报的小额投资者面临的税率差异最大,而对豪宅投资者的影响相对较小。



辣招一出手,楼市反响极快,超过10个新盘停售,预计11月一手住宅买卖合约宗数将下降六个百分点左右。但上有政策下有对策,有首次置业买家用一份合约购买多栋住宅,这样仍然全部算是首次置业,巧妙避开高额印花税。辣招实行仅两天,在马鞍山荟晴、屯门NAPA、何文田皓畋以及鸭脷洲南区·左岸就陆续见到个别一份合约购买两栋至四栋住宅物业的大手笔买家。值得注意的是,由于一次性购买多栋住宅总投资金额压力较大,买家们多青睐“经济适用型”物业,单间住宅价格多在500至800万港元左右。当局对该“妙招”仍处观察阶段,短期内并无规管意思。


而且,由于此次辣招仅针对住宅,大量来自本地或内地资金或转投向非住宅物业,如商铺或车位。预计短期内住宅市场将明显降温,不仅是直接受辣招管控的一手市场,二手市场供应量也受影响明显,投资者普遍持观望态度,成交量下降明显;但长期来看,该辣招与12年以来实行的“原版”辣招相比换汤不换药,难以真正控制住楼市上涨趋势,增供应仍是调控楼市根本。 

供  应

土地供应持续增加,住宅地区供应不均衡,未来启德和将军澳为主要供应来源

港府近年来持续增加土地供应,希望缓解供求不平衡的问题来稳定楼价,尽力满足居民自住需求。据2016-2017卖地计划,香港政府在今年将提供29幅住宅用地,可供兴建19,200个单位。预期16-17年度总土地供应量可供兴建28,600个单位,高出年房屋供应目标一万余个。

从实际成交量来看,截至11月中旬,成交用地达21幅,总面积已达到321,998平方米,预计全年供地面积将超过2015年208,812平方米总成交面积的70%。




从施工量看,私人住宅的施工量在2016年前三季度增幅惊人,已超过15年全年施工量的35%,达到近五年来最高位。可以预见,未来私人住宅的供应量将持续大幅增加,加码住宅市场下行动力。



 

从落成量看,2016年全年预计落成量达18,203个单位,是2012年政府采取辣招以来的最高落成量,但截至2016年9月,私人住宅各类单位落成量10,756个,仅完成全年预测量的59%。虽然土地供应、已施工量增加,但由于一些被拖慢的工程进度, 实际新盘供应不一定如预期一样多。例如将军澳第137区的发展计划中,由于临近新界东南堆填区,其运作难免对房屋规划造成影响,而堆填区运作或延长至2023年,意味着将军澳第137区的用地短期内未必能推出,从而减少供应。再加上十一月辣招加强版的出炉令各开发商始料未及,停盘延售现象不少,或进一步拖慢供应增加速度。

 



这一轮的供应另一特点是地区分布不均衡。在以新启德发展区和将军澳地区为代表的九龙新界地区供应大,但在港岛等传统老区供应仍然偏少。新界区住宅供应共有18,374个单位,占2016年整体供应的61%。其中西贡地区是重点发展区,将军澳地区占2,892个单位。而九龙区的新盘集中在九龙城区内,共有6,503个单位供应,占比超过20%,其中启德地区共有2,924个单位。


港府有意降低港岛房价压力及楼市热度,欲将九龙东打造成另一核心商务区,而下半年推出的启德一号楼盘销售盛况也体现了市场对九龙未来的向好预期,即使定价激进,仍获超额认购逾30倍,侧面证明港府两大发展计划对新区开发效果显著,有望平衡各区房价差距,并逐渐改善供求关系。

需  求

美联储年底或加息,房贷利率上升影响购房需求


2016年开年香港房市转冷趋势明显,1、2月按揭贷款申请热度明显下降,2月贷款申请宗数环比下降24.4%,至4,869宗。香港各大银行于4月和7月纷纷下调最低贷款利率来抑制本港购房需求进一步下滑,至7月末,包括汇丰银行、恒生银行、花旗银行、中银香港都下调了最低贷款总额,贷款最低利率下降至香港银行同业拆息加1.5%的水平。贷款环境的宽松大幅减轻了购房者的资金负担,住房按揭贷款申请宗数持续上升,9月住宅按揭贷款申请宗数已达13,536宗,相比2月上升278%,新批出的贷款额度达到321亿港元,相比2月的105亿港元上升了306%。整体低利率的贷款环境是2016年前三季度香港楼市需求不遇冷的主要原因之一。

然而,按照预期,美联储在今年年底大概率加息25个基点,这可能直接影响香港今年整体低利率的环境,按揭贷款低利率的情况无法维持长久,这将对于2017年香港住房需求产生一定打击。但由于特朗普的当选,其大规模的财政支出计划偏好低利率环境,美联储未来的加息计划不确定性增加,也增大了信贷环境未来走向的不确定性。


内地限购政策使内地投资者需求外溢,香港住宅市场第三季度持续活跃

 



香港私人住宅的售价在2016年第一季度的售价同比下降5%,帮助释放部分本港居民住房需求。第二季度开始,售价稍有回升,仍低于去年同期,住宅市场保持活跃。第三季度香港私人住宅售价上升幅度加大,已经接近2015年9月的高峰。这一现象与中国内地严格的购房限制政策出台有关。

自2012年香港政府对于外来投资者购房增加印花税,原先热衷于香港一手住宅市场的内地购房投资者望而却步。内地买家的购房总额占整体香港一手住宅市场成交额的比例由2012年的40%,下降至2015年的10%,内地购房者投资需求转向欧美及澳大利亚。但在2016年下半年,内地各大一线及热点二线城市轮番推出限购限贷政策,抑制了内地投资者的投资需求,香港便成为其最理想的房产投资目标地之一。

  



据统计,香港住宅一手市场上半年缓慢回温,在9月出现一次高峰,一手市场住宅买卖合约数目由8月的1,628宗上升至9月3,474宗。二手市场需求也稳步上升。  




在住宅买卖合约数量及总额方面,2016年第一季度、第二季度缓慢回升。7月、8月的住宅买卖合约数量达到新高,其中以小型住宅的销售情况见多。9月由于内地买家的进入出现一个小高峰,500万港元以上的大型住宅交易数量增加。但由于逐渐严格的外汇管制,内地买家将资产转移至境外的难度增加,且十一月辣招大幅增加了本港及内地投资者的投资成本,香港住宅市场9月份的热度难以持续,2016年底的住宅合约买卖数量将有所回落。

整体来看,香港住宅市场在2016年年初经历了一个寒冬之后,在低利率按揭贷款的有利环境下缓慢回升,9月份受到内地买家投资热情影响,住宅市场迎来一个小高峰,售价也受到需求增加影响而有所提升。但2016年的住宅市场整体表现不如去年同期火热,本港居民购房需求也未完全释放。随着香港政府11月新的调整措施出台,投资者的需求将会进一步受到压制,打击楼市第四季度表现。同时,将军澳启德等地区大量供应推出,住宅售价将会稳步回落,本港居民的需求有望得到进一步释放。

结  语

总体来看,政府增供应的决心并未动摇,未来主要供应将出现在启德和将军澳。香港楼市在二三季度量价齐升,刚性和投资需求均得到一定释放,但四季度受内外夹击,国际政治环境未来走向不甚明朗,美元大概率加息也引发对本港宽松信贷环境终结的担忧。更直接的更有政府大幅提升印花税,一手及二手住宅市场短期内成交量及成交价格极可能双双遇冷,但参照过往市场对辣招的反应,长期来看辣招仍无法真正抑制楼市上升步伐,关键还是在于改善供不应求的现状。




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