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豪掷176亿抢驻宁苏，金茂提速规模战略
小Q导读：2天2城3宗地，重金布局，剑指目标800亿！
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、杨晶晶
近日金茂高调进军土地市场。2月14日，在南京年后首场土地拍卖中，金茂以73.4亿元拿下建邺区河西南部鱼嘴地区G97地块，溢价率1%，按规划体量86万方计算，成交楼板价在8535元/平米，随后第二天，企业转向苏州土地拍卖，先后溢价40%、31%斩获苏地2016-WG-81号、82号地块，合计耗资102.92亿元。
两天时间，金茂即豪掷了176亿元布局南京、苏州，除此，在近期其他城市的土地拍卖会中也可见金茂身影，加码土储扩张，企业规模提速意图彰显。
两天连下两城，既定战略下金茂顺势扩张
2016年中期业绩会上，金茂曾表示“进一步深耕北上广深，加大二线城市投入和开发力度，增加战略性土地资源储备”，可以说接连抢驻宁苏，揽入核心城市优良土地资源，是企业既定战略下的顺势而为。
此外，补仓南京、苏州，金茂平衡布局兼顾后期销售。对比数据来看，在崛起的新一线城市中，金茂于南京、苏州的土地储备不如同处长三角经济圈的杭州，即便2016年金茂加大对南京市场布局，新增土地储备9.65万方，但相比其他新一线城市依然存在差距。此次金茂重金投入宁苏，可以说是加码补仓，平衡布局，同时结合城市市场发展趋势，南京、苏州均有可期市场前景，当地客户需求旺盛，库存消化周期走低，处于卖方市场，企业选择布局，确保项目未来不错吸金能力。
同时，值得注意的是南京鱼嘴地块，与其同日出让的还有6宗地块，除了城北沈阳村地块底价成交外，其他5宗地块均竞拍至最高限价，相比之下，鱼嘴地块仅经过9轮竞拍，以溢价1%成交，源于金茂拿地具有优势。据地块出让公告，不仅要求建设高品质商务综合体，并打造一座超500米的超高层写字楼，而且要求竞买人或其直接或间接的控股股东须为世界500强企业，出让条件颇为苛刻，行业内具有相应资质的房企不多，而作为在商业运营、建设超高层写字楼方面已有代表作获认可，且母公司中国中化集团公司位列世界500强，金茂高度匹配竞拍资质，将鱼嘴地块收入囊中可以说是势在必得。
注：“截止2015年土地储备”数据由企业2015年年报公布土地数据汇总整理，“2016年新增土地储备”来源CRIC监测数据。
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业绩向好兼有多元融资渠道，手持重金鼎力大举投资
连下两城，豪掷176亿，金茂高调进军土地市场在于其资金层面充裕、坐拥多元融资渠道，拿地不差钱。
截止到2016年6月底，据企业中报显示，金茂持有现金171亿元，同时企业销售额猛增进一步充实自有现金流，从企业公布业绩来看，2016年7月至2017年1月，金茂实现销售金额298亿元（含一级土地开发），即可覆盖一年内到期负债114亿元及在此期间总土地款147亿元。业绩向好带来持续大量资金回笼，可利用资金增多，加之已有不少现金在握，企业出手土地市场底气十足。
另外，金茂港股上市背景下，企业融资渠道畅通。2016年期间，金茂已通过配售证券和发行公司债的渠道获取两笔融资，合计融资额33.03亿元，而随着2016年年末国家层面加强企业发债监管，国内融资渠道收窄，金茂则运用央企港资上市公司做后盾，强化资金支持。可以看到，2016年12月，金茂合作中国银行，于境内银行市场间发行不超过160亿元的无担保中期票据获得注册通过，护航未来资金补给，于2017年初，企业再度配售资本证券，额度为5亿美元，约35亿元人民币入账。
销售业绩快速提升及融资实力雄厚加持，金茂大举拿地具备实力。而且基于金茂2016年项目去化快速推进，这次抢地动作或只是开端，未来会有更多出彩看点。
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宁苏地块均处优良区位，产品高溢价能力谋可期前景
就地块自身条件而言，区位规划良好、周边配套已形成，后续项目进入可坐享相应商业及基础设施，升值潜力在望，这也是金茂愿意重金夺地核心因素。
以南京鱼嘴地区G97地块为例，项目所处的鱼嘴地区在南京市政规划上定位为主城与江北的重要门户，且将打造为金融集聚区，媲美上海“陆家嘴”，区域构建立体化交通网络，落地完善功能业态，属于江北重点发展板块。在地块出让条件上，要求必须建设一座高度为500-550米的建筑，超过目前南京最高建筑紫峰大厦，将成为新的地标。结合地块业态分布来看，商办与住宅比重约为3:1，以商办为重，参考周边在售项目，同为商务综合体的海峡城目前住宅售价在32000元/平米，商业、办公售价均在20000元/平米以上，而鱼嘴地块成本仅8535元/平米，升值空间可观，综合内外优势，金茂斩获鱼嘴地块，兼顾打响品牌与坐享收益。
此外，金茂于苏州高新区拿下的两宗地块同样占据板块规划利好，81号地块毗邻新区核心CBD，82号地块则位居高新区科技城，体量较大，为巨无霸地块。对比周边在售项目，两宗地块土地成本均属于“面粉价高于面包价”，高新区未来发展机遇为金茂所看重，高成本搏取升值红利。
站在产品角度，我们认为金茂大手笔掷金后必有大动作，南京地块方面，第一高楼品牌已树立，后续商业综合体也将会以标杆形象呈现，其商业运营能力及高端住宅产品系有望在这个项目中持续发酵，一炮打响；苏州地块方面，高成本下，金茂的销售杀手锏“府”系产品或将再度呈现，目前金茂在苏州仅有姑苏金茂府一个项目在售，自2013年年末入市来，2014年期间持续登上苏州豪宅月度销冠，若企业于高新区再造金茂府，迅速提升周边市场热度，借产品强大较强溢价能力保证可期收入。
所以，金茂高调拿地，其战略布局开始发力。对于企业而言，从2016年销售逼近500亿至2019年销售目标冲击800亿，金茂需要的不仅是战略上要紧随市场变化，更是土地储备充足，可满足业绩规模增长要求，宁苏抢地拉开序幕，企业后续动作更值得关注，可以预见2017年金茂在新一线城市会有更多投资策略释放，让我们拭目以待。
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