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房价仅次深沪京,“厦门”们调控屡失效的症结何在?

2016-12-20 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读一边是调控政策越来越严苛,另一边是地价房价轮动上涨,如此局面怎么破?

文/克而瑞研究中心 杨科伟、柏品慧


近日,厦门土地拍卖首次试行“限地价、竞配建”出让方式,当土拍溢价率达到50%,转而竞报无偿移交政府的住房面积。结果3宗地块全部达到限价上限,其中1宗更是刷新厦门总价地王纪录。

一叶可知秋,厦门市场反映的问题也是当下热点一、二线城市的真实写照。一边是限购、限贷政策持续发力,调控政策愈加严苛;另一边则是楼市房价加速上涨、地市“三高“地块逢拍必出,更难打破地价、房价轮动上涨的市场预期。


 

限贷、限购标准堪称二线城市“顶级”,稳房价、控地价意图彰显

囿于地价、房价过快上涨,厦门分别于7、8月份出台限贷、限购新政,国庆期间更是升级限购、限贷政策,集中表现在以下几点:其一,加大中高端改善性项目调控力度,限购住宅面积由144平方米升至180平方米;其二,进一步拉长非本市户籍居民家庭个人所得税及社保缴存年限,由之前的2年内连续缴满1年转变为3年内连续缴满2年;其三,购房首付比例均有不同程度的提升,最高首付比例达70%。与此同时,土地供应端调控同样发力,率先试行“限地价、竞配建”出让方式,成为福建省内第二个限地价城市。

无论是需求端的限购、限贷政策,还是土地供应端的限价,本质上还是在于打破地价、房价轮动上涨的市场预期。从时间周期来看,下半年厦门密集出台多款调控新政,足以彰显厦门市政府深度调控房地产市场的决心,稳房价、控地价已成为厦门楼市调控的主旋律。


 

房价仍在快速上涨且未来预期不改,限价难挡土拍高热

在4月份以来,厦门楼市呈明显的“量跌价升“格局,尤其是9月份以来房价加速上涨,11月全市新建商品住宅成交均价达到37283元/平方米,成为全国仅次于深圳、上海、北京的第四高房价城市,也是二线城市房价最高的城市,造成厦门市场长期量跌价飞涨的核心原因是新增住宅供应严重不足。1-11月厦门商品住宅供求比仅有0.51,纵然有严苛的限购、限贷政策,但购房需求基数依然庞大,长期的供不应求造成房价加速上涨。

既然企业都明白厦门楼市存在这样的客观事实,且这样的预期没有任何改变,土地市场的激烈争夺自然也是意料之中。以12月14日土拍为例,3宗限价地块全部到达限价上限,海沧区H2016P02成交楼板价31476元/平方米,创造海沧区新的单价地王,海沧区H2016P03更是以57亿元成交总价刷新厦门总价地王纪录,土地市场热度可见一斑。


 

地域面积本身狭小加之供地结构不合理,住宅用地更显紧俏

厦门土地市场长期存在着供应不足的问题,住宅属性用地更是如此。2011年以来,厦门住宅属性用地成交建筑面积长期维持在较低水平,年均成交建筑面积仅有200万平方米,明显不及同期商品住宅成交量。尤其是岛内土地供应近乎绝迹,湖里区和思明区住宅属性用地断供已长达数年之久。这其中既有自身天然缺陷,但更多是城市规划不尽合理。首先,城市地域面积本身狭小,供地指标提升空间着实有限。厦门土地面积仅有1573平方公里,略高于舟山、铜陵两市,排名全国地级市倒数第三位;其次,住宅与商办用地供地结构长期不合理,住宅用地愈加短缺。尽管厦门经营性土地供应长期受限,但是商办用地成交异常活跃,个别年份占比甚至超50%。


上所述,造成厦门乃至热点二线城市市场今日这样的结果,其根源在于过去两年多数城市土地供应没有严格落实“有供有限”政策,普遍“一刀切”地减少土地供应,该增加的没增加甚至减少供地;另一方面,供地结构的不合理,让商办物业库存高企,住宅却供不应求,今年以来的中央提出的商办用地转性增加住宅供应也没有生根落地。

我们认为,在“资产荒”背景下,要扭转热点一、二线城市房价上涨预期、防范资产泡沫,下一步亟需加大城市土地供应力度,以匹配旺盛的购房需求。按照中央经济工作会议的要求,落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。与此同时,要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平。大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。



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