别只盯着“热点城市”了，TOP20金额增速已降至全国平均

小Q导读：TOP20城市门槛增长放缓，2017应该关注哪些潜力城市？

文／克而瑞研究中心  杨科伟、马千里

2016年成交金额TOP20城市住宅交易额合计4.5亿元，占全国商品住宅成交金额的45.4%，上海、北京领衔的TOP10城市住宅交易额达到3.1亿元，全国占比达到31.2%。凭借更大的需求基数和更高的产品价值，在供求相对健康的市场环境下，这些城市依旧是房地产市场发展的绝对主力。

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城市集中度增长显著放缓，仍是行业发展绝对主力

不过在增速指标上，TOP20规模扩容显著放缓，2016年销售额平均增长36%，只是与全国增速基本持平，而2015年这20座城市金额平均增速达到了49.2%，高出全国32.2个百分点。由此来看，在经历了2015-2016年前三季度的高速增长之后，目前大多数热点城市的购房需求已经得到了充分释放，再加之新增供应不足、预售证管控等方面的限制，越来越多的城市开始触及到增长“上限”，一线城市中上海、北京成交金额同比增速均低于全国，深圳更是出现了-2%的负增长；另一方面，“非热点”城市成交金额增速的渐渐赶上，也说明中央“去库存”政策的开始真正见效，具体来看还是沿海省份的城市表现更佳，如汕头、漳州、盐城2016年成交金额增速均超过了70%。

2016年TOP20城市销售面积平均增长25%，高于全国增速3个百分点，需要更多的销售面积才能达成与行业持平的金额增速，这一现象以往只出现在房价涨幅较低的“去库存”城市，而以热点城市为主的2016年TOP20城市却出现了这一现象，这在一定程度上与四季度的地方调控有关，TOP20城市房价增速放缓所致；但另一方面更重要的，还是说明越来越多的三、四线楼市活力增强，典型如大厂、吴江、惠州、南通等“环热点”县市不仅成交快速去化，年内成交均价涨幅也都超过了15%。

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TOP20城市门槛慢速增长，增速远低于全行业平均

2016年，TOP20城市销售金额门槛首次达到1000亿，但同比增速“只”有19%，较全国销售金额平均增速慢17个百分点；TOP10门槛增速达到1930亿元，较2015年上升24.7%，但也明显不及全国平均增速。虽然热点城市2016年房价指标仍在不断攀升，但城市销售金额的“隐性”门槛依然存在，受需求基数、城市发展边界控制等因素影响，对于大多数城市而言，1000亿、2000亿在短期内仍是难以逾越的门槛。比对房企业绩变化来看，2016年TOP20房企门槛由358亿跨越至647亿，同比大幅提升了81%，领军房企规模增速已经大大超过城市的规模增速，这意味着布局结构对企业增长贡献度的下降，规模增长更多的还是要靠城市深耕和布局扩张，并且在热点城市调控收紧、三四线去库存持续推进的政策大环境下，预计2017年企业与城市、与行业的增速差异还会进一步凸显。

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京沪深增速低于全国平均，天津成交金额领涨TOP20

具体来看城市，除重庆、宁波等少数城市外，绝大多数TOP20城市均已在2016年四季度重启了限购与限贷政策，视调控力度松紧不同，各市成交金额走势也出现了显著差异。上海、北京成交金额高居首次两席，但成交金额同比增速均低于全国平均，上海更是只有11%，较全国低了25个百分点。天津、郑州、青岛增速最快，这些城市的共通优势是相对宽松的政策环境和其他城市的需求转移，天津2016年成交金额同比翻番，郑州、青岛成交金额分别同比增长90%和71%，杭州、南京、武汉广州等热点城市成交金额增速则在40%-60%之间，10月初以来的地方调控在一定程度上拉低了这些城市的全年金额增速，南京四季度成交量变动最为明显，月均成交量较全年下滑35%。仅深圳、温州二市成交金额出现负增长，虽然都是在高房价压力下出现的规模收窄，但变动内因完全不同，深圳更多的还是受地方调控升级、新增供应受限等因素的被动影响，而温州则是在市场供求机制变化之下的主动调控。

综上，对于2017年规模城市的走势，我们认为受热点城市调控收紧、需求波动影响，3000亿以上的城市数量会“五变二”，减少至上海、北京两市，TOP20城市整体增速会进一步放缓，位次也会出现比较明显的变化，重庆、宁波、青岛等市位次或进一步向前，而杭州、南京排名会出现回落。但虑及大多数城市仍难逾越千亿门槛，入榜城市名单还是不会出现大的改变。相应的在“去库存”方针推动下，也会有越来越多的“潜力城市”出现机会，以“环一线”为代表的廊坊、昆山、珠海等城市发展前景值得关注。

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